（2014）丛民初字第1143号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-11-02
案件名称
李润泽、张黎珩等与李若炎、邯郸市三辉实业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邯郸市丛台区人民法院
所属地区
邯郸市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李润泽,张黎珩,李若炎,邯郸市三辉实业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河北省邯郸市丛台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丛民初字第1143号原告李润泽。原告张黎珩。被告李若炎（曾用名李雪）。被告邯郸市三辉实业有限公司。法定代表人王健。委托代理人张佳慧，河北紫薇星律师事务所律师。原告李润泽、张黎珩诉被告李若炎、邯郸市三辉实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李润泽、张黎珩，被告邯郸市三辉实业有限公司委托代理人张佳慧到庭参加诉讼，被告李若炎经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李润泽、张黎珩诉称，2013年2月27日，原告李润泽、张黎珩与被告李若炎签订《舞蹈房转让协议书》，以1.8万元取得舞蹈房内镜子、把杆、地毯、电扇等设施的所有权和房屋租用权，该舞蹈房属于被告三辉实业有限公司所有，位于滏河大街花好月圆酒店院内东头、滏阳河岸边一栋两层小楼的二楼，约200平米。在此之前，被告李若炎以每月2500元的价格租用该房屋，《舞蹈房转让协议书》中约定，被告李若炎保证原告以2500元每月的价格继续租用该舞蹈房，并保证房东三辉实业有限公司一年内不再涨价。随后，原告与舞蹈房房东被告三辉实业有限公司达成口头租房协议，租用该舞蹈房1年，每月提前交付房租，该公司实际主管租房的负责人工作人员王文科告知原告舞蹈房月租金2500元，并承诺一年内不涨价。但自始至终，被告李若炎、三辉实业有限公司均隐瞒了该房屋即将面临拆迁的事实。2013年3月，原告创办了超然舞蹈学校，共投入5万元用于舞蹈房内装修，铺设了木地板和地毯，更换了舞蹈镜，粘贴了壁纸，隔出一间工作室和一个6平米卫生间装修并铺设吊顶等。2013年4月22日，原告李润泽、张黎珩在上网时发现，邯郸市政府网站于2012年12月26日公告，对滏阳河酒吧街工程进行公开招商，其中提到的酒吧街位于“滏阳河（人民路至和平路段）河道及两岸各50米绿线范围内，长度900米”，原告租用的舞蹈房即位于这一范围。原告李润泽、张黎珩找到被告三辉实业有限公司员工张某，张某出具了书面证明材料，证明2002年4月份，丛台区政府就通知被告三辉实业有限公司，舞蹈房所在区域需要拆迁。随后，原告李润泽、张黎珩随即打电话通知被告李若炎，告知其舞蹈房即将面临拆迁，认为李若炎隐瞒舞蹈房面临拆迁的情况涉嫌欺诈，要求其退还转让费用1.8万元，并支付违约金5000元，被告李若炎不予理会。原告李润泽、张黎珩又找到被告三辉实业有限公司实际主管租房的负责人王文科交涉，王文科告知原告，拆迁需要一个过程，从政府下通知到拆迁完，至少也需要好几年，还约定如政府确定拆迁时间后，会提前通知原告，并退还3个月房租，再将政府评估后给予的房内设施补偿款项如数交给原告。原告李润泽、张黎珩信以为真，继续交纳房租，租用该舞蹈房，自2013年3月至8月，原告李润泽、张黎珩共交纳被告三辉实业有限公司6个月房租共计15000元。2013年9月，被告房东三辉房地产公司擅自要求将舞蹈房房租涨价至4000元，原告认为其违反口头协议，未予缴纳；同时，原告李润泽、张黎珩先后打电话给被告李若炎，告知其三辉实业有限公司准备大幅度涨房租的情况，要求李若炎按照《舞蹈房转让协议书》的约定，做通三辉实业有限公司的工作，使其不再涨房租，但被告李若炎均以与其无关为由不予理会。2013年9月期间，丛台区政府先后两次到该舞蹈房评估室内设施价值，告知原告李润泽、张黎珩该舞蹈房面临拆迁。李润泽、张黎珩又找到被告三辉实业有限公司，要求其按照约定退还3个月房租共计7500元，并将该房拆迁进展情况及时告知，以便原告及时处理室内物资设施，并及时将政府关于室内设施补偿款项交还，被告三辉实业有限公司不予理会。2013年10月，被告三辉实业有限公司以原告未及时缴纳房租为由，在未事先通知的情况下，擅自将原告租用的超然舞蹈学校舞蹈房的防盗门拆除，剪断房内电线，致使超然舞蹈学校不能继续上课，原定的开设一年的舞蹈课程只上了半年就无法继续，只能退还学生半年学费共计3万元（每月损失学费收入5000元）。原告多次上门交涉，被告三辉实业有限公司均不予理会。2014年6月26日，原告发现，舞蹈房已经被拆。被告三辉实业有限公司没有在拆迁前及时通知原告，造成房内木地板、大舞蹈镜、把杆等价值8万元的设施全部被毁，并且被告三辉实业有限公司否认丛台区政府就房内设施进行过补偿，不予归还原告应得的政府补偿款，甚至否认曾与原告有过约定。