（2015）沈河民五初字第1099号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-08-28
案件名称
沈阳格林豪森物业管理有限公司、沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司与于士军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳格林豪森物业管理有限公司,沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司,于士军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条
全文
辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈河民五初字第1099号原告：沈阳格林豪森物业管理有限公司。法定代表人：谭书云，该公司董事长。委托代理人：王兴权，辽宁沃丰律师事务所律师。原告：沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司。负责人：马英爽，该公司经理。委托代理人：王兴权，辽宁沃丰律师事务所律师。被告：于士军，男，1950年12月31日出生，汉族，沈阳市人事局退休干部。原告沈阳格林豪森物业管理有限公司、沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司诉被告于士军物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月20日受理后，依法由审判员祝仰宝适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳格林豪森物业管理有限公司、沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司的委托代理人王兴权，被告于士军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳格林豪森物业管理有限公司、沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司诉称，原告二系原告一的分公司，原告对被告居住的格林豪森小区提供物业服务，原告与沈阳市沈河区格林豪森业主委员会签订的物业服务合同约定了物业费收费标准及滞纳金的计算方式。原告按约定履行了合同义务，但被告拖欠2011年1月1日至2014年1月1日物业费11，328元，故起诉来院，请求判令被告给付物业服务费11，328元、滞纳金5，000元，诉讼费由被告承担。被告于士军辩称，原告诉状中陈述的房屋位置、建筑面积、拖欠期间属实，被告不交物业费的理由如下：我是于2009年在格林豪森买的精装房，一直是孩子居住。2011年儿子给我打电话说房屋漏了，我没到现场，一直我也没管这事。当时情况是上水管漏了，把三个屋子的地板全都泡了，踢脚线全泡掉了，墙体、门框都泡烂了。后来物业来了把水管修好了，孩子找物业要求修复房屋并赔偿损失，但物业没有理会，后来就不了了之了，再也没人管这事。物业费不交就是这个赔偿问题和物业没达成协议，2011年之前的物业费是不欠的。经审理查明，2007年1月30日，原告沈阳格林豪森物业管理有限公司作为乙方，沈阳市沈河区格林豪森业主委员会作为甲方签订《格林豪森物业管理服务委托合同》，约定由原告沈阳格林豪森物业管理有限公司为格林豪森小区提供物业服务，A、F、G、H座物业费为每月1.80元／平方米，B、C、D、E座物业费为每月1.60元／平方米，合同期限为2007年1月1日至2010年12月30日，并约定合同到期后，双方继续履行合同的，本合同自动延续。2011年8月9日，原告沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司成立。2011年12月28日，原告沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司作为乙方，沈阳市沈河区格林豪森业主委员会作为甲方，签订《格林豪森物业管理服务合同》，约定由原告沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司为“格林豪森”小区提供物业服务，A、F、G、H座物业费为每月1.80元／平方米，B、C、D、E座物业费为每月1.60元／平方米，合同期限为2010年1月1日至2016年6月30日。被告于士军房屋位于沈阳市沈河区奉天街419号格林豪森F座6-4，建筑面积174.82平方米，因被告于士军拖欠2011年1月1日至2013年12月31日的物业费未付，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、物业服务合同、情况说明等证据，经庭审质证，本庭予以确认，在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与格林豪森小区业主委员会签订的两份《格林豪森物业管理服务合同》皆合法有效，被告作为小区业主，该合同对被告具有法律约束力，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，有权要求作为业主的被告支付物业服务费。关于原告的滞纳金请求。庭审时，原告放弃了该项诉求，不再向被告主张滞纳金，此系原告对自己权利的处分，应予准许。关于被告抗辩的漏水问题。对此，被告未能提供相应的证据，且即使被告主张属实，根据《沈阳市城市供水用水管理条例》第十三条规定，居民用户的计量水表以后的供水设施由用户负责管理维修。住宅单元进户总水门至居民用户计量水表之间供水设施的管理维护，有产权单位的由产权单位负责并出资维修；属于个人产权的，由城市供水企业负责或者由其委托物业服务单位维修，已缴纳维修基金的从维修基金列支，未缴纳维修基金的，由市人民政府负责建立维修基金，并从中列支。被告陈述系上水管漏水，根据上述规定，应由城市供水企业负责或者由其委托物业服务单位维修，从维修基金列支，但动用维修基金程序比较复杂，非是原告作为物业企业单方就能动用，故被告以此拒交物业费，依据不足。需要指出的是，物业公司并非福利企业，而是由投资人设立的自负盈亏的盈利企业，物业公司以收取物业费为盈利来源，其作为物业服务提供者，收取物业费后应当根据法律规定及相关合同规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量。业主拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的服务会造成影响。小区业主在物业公司提供物业服务后应当按时交纳物业费，如果业主均拒交物业费，物业公司丧失收入来源，其服务质量必然降低，陷入恶性循环，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式。提高园区居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：被告于士军于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳格林豪森物业管理有限公司、沈阳格林豪森物业管理有限公司沈河分公司2011年1月1日至2013年12月31日的物业服务费11，328元（174.82平方米×1.8元／月／平方米×36个月）。如被告于士军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币200元，减半收取100元，由被告于士军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 祝仰宝二〇一五年七月十日书记员 祝 丹 来自