（2014）嘉民三（民）初字第177号

裁判日期: 2015-07-10

公开日期: 2015-09-26

案件名称

邱怡与上海新城万嘉房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

全文

上海市嘉定区人民法院民事判决书（2014）嘉民三(民)初字第177号原告邱怡。委托代理人邱进芳。委托代理人祝伊成，上海市理诚律师事务所律师。被告上海新城万嘉房地产有限公司。法定代表人王振华。委托代理人赵鹏。委托代理人陶立元。原告邱怡与被告上海新城万嘉房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员刘燕枫独任审判，于2014年3月19日、2015年5月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邱进芳、祝伊成、被告委托代理人赵鹏、陶立元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2010年6月30日签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：原告出资XXXXXXX元购买被告开发建造的上海市嘉定区红石路XXX弄XXX号XXX室全装修房屋，建筑面积96.08平方米，原告应在2010年6月30日向被告支付房款282826元，2010年7月15日向被告支付XXXXXXX元，被告应在2011年10月30日前向原告实际交付房屋。同日，双方另行签订《新城悠活装修协议书(D户型)》一份，作为对系争房屋装修方案的约定。合同签订后，原告按照合同约定完成了付款义务，却在2011年10月25日验收房屋时发现，被告交付的全装修房屋存在严重质量问题，导致原告无法正常使用。为此，原告当即向被告提出异议，并表示不予验收。被告则以合同约定装修异议不得影响房屋交付，原告拒不验收的话要向被告承担违约金为由，要求原告即刻验收，同时还向原告承诺，在验收后对系争房屋进行修复。在被告的多次要求和承诺下，原告为求省事，验收了房屋，但在验收单上注明对房屋质量有异议。嗣后，被告对系争房屋进行了长达两个月的修复。2012年3月18日，原告正式入住系争房屋后发现房屋存在多处质量问题，包括房间地板凹陷、地坪严重不平、进户门无法保险、卫生间移门无法固定、厨房台面开裂、墙面倾斜等，严重影响了原告的正常居住生活。为此，原告在2012年至2013年间，多次向被告报修，经被告反复维修至今。2013年5月7日，被告以维修方案的形式确认了原告房屋的损坏情况，然原告对被告提出的简单敷衍的维修方案拒不认可，双方多次交涉无果。原告认为，被告作为房屋开发商，向原告交付了存在严重质量问题、无法正常使用的房屋，造成了原告的损失和不便，故原告为维护合法权益，诉至法院要求：1、判令被告对上海市嘉定区红石路XXX弄XXX号XXX室房屋进行整体重新装修，或向原告支付房屋整体装修费用暂计人民币20万元；2判令被告向原告支付上述房屋整体装修期间原告在外租房居住的租金6000元(暂计2个月，按每月3000元计算)；3、判令被告按照整体装修费用金额的20%向原告支付违约金暂计4万元。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告支付房屋修复费用(含搬运费用)3.4万元；2、判令被告支付原告修复房屋期间的租房费用6000元(2个月)；3、判令被告支付违约金4万元。被告辩称，被告不构成违约。原告提出的质量瑕疵，被告已经多次进行维修，并出具方案，而原告持续拒绝被告的上门维修，责任不在被告。对于原告的诉请，由于之前被告出过维修方案而原告不同意维修，故若鉴定部门出具的维修方案与被告的一致，被告就不再维修，因为已经过了保修期了，若鉴定部门的维修方案认为被告的维修方案有问题的，则被告愿意维修，或承担维修费用。原告拒绝被告进行维修而引起了2次的司法鉴定，因此维修费用和鉴定费用应由原告自行承担。被告提供的维修方案跟司法鉴定报告相比是符合法律法规及双方的合同约定的。