原告诉至法院，要求：1．依法解除被告李若炎与原告签订的《舞蹈房转让协议书》，退还原告支付的舞蹈房转让款1.8万元，并支付违约金5000元；2.被告三辉实业有限公司赔偿原告舞蹈房内设施损毁经济损失5万元，并退还房租7500元；3．被告三辉实业有限公司赔偿原告因舞蹈房门、电线损坏无法开课造成的学费损失3万元；4．本案诉讼费用由被告自行承担。原告李润泽、张黎珩为支持自己的诉请，提供如下证据：1.缴纳房租的收据5份和被告三辉公司王文科打的一张收条，证明原告从被告李若炎处租房子，房租交到三辉公司处；2.张某出具的证明材料，证明被告三辉公司没有告知原告马上要拆迁；3.原告和被告李若炎签订的转让协议书，证明转让事实；4.房屋征收决定公告，证明拆迁事实；5.拆迁前后照片40张，证明拆迁损毁原告物品的事实。被告李若炎在法定期限内未答辩，未提交任何证据。被告邯郸市三辉实业有限公司辩称，一、2013年2月27日原告与被告李若炎签订的转让合同实为转租合同，由于转租并未经三辉公司同意，李若炎也没有权利保证三辉公司不涨房租，三辉公司更没有承诺过房屋不涨价，所以原告与李若炎之间的约定无法对抗三辉公司，也无权向三辉公司主张权利。二、由于李若炎未经三辉公司同意擅自转租，三辉公司也未在该合同上签字，因此对于室内有何设施，三辉公司不知情。本案诉争租赁房屋从2013年9月份就无人再交房租，该房屋在2014年6月份才被拆除，原告又如何证明在拆除房屋时室内有你主张的这些设施，又如何证明政府在给三辉公司补偿的款项里有你应得的补偿。根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告与被告之间就不具有合法的租赁合同关系，本案的案由是租赁合同纠纷，三辉公司只与李若炎之间形成过口头不定期租赁，从未直接将房屋租赁给原告，即使转租有效，租赁合同的主体仍然是三辉公司与李若炎，也对不上原告，因此原告无权要求三辉公司支付损失。原告主张三辉公司要求涨价，拆除防盗门、剪断房内电线，需提供证据证明。原告主张有学费损失，请提供证据证明每月学费收入是5000元的证据、退学费3万元的证据，如果损失是真实存在的，也不应该由三辉公司来承担，因为三辉公司与原告之间没有形成租赁合同关系。转让款18000元不是三辉公司收的，违约金5000元更无据可查。原告一方面要求解除租赁合同，一面要求退还房租，自相矛盾。解除是针对真实存在的有效合同而言，三辉公司未与原告签订过租赁合同，何来解除？解除的前提是合同有效，既然要求解除，为何要求退还房租？原告要求现在解除合同，那么解除合同之前所欠交的自2013年9月至拆除当月的房租是否应该补交？收据的开具对象是超然，无沦是李若炎开的，还是原告开的，并不是三辉公司开具收据所要考虑的。因为被告三辉公司与被告李若炎之间未签订过租赁合同，李若炎和原告都是开舞蹈房的，但这个舞蹈房是谁开的，被告未曾确认过，只要交来房租，被告就开具收据。原告不能以被告开过收据就视为双方之间是租赁合同的直接相对方。毕竟原告不是从被告处直接承租房屋的，法律也不承认出租人与被转租人之间具有直接租赁关系。另外，原告所提供的合同的真实性未知，设施清单未知，相关损失类的直接证据更是没有。所以，原告无论是否有损失，有何损失，均无权向被告索要。更何况无论舞蹈房是谁开的，这个房屋从2013年9月开始至2014年6月被拆除，一直未有人交过房租，给被告三辉公司还造成了房租损失，被告不仅不应该赔偿原告的损失，反而有权利要求原告与李若炎支付。综上，被告的相对方是李若炎，而不是原告，原告无法举证自己的损失，也不能证明被告三辉公司与其之间有合法的租赁关系。因此，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告邯郸市三辉实业有限公司未提交任何证据。被告邯郸市三辉实业有限公司对原告李润泽、张黎珩提交的证据质证称：对证据1，其中两份房租收据章是蓝色的，真实性有异议，其他三份没有章，也没有签字，无法确定其真实性，所有收据显示名称是超然，不是原告本人姓名，收据真实性、关联性有异议，收据显示只交到8月底，证明2014年9月原告就没有再缴纳过房租了，收据改变不了其和李若炎之间签订合同的事实，转租本身就无效，三辉公司不是原告主张权利的对象，对王文科出具的收条真实性有异议，不是单位行为；对证据2，真实性、合法性、关联性均有异议，有多处修改，无法确定是本人陈述，证人亦未出庭，无法确定其真实性，证明内容与本案无关；对证据3，李若炎未到庭，对合同真实性无法确认，合同中没有三辉公司的公章，不能证明三辉公司知情，合同主体只能是李若炎，与三辉公司无关，房屋的出租人是三辉公司，李若炎不能决定房租涨价与否，转让费18000元是给了李若炎，不是给了三辉公司，合同中也没有关于违约金的表述；对证据4，认可，不可否认拆迁事实，不能证明这些补偿款中有原告所主张的补偿款；对证据5，只能证明房屋有损坏现状，不能证明是三辉公司损坏的。