（2015）滨功民初字第1145号

裁判日期: 2015-07-10

公开日期: 2015-08-19

案件名称

江冉与王淑杰买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

天津市滨海新区人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江冉,王淑杰,天津开发区万业源房地产经纪有限公司

案由

买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

天津市滨海新区人民法院民事判决书（2015）滨功民初字第1145号原告江冉。委托代理人王峰，天津标高律师事务所律师。被告王淑杰。委托代理人周永生，北京市德广律师事务所律师。第三人天津开发区万业源房地产经纪有限公司，住所地天津经济技术开发区广场东路20号滨海金融街E3-C-304。法定代表人贾学红，总经理。委托代理人姚文艳，该公司员工。原告江冉诉被告王淑杰买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，由代理审判员王玉强适用简易程序公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本院依法通知天津开发区万业源房地产经纪有限公司作为第三人参加诉讼。原告江冉及其委托代理人王峰，被告王淑杰及其委托代理人周永生，第三人天津开发区万业源房地产经纪有限公司的委托代理人姚文艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年3月1日，经第三人居间服务，原被告签订了房屋买卖合同，约定被告将其所有的天津开发区朗月轩7-3-602的房屋出售于原告，价格为160万元，原告支付被告定金5万元，并定于2015年4月6日前办理打协议面签手续。嗣后，被告在与原告母亲的电话协商中表示由于房价上涨，拒绝继续履行合同，妄图索要更多钱财。根据合同约定，买卖双方任何一方拒绝履行合同或者解除合同，均由违约方向对方支付房屋实际成交价10%的违约金，实际损失超过违约金额的，责任方据实赔偿。原告在签订该合同前，共关注3套房源，由于该套房屋距离原告哥哥家较近，才决定购买该套房屋。被告毁约后，原告失去了购买其他房屋的机会。2015年3月30日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，房市回暖，价格上涨，致使原告再次买房会有相应的经济损失。同时，原告为履行合同，已借钱凑齐60万元作为购买该套房屋的首付款，亦造成原告相应的经济损失。还有，原告定于4月底正式进行房屋装修，已联系好装修队，由于被告拒绝履行合同，同样会造成相应的经济损失。此外，原告定于2015年10月1日举办婚礼，住进婚房，由于被告拒绝履行合同，原告还需继续投入大量的精力和时间去看房选房，婚房无期，婚期也必须推迟，造成原告一定的经济损失和精神损失。综上所述，原被告所签订的买卖合同系��方真实意思表示，合法有效，原告已按合同约定履行义务，被告拒绝继续履行合同，损害了原告的合法权益，故原告呈诉，请求判令被告继续履行合同，支付原告违约金160000元，赔偿中介费8000元、贷款评估费6500元、贷款服务费600元。后原告在本院第二次开庭过程中当庭表示与对方解除买卖合同，并变更诉讼请求为：返还定金50000元，支付违约金160000元，赔偿中介费8000元、贷款评估费6500元、贷款服务费600元。为此，原告提供了以下证据：证据1、房屋买卖合同，证明被告所应承担的合同义务，其未按照合同的约定履行合同义务；证据2、第三人员工出具的证明，证明被告没有按合同履行；证据3、收据，证明原告已向被告交付了定金5万元；证据4、中介费、贷款评估费、贷款服务费的收据，证明原告已经向第三人交付了中介费、贷款评估费和贷款服务费；证据5、通话录音，证明被告在与原告母亲2015年4月2日、3日电话沟通中提出涨价，拒绝继续履行合同；证据6、通话记录、交费发票以及身份证、户口簿，证明证据5中与被告的通话人为原告岳母杨淑芳。被告辩称，双方之所以发生纠纷，是因为被告对诉争房屋免征营业税的日期存在错误认识。诉争房屋系被告2010年4月3日从案外人购买，被告原以为2015年4月6日即已超过营业税免征期，故原被告约定的打协议面签时间为2015年4月6日。后被告发现购买诉争房屋的实际完税时间是2010年5月26日，只有到2015年5月26日才能免征营业税，便将该事实通知中介，讲明需延后一个多月的时间办理交易手续。此后，原告曾答应增加房款40000元，但之后又反悔。故被告并不存在违约的事实，被告直到现在仍同意继续履行合同，应驳回原告的诉讼请求。此外，被告还认为原告主张的违约金过高。