（2015）桑民一初字第328号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-09-15
案件名称
桑植桑植新城物业服务有限责任公司与谷双红租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
桑植县人民法院
所属地区
桑植县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桑植新城物业服务有限责任公司,谷双红
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
湖南省桑植县人民法院民 事 判 决 书（2015）桑民一初字第328号原告桑植新城物业服务有限责任公司，住所地桑植县澧源镇科赛路。法定代表人朱美英，该公司总经理。委托代理人陈英才，湖南昌隆律师事务所律师。被告谷双红，女，1976年4月6日出生，白族，桑植县人民医院职工。委托代理人龙铿，湖南风云律师事务所律师。原告桑植桑植新城物业服务有限责任公司与被告谷双红租赁合同纠纷一案，于2015年4月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员林玉兰适用简易程序于2015年5月27日公开开庭进行了审理，代理书记员梁婷担任记录。原告委托代理人陈英才、被告及委托代理人龙铿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告桑植新城物业服务有限责任公司诉称：2012年11月8日，原告同被告签订一份租赁合同，合同期三年，即2012年11月8日至2015年11月7日止，第一年度和第二年度租金被告已经按期缴纳，第三年度租金应于2014年10月8日前一次性交清，被告未按约定时间缴纳，原告多次电话通知和派专人上门书面催缴，被告以种种理由拒绝缴纳。故原告提起诉讼要求：1、请求人民法院依法解除原被告双方的商铺租赁合同，责令被告退回商铺。2、请求人民法院判令被告支付逾期租金31266元，物业管理费1055元，垃圾处理费527元，滞纳金6702元。（以上均计算至2015年5月31日止）。原告桑植新城物业服务有限责任公司在举证期内向本院提交了以下证据：第一组证据：租赁合同一份，拟证明被告谷双红租赁原告门面，合同约定租赁期限2012年11月8日至2015年11月7日、租金的支付、物业费的支付、垃圾管理费的承担、滞纳金的收取。现被告3个月没有缴纳房租，原告可以要求解除合同。第二组证据：通知四份、证明一份，拟证明被告3个月没有缴纳房租，原告可以要求解除合同。被告谷双红辩称：被告于2012年11月8日与原告桑植新城物业公司签订《商铺租赁合同》。第一租赁年度和第二租赁年度的租金，物业管理费及租赁合同约定的相关全部费用被告已全部交清。第三年度的租金、物业管理费被告应于2014年10月7日一次交清，但在第二个租赁年度快结束第三年租赁年度尚未开始时，被告因家居产品的经营风险，决定转租108号商铺，经与原告协商，原告公司负责人口头同意被告转租，要被告自己找到接受商铺的人后再转租，被告开始找人转租，故暂时没有给原告交纳第三租赁年度的租金及物业管理费，2015年2月下旬，被告找到了新的承租人，但准备转租时，原告不同意被告转租。按租赁合同的约定，被告转租商铺须征得原告的同意后才能办理转租手续。在这种情况下，被告停止进货，并于2015年3月5日给物业公司呈交了关于解除商铺租赁合同的申请，当时张家界科赛置业有限公司分管科赛广场该公司物业的总经理助理朱国良和他担任科赛置业有限公司营销中心(即售楼部)经理的妻子姚某甲表示同意被告提前解除商铺租赁合同。之后被告要求雇请帮忙经营商铺家居产品的谷某甲、刘某甲夫妇将商铺里面能搬走的商品搬走，然后将商铺的钥匙交给姚某甲。2015年3月23日下午，谷某甲开车经过科赛置业营销中心门前看到姚某甲后叫妻子刘某甲将商铺的钥匙交给了姚某甲。2015年3月30日，原告通过快递公司给被告寄来通知，通知内容是：物业公司同意被告提前解除《商铺租赁合同》的要求，但要求被告结清2014年11月8日至退租之日止的租赁费用(含租金、物业管理费、垃圾处理费、滞纳金及水电费等合同约定之费用)。被告收到通知后，随即按通知找到物业公司结算相关费用，但因物业公司没有按合同约定的相关费用标准计算出被告应交纳的费用，才导致被告没有结清2014年11月8日至退租之日止的租赁费用。故被告与原告签订的商铺租赁合同已经通过双方协商一致的方式予以解除，合同的权利义务已经消灭。因此原告要求解除与被告的商铺租赁合同，责令被告退回商铺的诉讼请求与本案事实不符，应予判决驳回。原告诉请人民法院判令被告支付逾期租金31266元，物业管理费1055元，垃圾处理费527元，滞纳金6702元(均计算至2015年5月31日止)。原告的这一诉讼请求脱离了租赁合同约定的计算标准，没有尊重本案的客观事实，损害了被告的合法权益，应予纠正，据实结算。1、原告将各项费用的计算时间截止到2015年5月31日止，明显错误。被告在2015年3月5日提出解除合同申请，2015年3月23日，已将商铺钥匙交给了物业公司，此时物业公司对108号商铺已实际享有控制权，故2015年3月23日应为退租之日。最多可计算至2015年3月30日即物业公司通过快递公司给被告寄来通知同意解除租赁合同的时间。从2014年11月8日计算至2015年3月30日止，被告逾期天数为142天。被告缴纳的租金、物业服务费、垃圾处理费、滞纳金应按142天计算，并应扣减合同签订时被告缴纳的5000元保证金。被告谷双红在举证期内向本院提交了以下证据：第一组证据：通知一份，拟证明租赁合同双方的权利义务已经终止，结算截止到2014年11月8日。第二组证据：1、谷某甲、刘某甲的证言；2、姚某甲的名片；3、照片三张，拟证明被告生意不好原告同意转租，于2015年3月23日将租赁门面的钥匙交给原告的工作人员姚某甲。