根据合同约定，原告应对自己放任、扩大的损失承担责任。原告主张应提供2个月的房屋环境健康及老化的时间是没有依据的，因为原告没有向法庭出示司法鉴定报告中的方案实施后会影响原告正常居住的情形。原告主张的4万元违约金的请求，缺乏事实和法律依据，被告不予认可。根据双方所签的协议书第五条的约定，双方的装修保修期为2年，根据预售合同补充协议的规定，对于因原告拒绝维修而造成维修延误和损失进一步扩大的，被告不承担责任。事实上，在原告向被告提出存有房屋质量问题的过程中，被告一直积极履行维修义务，且通过物业及被告工作人员多次上门、电话的方式进行联系，以及多次发送维修通知函，但原告一直要求高额赔偿的前提下方同意被告进行维修，因此正如被告在调查阶段阐述的对于因原告不配合而造成的相关损失应从鉴定意见书中予以扣除。原告在质保期后提出的木门表面漆面脱落、客厅吊顶内3只灯不亮、南阳台拖把水槽有异味等三项问题所涉费用应予以扣除。租金100元每天的标准认可，但是不应当超过鉴定意见书确定的施工时间7天。经审理查明，2010年6月30日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：原告向被告购买位于上海市嘉定区红石路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价款XXXXXXX元；原告于2010年6月30日支付首付房款282826元，于2010年7月15日前支付房款112万元；被告定于2011年10月30日前将该房屋交付原告；被告交付的该房屋系验收合格的房屋，如该房屋的装修、设备达不到合同附件三约定的标准，原告有权要求被告按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0.5倍给予补偿，双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；被告交付该房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告除免费修复外，还需按照修复费的0.1倍给予补偿；自该房屋验收交接之日起，原告对该房屋负责保修。合同补充条款约定：原告在办理房屋交接手续过程中提出的任何不影响房屋主体结构的质量瑕疵，包括但不限于局部裂缝、局部渗水、局部损坏、局部污染、局部水电气不同等均不得作为原告拒不办理房屋交接的理由，否则视为原告逾期收房，由原告承担逾期收房违约责任；被告书面通知原告接收房屋的，原告应当在合同约定或被告指定的时间接收房屋，原告认为房屋存在影响交付的质量问题的，除依据政府主管部门认定的有资质的检测机构出具的该房屋存在主体结构质量不合格的合法证明件，并经被告确认外，原告不得拒绝接收房屋，否则被告有权视为房屋交付行为已完成，原告承担相应风险；合同约定的房屋交付的证明文件指《住宅交付使用许可证》；如房屋系装修房，装饰装修相关权利义务规定，以精装修协议书约定为准；双方对装饰装修未能达成合意或产生纠纷不得成为拒绝接受房屋交付的理由；交付过程中发现质量问题，原告须在交付后根据合同约定要求被告承担修复责任；在保修期内发生的属于保修范围内的工程质量问题，原告有权要求被告免费修复，但原告应该给予必要的配合，若因原告不予配合而造成延误或损失进一步扩大的，被告不承担责任。同日，双方签订《新城悠活城精装修协议书(D户型)》，约定了房屋的装修配置标准，并约定被告于2011年10月30日完成房屋的装修并交付原告；装修保修期为两年，以商品房买卖合同约定的交付时间起计算。合同签订后，原告按约支付了房款，被告于2011年10月12日取得系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》，于2011年10月25日向原告交付了系争房屋，原告在验房时注明：阳台空调木门密封性不好、没有自来水、进户门没有灌浆、主卧次卧地板局部凹陷等问题待解决。2012年3月至5月期间，被告根据原告的报修对进户门不能保险、热水器有异响、主卧地板异响、次卧地板有异响等问题多次进行了维修。2012年9月11日，原告以书面形式向被告反映了系争房屋的装修质量问题。