本院对原告李润泽、张黎珩的证据作出以下认证：1、对收据5份和王文科打的一张收条，被告邯郸市三辉实业有限公司均不予认可，且交款单位为超然，原告无证据证明“超然”同自己有何关系，故对于该证据，本院不予采信；2、对证人张某出具的证明材料，原告未向本院提供证人未出庭的正当理由，故对于该证据，本院不予采信；3、对原告和被告李若炎签订的转让协议书，上面有原告李润泽、张黎珩与被告李若炎的签字手印，对于该证据真实性，本院予以采信；4、对房屋征收决定公告，被告邯郸市三辉实业有限公司对于其真实性予以认可，且上面加盖邯郸市丛台区人民政府印章，对于该证据真实性，本院予以采信；5、拆迁前后照片40张，被告邯郸市三辉实业有限公司不予认可，且原告未提供其他有效证据印证该房屋内财产损坏与二被告有关，归对于该证据，本院不予采信。经审理查明，被告李若炎承租被告邯郸市三辉实业有限公司所有的位于河北省邯郸市和平路与滏西北大街交叉口北附近花好月圆院内房屋。2013年2月27日，被告李若炎将该房屋转租给原告李润泽、张黎珩，双方签订《舞蹈房转让协议书》，协议约定：“……转让方（以下简称甲方）：李雪，受让方（以下简称乙方）李润泽、张黎珩……第一条，转让房屋（以下简称该房屋）位于河北省邯郸市和平路与滏西北大街交叉口北附近花好月圆院内直走舞蹈房，房屋结构为两室一厅，建筑面积大概200平方米。第二条，转让价格，双方商定该房屋转让价格为18000元整，大写壹万捌仟元整。第三条，付款方式，乙方用现金方式直接交给甲方，甲方在收款时应向乙方出具收据。第四条，房屋交付，甲方应于本合同生效之日起日内，将上述房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、处分权归乙方行使。第五条，甲方的承诺保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍，并在一年内不可转租其他人。甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，本合同签订前该舞蹈房屋中所有设施归乙方所有，包括镜子、把杆、地毯、电扇等设施。第六条，本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议，补充协议和本合同具有同等法律效力。第七条，本合同自甲、乙双方签字之日起生效。第八条，本台同一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等效力。第九条，甲方保证乙方以2500元／月的价格租用房屋，并保证一年内不再涨价。”被告李若炎在甲方处签下其曾用名“李雪”，并按捺手印，原告李润泽、张黎珩在乙方处签名并按捺手印。2013年5月16日，邯郸市丛台区人民政府张贴《邯郸市丛台区人民政府关于滏阳河通航工程王府花园区域“好世界”片房屋征收决定的公告》，原告李润泽、张黎珩与被告李若炎签订的房屋房租协议的标的房屋处在该公告涉及的征收范围内。2014年6月，该房屋被拆除。原告李润泽、张黎珩诉至法院要求解除解除与被告李若炎签订的《舞蹈房转让协议书》，退还其支付的舞蹈房转让款，并支付违约金；要求被告邯郸市三辉实业有限公司赔偿原告舞蹈房内设施损毁经济损失，因舞蹈房门、电线损坏无法开课造成的学费损失、退还房租。另查明，原告李润泽、张黎珩与被告李若炎签订的《舞蹈房转让协议书》中涉及房屋拆除前系被告邯郸市三辉实业有限公司所有。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“……有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”、第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，原告李润泽、张黎珩与被告李若炎签订的《舞蹈房转让协议书》中涉及房屋拆除前系被告邯郸市三辉实业有限公司所有。原告亦未提供有效证据证明上述协议签订时该协议经被告邯郸市三辉实业有限公司认可并同意，故原告李润泽、张黎珩与被告李若炎签订的《舞蹈房转让协议书》应为无效。关于原告主张被告李若炎退还转让款1.8万元，并支付违约金5000元；鉴于原告李润泽、张黎珩与被告李若炎签订的《舞蹈房转让协议书》第三条明确约定的付款方式，乙方用现金方式直接交给甲方，甲方在收款时应向乙方出具收据。原告李润泽、张黎珩未向法院提交被告李若炎收到18000元房屋转让款后向其出具的收据，且双方对违约金并未约定，故对于原告该项诉请，本院不予支持。关于原告李润泽、张黎珩要求被告邯郸市三辉实业有限公司赔偿原告舞蹈房内设施损毁经济损失50000元，退还房租7500元，赔偿因舞蹈房门、电线损坏无法开课造成的学费损失30000元，因均未向法院提供有效证据证明其主张，故对于原告以上诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李润泽、张黎珩的诉讼请求。案件受理费2510元，由原告李润泽、张黎珩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。审 判 长 张 剑审 判 员 张书艳人民陪审员 吕银娇二〇一五年七月十日书 记 员 梁 钊 微信公众号“”