经庭审质证，被告对原告第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，对原告第二组证据真实性无异议，对关联性及证明目的有异议。原告对被告第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，对第二组第1份证据真实性有异议，但对被告将租赁门面钥匙交给原告工作人员姚某甲的事实予以认可；对第二组第2、3份真实性无异议，对证明目的有异议。本院对证据的认定：对原告第一组、第二组证据真实性予以认定。对被告第一组、第二组第2、3份证据真实性予以认定。根据上述确认证据，结合原、被告委托代理人的当庭陈述，本院查明下列案件事实：原被告于2012年11月8日签订《商铺租赁合同》，被告租赁原告位于科赛广场B座108号门面(建筑面积155.1平方米)用于经营家居用品。合同约定：“1、租赁期限三年(从2012年11月8日至2015年11月7日止)；2、租金的计算：第一年度租金单价为35元/平方米/月，租金优惠30%；3、保证金的约定。被告在签订商铺租赁合同时给原告交保证金5000元；4、滞纳金的约定是：迟延支付租金和物业服务费的，除应补交欠款外，按延迟付款天数每日支付欠款额千分之一的滞纳金；5、物业管理费按1元/平方米/月计算；6、垃圾处理费按建筑面积每平方米每月0.5元收取；7、被告转租商铺须征得原告的同意并办理转租手续。”合同签订后被告交纳了保证金5000元，并已按期缴纳第一年度和第二年度租金，第三年度租金应于2014年10月8日前一次性交清，原告于2014年11月28日、2014年12月30日两次向原告发出催收2015年租金的通知。根据合同约定，1、租金的计算：第一年度租金总价为155.1平方米×35元/平方米×12月×70%=45599元；第二年度租金总价在上一租赁年度租金总价的基础上浮10%，即第二租赁年度租金总价为50158.9元(45599+45599×10%)；第三租赁年度租金总价在上一租赁年度租金总价的基础上浮10%，即第三租赁年度的租金总价为55174.79元(50158.9+50158.9×10%)，日租金为153.26元(55174.79元÷12月÷30天)；2、物业服务费的约定按1元/平方米/月计算，每个租赁年度的物业管理费总价为1861.2元(155.1元平方米×1元/平方米×12月)，日物业管理费为5.17元(1861.2÷12÷30)天；3、垃圾处理费按建筑面积每平方米每月0.5元，年垃圾处理费总价为930.6元(155.1平方米×0.5元/平方米/月×12月)，日垃圾处理费为2.59元(930.6÷12月÷30天)；4、滞纳金为：租金加物业服务费×逾期付款天数×千分之一。在第二个租赁年度快结束时，被告因家居产品的经营风险，决定转租108号商铺，按租赁合同的约定，被告转租商铺须征得原告的同意后才能办理转租手续。被告于2015年3月5日给物业公司呈交了关于解除商铺租赁合同的申请，之后被告安排帮助其经营商铺家居产品的谷某甲、刘某甲夫妇将商铺里面能搬走的商品搬走，将商铺的钥匙交给原告工作人员姚某甲。2015年3月23日下午，在科赛置业营销中心门前，刘某甲将商铺的钥匙交给了姚某甲。2015年3月30日，原告通过快递公司给被告寄来通知，通知内容是：物业公司同意被告提前解除《商铺租赁合同》的要求，但要求被告结清2014年11月8日至退租之日止的租赁费用(含租金、物业管理费、垃圾处理费、滞纳金及水电费等合同约定之费用)。被告收到通知后，在与原告结算相关费用的过程中，因原、被告主张的结算时间不能达成共识，导致被告没有结清2014年11月8日至退租之日止的租赁费用。本院认为：原、被告双方所签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，属有效合同，合同双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务，《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”原告已履行了租赁门面的交付，被告应当按照约定支付租金，《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告于2015年3月30日向被告发出同意提前解除《商铺租赁合同》的通知，被告已将其在租赁门面中财产搬走，门面钥匙也交给原告工作人员，故对原告请求解除原被告双方的商铺租赁合同，责令被告退回商铺的诉讼请求应予以支持。租赁合同解除后的费用结算，原告于2015年3月30日向被告发出同意提前解除《商铺租赁合同》的通知，2015年3月30日为租赁费用计算截止日，即被告逾期支付租赁费用的时间是142天。被告要求将已交纳5000元保证金抵减应支付的租赁费用的辩称，符合法律规定，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告桑植新城物业服务有限责任公司与被告谷双红于2012年11月8日签订的《商铺租赁合同》；二、被告谷双红支付原告桑植新城物业服务有限责任公司租金21763元(153.26元/日×142日)、物业管理费734元(5.17元/日×142日)、垃圾处理费367元(2.59元/日×142日)、滞纳金3194元[（21763＋734）×1‰×142日],合计26058元，减去被告已交纳的保证金5000元，实际应给原告补交款项合计21058元；三、驳回原告桑植新城物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，减半收取395元，由原告桑植新城物业服务有限责任公司负担100元，被告谷双红负担295元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员 林玉兰二〇一五年七月十日代理书记员 梁 婷 微信公众号“”