被告经上门沟通后于2013年5月7日针对房间地板凹陷、客厅地砖破裂、卫生间有不合格砖、客厅地砖缝隙大、淋浴房管井、厨房电线插座未固定、淋浴房跑沙、厨房卫生间墙砖空鼓、客厅顶上缝隙、次卧西侧墙角孔洞、主卧西侧南翔短墙不平、主卧门口裂缝、新风等问题出具《维修方案》一份，并要求原告于2013年5月15日前告知其上门维修时间，以便其尽快安排维修。2013年5月7日，被告向原告发送《维修通知函》一份，要求原告于2013年5月15日前告知其上门维修时间，以便其尽快安排维修。因原告对被告的维修方案不认可，被告未能对房屋进行维修，原告涉讼。审理中，根据原告的申请，本院委托上海市质量监督检验技术研究院上海市室内装饰质量监督检验站(下称检验站)对系争房屋的门、地坪、地砖、墙体、电源安装、墙面砖、厨房灶面、淋浴房等的装修质量问题进行司法鉴定并出具修复方案。检验站于2014年12月10日出具《鉴定报告》一份，确定系争房屋室内装饰工程中，存在与规范标准不符的质量问题：(一)木地板分项1、主卧木地板表面平整度4.0mm-8.5mm，木地板缝隙宽度最大处4mm；2、次卧木地板表面平整度4.5mm-5.5mm,东南角木地板脚踏凹陷；3、书房木地板表面平整度4.0mm-4.5mm，内门口木地板行走时有明显响声；(二)镶贴分项：1、客厅餐厅间走道处1块地砖断角，2块地砖解封宽度明显；2、厨房烟道饰面砖空鼓10块，镶贴不牢固，烟道左侧南墙饰面砖空鼓2块，镶贴不牢固；3、卫生间冲淋房南墙各面饰面砖全空鼓，镶贴不牢固；(三)门窗分项：1、进户防盗门门套内未灌浆，安装不可靠；2、进门衣柜门扇对口缝4.0mm，中间扇柜门表面平整度4.5mm(变形)，3、卫生间移门导轨脱落，无法正常启闭使用，4、南阳台窗边空调外机设备间木门(人造板)表面脱落；(四)抹灰、涂装分项：1、主卧东南墙面阴角、西南角柱处墙面阴阳角，次卧东北角墙面阴角、西北角墙面阴角，餐厅东北角墙面阴角、西北角墙面阴角不方正，实测值5.0mm-7.0mm；2、书房窗外东墙空调管开孔洞未封堵；3、主卧门套左侧内外墙面开裂，西墙墙面垂直贯通开裂1处，窗台下口左侧墙面开裂；4、次卧西北角墙面开裂，外门套处墙面开裂；5、书房南墙内外两侧墙面开裂；6、客厅石膏线条角部开裂2处；(五)、电气分项：1、厨房消毒柜插座面板松动，未固定；客厅吊顶内3只筒灯灯座无电；(六)卫浴设备分项：1、厨房水槽下排水借口不严密，溢水；2、南阳台拖把水槽下排水无存水弯；(七)其他：厨房人造石台面三处开裂，开裂长度分别为350mm、300mm、150mm。上述与规范标准不符的质量问题、缺陷的产生与装饰装修施工存在因果关系，其中走道地砖断角、卫生间移门导轨脱落、南阳台窗边空调外机设备间木门表面漆面脱落、厨房人造石台面开裂，不排除受环境及使用因素影响导致。同时确定返工(返修)方案为：(一)木地板分项：保护性拆除主卧、次卧、书房所有木地板及其踢脚线，对基层进行水泥砂浆找平后重新按标准要求铺装木地板，对拆装过程中损坏的木地板及踢脚线予以补配；(二)镶贴分项：1、凿除客厅餐厅间走道处1块断角地砖，2块接缝宽度明显地砖，重新铺贴，并进行勾缝；2、凿除厨房烟道10块空鼓饰面砖、烟道左侧南墙2块空鼓饰面砖，凿除后重新铺贴并勾缝；3、凿除卫生间冲淋房南墙各面空鼓饰面砖，凿除后重新铺贴并勾缝，南墙尺寸2310mm*1020mm*300mm；(三)门窗分项：1、对进户防盗门门套内进行灌浆；2、更换进门衣柜中间扇变形柜门，调整柜门缝隙宽度，满足标准要求；3、重新安装卫生间移门；4、铲除南阳台窗边空调外机设备间木门表面油漆后重新涂刷；(四)抹灰、涂装分项：铲除室内多处阴阳角不方正的相关墙面，重新批嵌打磨并进行面层涂料涂刷；2、对书房窗外东墙空调开孔洞处进行封堵；3、拆除主卧门套左侧内外木线条，铲除墙面开裂处批嵌层，加强防开裂措施后，批嵌打磨并进行面层涂料涂刷；4、铲除其他墙面开裂处批嵌层，加强防开裂措施后，批嵌打磨并进行面层涂料涂刷；(五)电气分项：1、对厨房消毒柜插座面板进行固定；2、检修客厅吊顶内3只无电筒灯的接线(供电)情况，确保用电设备正常使用；(六)卫浴设备分项：1、对厨房水槽下排水接口处进行密闭处理；2、对南阳台拖把水槽增设存水弯；(七)对厨房人造石台面开裂处进行修补打磨并抛光。