（2015）二中民终字第06581号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-07-30
案件名称
北京美丽新居房地产经纪有限公司与赵月艳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京美丽新居房地产经纪有限公司,赵月艳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第06581号上诉人（原审被告）北京美丽新居房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇清逸园甲区1号楼6-101号。法定代表人李海坡，董事长。委托代理人伏志明，男，1975年10月10日出生。被上诉人（原审原告）赵月艳，女，1967月12月26日出生。上诉人北京美丽新居房地产经纪有限公司（以下简称美丽新居公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第13644号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年10月，赵月艳起诉至原审法院称：我与美丽新居公司签订了《北京市房屋出租代理合同》，合同约定美丽新居公司以每月2000元的标准代理出租我的房屋，如未按约定支付租金达15日以上，我有权利单方解除合同，并要求违约方支付月租金100%的违约金。后美丽新居公司与杭贺在我不在场的情况下签订了《北京市房屋租赁居间合同》，合同约定租期为2014年8月22日至2015年5月21日。但美丽新居公司自2014年10月1日开始未向我支付任何房租。我多次催促，美丽新居公司以各种理由拒绝。为维护我的合法权益，现起诉请求判令：1、美丽新居公司给付我租金18000元；2、美丽新居公司支付违约金2000元；3、诉讼费由美丽新居公司负担。美丽新居公司辩称：我公司不同意赵月艳的诉讼请求。代理合同不是我公司与赵月艳签订的，是赵月艳与刘亮亮签订的，该合同没有加盖我公司的公章，且合同文本与我公司的不同。我公司从来不做代理出租房屋的业务，公司个别业务员做出租代理业务不是公司的行为。原审法院经审理确认：本案的争议焦点是刘亮亮所签订的委托合同是否代表美丽新居公司所签订。关于美丽新居公司辩称系其员工刘亮亮的个人行为，不代表公司的观点，法院认为此主张与美丽新居公司陈述的事实存在矛盾。第一，赵月艳房屋钥匙交给了美丽新居公司，而非刘亮亮个人，第二，与案外人杭贺签订房屋租赁合同的人并非刘亮亮，而是美丽新居公司的另一名员工郭俊兴，且收款人亦为郭俊兴。第三，签合同的地点在美丽新居公司店面内，且租赁合同上加盖了美丽新居公司公章。综上，美丽新居公司的主张违背常理，法院不予采信。根据美丽新居公司收取赵月艳房屋钥匙，并将房屋对外出租的事实，可以认定赵月艳之所以将自己的房屋交与美丽新居公司，系根据诉争的代理合同中的约定。虽然美丽新居公司未在该合同上加盖公章，但刘亮亮签订代理合同的行为应属于职务行为，该合同的法律后果应由美丽新居公司承担。双方之间的合同虽名为代理合同，但其内容实质为租赁。该合同内容不违反法律规定，合法有效。合同中约定了美丽新居公司应交纳租金的期限。美丽新居公司未按合同约定的日期向赵月艳交付房屋租金，已经构成违约，故赵月艳主张支付租金及违约金的诉讼请求，有事实和合同依据，予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，于2015年4月判决：北京美丽新居房地产经纪有限公司给付赵月艳租金一万八千元，违约金二千元（于判决生效后十日内履行）。判决后，美丽新居公司不服，上诉至本院，认为赵月艳未与该公司签订钥匙托管协议，刘亮亮与赵月艳签订租赁合同系个人行为，不属于公司行为，要求撤销原判。赵月艳同意原判。经审理查明：北京市大兴区×××402号房屋为赵月艳所有。2014年6月，赵月艳（甲方）与刘亮亮（乙方）签订《北京市房屋出租代理合同》，约定甲方将前述房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方支付租金；租金标准为每月2000元，实际租金高于约定的租金，则高出部分归乙方所有；乙方代甲方向承租人收取租金；出租代理期限自2014年7月1日至2015年6月30日止；甲方应于2014年6月15日前将房屋交付给乙方；乙方自2014年7月1日起，通过银行按季度向甲方支付租金；乙方将房屋出租后，应将承租方及房屋租赁的有关情况如实告知甲方；乙方未按约定支付租金达15日以上的，甲方有权单方解除合同，乙方还应支付甲方违约金2000元。该代理合同尾部的甲方处为赵月艳签名，乙方中的房地产经纪持证人员×的签名为刘亮亮。上述签名的下方注明了房屋内的各种设施名称及数量。庭审中，美丽新居公司称刘亮亮于2014年6、7月份在该公司工作，8、9月份离开公司。赵月艳主张其于2014年6月2日将房屋钥匙交给了美丽新居公司的职员刘东柱，并由刘东柱打收条，美丽新居公司对此认可。赵月艳认可已经收收到2014年7月至9月的房屋租金。庭审中，赵月艳提交《北京市房屋租赁居间合同》一份和租金收据一张，该合同中的租赁房屋为本案诉争房屋，合同尾部的甲方（出租人）处签名为赵月艳，在甲方下面委托代理人处的签名为刘亮亮，合同乙方（承租人）为杭贺，在丙方（居间方）处由美丽新居公司的业务员刘洋签名，并加盖美丽新居公司的印章。合同约定租金为每月2400元，租期自2014年8月22日至2015年5月21日，承租人将9个月的租金一次性付清，并一次性支付居间服务费2400元。赵月艳称该租赁合同上的签名不是其本人所签，其不知道房屋被出租给杭贺。美丽新居公司认可该公司于2014年8月20日将房屋出租给杭贺，称该租赁合同是在其公司门店签订的；签合同时郭俊兴、刘洋和杭贺在场，合同上赵月艳的名字是郭俊兴签的；其公司没有收取租金，只是收取中介费2400元；租金是刘亮亮委托郭俊兴收取的，由郭俊兴向杭贺出具租金收条。经询问，美丽新居公司认可郭俊兴、刘洋都是其公司业务员。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋出租代理合同》、《北京市房屋租赁居间合同》、收条等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点是刘亮亮是否系代表美丽新居公司与赵月艳签订出租代理合同。美丽新居公司上诉称刘亮亮与赵月艳签订合同系个人行为，不属于公司行为，但该主张与美丽新居公司陈述的事实存在矛盾。第一，赵月艳将房屋钥匙交给了美丽新居公司，而非刘亮亮个人；第二，与案外人杭贺签订房屋租赁合同的人并非刘亮亮，而是美丽新居公司的另一名职员郭俊兴，且收款人亦为郭俊兴；第三，租赁合同是在美丽新居公司店面内签订的，且租赁合同上加盖了美丽新居公司的印章。根据美丽新居公司收取赵月艳房屋钥匙，并将房屋对外出租的事实，可以认定赵月艳之所以将自己的房屋交与美丽新居公司，系根据诉争的出租代理合同中的约定。虽然美丽新居公司未在该合同上加盖印章，但刘亮亮签订出租代理合同的行为应属于职务行为，该合同的法律后果应由美丽新居公司承担。双方之间的合同虽名为代理合同，但其内容实质为租赁合同。合同中约定了交纳租金的期限，美丽新居公司未按合同约定的日期交纳房屋租金，已经构成违约，故赵月艳要求美丽新居公司依约给付租金及违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费300元，由北京美丽新居房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费300元，由北京美丽新居房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王宗魁代理审判员 李 桃代理审判员 廖 慧二〇一五年七月十日书 记 员 史其申 更多数据：搜索“”来源：