为此，被告提供了以下证据：证据1、房屋买卖合同，证明原告没有向被告交付购房款160万元，原告没有权利向被告主张违约金；证据2、契税完税证，证明被告购买诉争房屋的完税时间为2010年5月26日，根据税法相关规定，直到2015年5月26日才满5年，再出售时才能享受免征营业税的条件；对证据3、被告与第三人员工权永亮于2015年5月9日的通话录音，证明被告并没有违约，只是按照双方的真实意思推迟到2015年5月26日办理过户；证据4、收据，系被告向第三人交纳中介费的收据，证明中介在居间服务中没有及时给被告进行职业指导；证据5、房屋租赁合同，证明诉争房产到2015年3月31日到期，该房产具备腾房条件。第三人称，认可原告主张的事实和理由，原被告之所以出现争议是因为被告拒绝继续履行合同。第三人未提供证据。经庭审质证，被告对于原告的证据1的真实性没有异议，但认为原告在没有向其支付160万元购房款前无权向其主张权利；对于原告的证据2不予认可，认为证人应出庭作证；对证据3没有异议；对证据4不清楚；对证据5认为录音不完整，系被告与案外人的通话，被告在通话时因不确认对方的身份纯属瞎聊；对证据6不予认可，认为原告并未登记结婚，对手机通话录音中的另一方通话人与原告的身份不认可。原告对于被告的证据1的真实性无异议，不认可被告的证明目的；对证据2认为被告既然保管完税证，其更应清楚房产的完税日期，同时认为税费是由原告负担，故诉争房产是不是过5年的完税期与被告无关，原告愿意承担；对证据3的真实性没有异议，但认为该录音是在原告已起诉后被告对第三人员工的引导性发言，同时相关内容也不能证明被告的证明目的；对证据4认为与本案没有关联性；对证据5的真实性没有异议，认为该证据恰好证明双方说约定的合同履行日期4月6日并非完全基于避税，被告的房屋仍在出租也是原因之一。第三人对于原告所提供的证据1、证据2、证据3、证据4无异议，对证据5确认一方通话的为被告，对另一方表示不清楚；对于被告所提交的证据1、证据2无异议，对证据3、证据4、证据5拒绝发表意见。经审理查明，2015年3月1日，经第三人居间服务，原被告及第三人签订了房屋买卖合同，约定被告将其所有的天津开发区朗月轩7-3-602房屋出售给原告，该房屋面积136.99平方米，实际成交价格为160万元。合同还约定：诉争房屋剩余贷款余额为55万元，由被告自行还贷。房屋产权及配套设施过户的相关费用由原告承担，交易过程中所产生的营业税、个人所得税均由被告承担；原被告均须向第三人交纳房屋信息服务费16000元；原告若委托第三人代为办理该房屋��贷款手续，则须交纳贷款服务费600元；关于付款，由原告办理公积金组合贷款，并于2015年3月1日支付被告定金50000元，双方于2015年4月6日前办理打协议面签手续；被告承诺于打协议当天腾空房屋，并将房屋钥匙交予原告；关于违约责任，如原告未能履行本合同条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金被告不予退还，如被告未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则被告需返还双倍定金予原告；双方还约定如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向本合同的其他方支付房屋实际成交价格10%的违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。庭审中，就合同中所约定的“打协议面签手续”，第三人称具体是指到房管局打印正式的二手房买卖合同，实际交易惯例中，出卖人应在此之前配合办理房屋评估、清偿房屋贷款并注销抵押权。此外，第三人还陈述被告拒绝第三人对房屋进行评估。该合同签订后，原告向被告交纳了定金50000元。此外，原告向第三人交纳了信息服务费8000元、贷款服务费600元、评估费6500元。又，评估费并未实际发生，第三人当庭表示愿意退还原告评估费6500元、贷款服务费600元。另查，2015年4月2日、3日，案外人杨淑芳以原告母亲的名义就房屋交易与被告电话沟通时，被告表示诉争房屋的承租户提出以更高价格购买该房屋，要求原告增加房款，在双方就增加房款数额达不成一致意见后，被告明确表示拒绝履行合同。又，原告陈述该案外人为其女朋友的母亲，被告表示在电话中所说的话纯属瞎聊。2015年4月6日，被告未按照买卖合同的约定与原告办理打协议面签手续，也未将诉争房屋腾空，并将钥匙交付原告。此外，被告亦未偿还诉争房屋的银行贷款。此后，原告诉至本院。在本院2015年6月2日开庭审理此案时，原告明确向被告提出解除买卖合同。还查，诉争房屋系被告从案外人处购买的二手房，其购买该房屋时缴纳契税的日期为2010年5月26日。又，被告将诉争房屋对外出租，租赁截止期为2015年3月31日。到期后，被告继续将该房屋对外出租。再查，2015年3月30日，根据财政部的相关规定，个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征营业税。庭审中，尽管被告表示继续履行，但当法庭提出给予双方时间去履行合同时，被告提出因房屋仍在出租，需要2个月的时间去腾空房屋。