原、被告对修复方案均没有异议，但被告认为其中门窗分项第4项的木门表面漆面脱落、客厅吊顶的3只灯不亮、南阳台拖把水槽有异味三项原告在保修期内并未报修过，不应由被告维修。原告表示要自己维修，由被告承担费用；被告表示同意。嗣后，本院根据原告的申请，委托万隆建设工程咨询集团有限公司(下称万隆咨询公司)根据检验站确定的修复方案对修复费用及所需工期进行司法鉴定。万隆咨询公司于2015年5月6日出具《司法鉴定意见书》，确定系争房屋返修工程造价为9333元，施工工期约需7天左右。原告对鉴定意见书的真实性没有异议，但认为造价过低，且局部维修会造成色差等问题。被告则认为鉴定意见书的总价包含了其已经出具维修方案但原告拒绝按方案维修的部分，该部分应予扣除，具体是：木地板2777元、镶贴地砖1001元、门窗分项中的移门、衣柜等724元、抹灰分项531元；修复方案中，有3项均是原告在质保期后检测时提出来的，之前并未报修过，第十五项涉及的金额299元中与之前的维修方案有部分重合；第五项电器分项的造价100元，但插座板固定是之前维修方案里有的，其余是检测时提出的，故均应扣除；第六项第2点的500元，空调开洞封堵是被告维修方案里有的，另外两项是检测时提出的，故均应扣除。以上事实，有《上海市商品房预售合同》、房地产权证、房屋交接书、《上海市新建住宅质量保证书》、检验站鉴定报告、返修工程造价司法鉴定意见书及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告之间的商品房预售合同合法有效，被告应当按照约定向原告交付符合国家标准的房屋。经检测，系争房屋室内装饰工程中，存在与规范标准不符的质量问题，缺陷的产生与装饰装修施工存在因果关系。虽然原告起诉时系争房屋的装修保修期已经届满，但对于鉴定报告中涉及的装修质量问题除南阳台拖把水槽下排水无存水弯、客厅吊顶内3只筒灯灯座无电、南阳台窗边空调外机设备间木门表面漆面脱落三项未在保修期内报修外，其余均在保修期内报修过，虽然被告在原告报修后出具了维修方案，但考虑到被告在向原告交付房屋时就存在质量瑕疵，且交付后多次进行维修仍未修复，故原告对于被告的修复能力存在怀疑，要求由第三方对装修质量进行检测并由其自行维修而要求被告承担修复费用合法有据，本院予以支持，修复费用应根据鉴定机构依据修复方案所审定的造价9333元，酌情扣除原告未在保修期内报修的筒灯接线、阳台拖把增设排水管、铲除南阳台窗边空调机外设备间木门表面油漆后重新涂刷等三项的修复费用500元。原告对修复方案并无异议，鉴定机构审定的修复费用中已包括家具搬运等费用，原告要求被告支付修复费用3.4万元缺乏依据，本院不予支持。房屋修复期间，确实会造成原告居住不便，考虑到工期及施工中包含涂料涂刷等项目，本院酌情确定被告应给予原告一个月的租房损失3000元。原告主张被告应给付其违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海新城万嘉房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邱怡房屋修复费用人民币8833元；二、被告上海新城万嘉房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告邱怡租房损失人民币3000元；三、驳回原告邱怡的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1800元，减半收取900元，检测费5000元、鉴定费2500元，合计诉讼费8400元，由原告负担3200元，被告负担5200元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　　刘燕枫二〇一五年七月十日书　记　员　　居晓雯附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。搜索“”