同时，因腾空房屋需要向承租人支付相应赔偿，需要原告予以负担。以上事实，有买卖合同、证明、收据、原告方提供的通话录音、交费发票、通话记录、户口簿、租赁合同以及当事人的陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事��均应按照合同约定全面履行各自义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，原被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。根据已查明的事实，被告在2015年4月6日前，既没有清偿贷款，也没有协助原告及第三人办理诉争房屋的评估。同时，根据被告与案外人杨淑芳的通话，被告明确提出涨价，否则拒绝履行合同，尽管被告表示不清楚对方的身份，纯属瞎聊，但是，案外人杨淑芳在与被告沟通时已表明身份，尽管该身份与客观事实并不完全相符，但无论其和原告的具体关系如何，根据原告提供的通话记录、交费发票、户口簿等证据，结合日常生活经验，被告显然应知道该案外人代表原告一方，被告拒绝履行合同的行为亦是向原告作出。被告在房产交易过程中的上述行为已清楚表明其拒绝履行合同义务。对于被告认为双方的本意是等到诉争房屋过5年的营业税免征期之后办理交易手续，故双方对合同约定的交易日期存在误解的意见，暂且不论合同所约定的履行日期是否为双方真实意思表示，即便按被告的该主张，其应向原告提出变更履行日期，而非提出涨价，否则拒绝履行合同。况且，根据2015年3月30日的国家政策，双方按书面合同所约定的2015年4月6日办理房屋交易手续已经能够享受免征营业税的政策，无需推迟至2015年5月26日。故被告的该抗辩意见显然不能成立。此外，尽管庭审中被告表示同意继续履行合同，但该意见本身只是被告对其违约行为的补救措施，而且，其提出的继续履行需要延长2个月的腾房时间，同时需要原告补偿相应损失，显然，被告对继续履行缺乏诚意，且并非双方买卖合同的继续履行。综上，被告在合同履行期限届满前明确表示不履行合同，原告在庭审阶段提出与被告解除买卖合同，具有法律和事实依据，双方买卖合同已依法解除。关于被告违约责任的承担，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金条款或者定金条款。此外，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，双方在买卖合同中既约定了违约金条款又约定了定金条款，现原告明确要求被告根据违约金条款承担违约责任，应适用双方合同所约定的违约金条款。据此，违约金数额应为160000元。关于该违约金数额是否过高的问题，原告陈述其损失包括购房资金的利息损失、丧失购买其他房屋的机会损失，其认为同样的��屋价格涨幅几万元。同时，原告还主张其已联系了装修队，被告违约会导致其相应经济损失，但其并未就此明确说明，且未提供任何证据。根据前述原告就其损失的自述情况，结合本案的客观情况，本院酌情调整违约金数额为50000元。关于原告主张的50000元定金返还，因被告违约，现双方买卖合同已解除，且原告选择被告根据违约金条款承担违约责任，故被告收取原告的定金50000元应予以返还。对原告该请求，本院予以支持。关于原告主张的中介服务费8000元，该服务费为原告向第三人交纳的费用，尽管该费用已交纳，但该费用是否必须发生尚不确定，且被告支付原告违约金50000元里已考虑该可能发生的损失数额，故对原告该请求，本院不予支持。关于原告主张的评估费、贷款服务费，庭审中，第三人明确表示退还原告该费用，原告再向被告主张已无依据，对原告该请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条的规定，判决如下：一、被告王淑杰自本判决生效之日起十日内返还原告江冉定金50000元；二、被告王淑杰自本判决生效之日起十日内给付原告江冉违约金50000元；三、驳回原告江冉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2338元（原告已预缴），由原告承担1299元，由被告承担1039元，被告应承担部分于上述给付其间迳行给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员　　王玉强二〇一五年七月十日书　记　员　　王天远附：法律释明⒈《中华人民共和国合同法》第六十条第一��：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。⒉《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。⒊《中华人民共和国合同法》第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金条款或者定金条款。搜索“”