（2015）平民初字第00245号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2016-03-08
案件名称
张宝玉与北京乾元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市平谷区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张宝玉,北京乾元房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第00245号原告张宝玉，男，1984年10月7日出生。被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号。组织机构代码80295XXXX。法定代表人庄海云，总经理。委托代理人张立功，男，1956年10月27日出生。委托代理人许欣，女，1991年11月2日出生。原告张宝玉与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张宝玉到庭参加了诉讼。乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2008年7月18日，我与被告签订北京市商品房预售合同，约定由我购买被告开发建设的平谷区×小区×号楼×单元×号房屋。合同约定，出卖人应当在2008年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；买受人在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书。合同签订后，我依约向被告支付了购房款214291元，2008年7月12日，被告向我交付房屋。2015年4月14日为我办理了房产证，并再次收取了公共维修资金4286元。被告的行为已构成违约，故诉至法院，请求判令被告支付我逾期办理初始登记违约金50786元；逾期办理房屋权属转移登记违约金37286.6元；返还我重复交纳的公共维修资金4286元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、对于没有合同原件的原告，其主张没有合同依据。对于没有购房发票原件以及购房款没有依合同约定足额缴纳的原告，其未完全履行合同，存在违约行为。对于原告不是合同签订人的，不认可其为合同当事人，也不认可其为本案当事人。二、原告起诉要求赔偿初始登记违约金已经超过诉讼时效。我公司于2011年9月20日完成初始登记，原告未在该时间后两年期间内主张过权利，其起诉已经超过我国法律规定的诉讼时效。三、原告起诉要求赔偿转移登记违约金超过诉讼时效，根据合同约定，出卖人应于买受人入住后一段时间内为其办理转移登记，否则支付违约金，而买受人实际入住日加该段时间后所得日期，至其提起诉讼的时间已超过两年诉讼时效。买受人在两年内未向出卖人主张过权利，其起诉已经超过我国法律规定的诉讼时效。四、北京市商品房预售合同存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，显失公平。初始登记与转移登记违约金的计算期间，有一部分时间段是重合的，合同的一个违约行为被分成两个违约行为，明显不合理、有悖于公平原则。五、由于业主入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理产权证。该后果非出卖人原因造成，计算违约金赔偿应对该段时间予以扣除。对于私自扩建小院的住户，不同意对其进行初始登记与转移登记的赔偿。六、违约金数额过高。原告的赔偿请求已远远高于其实际损失，而且其请求赔偿的违约金数额已经占购房款很大比例，明显有违公平原则。因此请求对违约金适当予以减少。经审理查明，2006年10月15日，原告作为买受人与出卖人乾元公司签订了北京市商品房预售合同，约定买受人购买出卖人开发建设的座落于平谷区×小区×号楼×单元×号商品房。合同约定，出卖人应当在2008年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向出卖人支付等。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款214291元，并向北京通和房地产经纪有限公司交纳了产权代办费400元。2008年7月12日，被告向原告发放了入住通知书，7月18日，交纳4286元专项维修资金。2014年11月21日，被告取得原告购买房屋所在楼栋的初始登记。2015年4月8日，原告另交纳了4286元专项维修资金，4月14日，原告取得房屋转移登记，4月27日，原告与他人签订存量房屋买卖合同，约定房屋买卖合同签订前关于房屋的权利、义务均由原告享有、承担。上述事实，有当事人的陈述、北京市商品房预售合同、购房款发票、房屋所有权证、北京市住宅专项维修资金专用收据、存量房屋买卖合同、关于×国际公寓项目二期综合验收中存在业主私扩建小院情况的函、本院调取的房屋登记簿等在案佐证。本院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，被告未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，亦未在双方约定的期限内协助原告办理转移登记，其行为已构成违约，故依约应向原告支付相应违约金。被告虽辩称原告起诉已超过诉讼时效，但从取得初始登记及转移登记的时间上起算，原告的诉讼在诉讼时效期间。另原告未私自扩建小院，被告作为出卖人存在未依合同约定逾期办理初始登记及转移登记的违约行为，原告作为买受人同时主张两项违约金，对于重复期间的违约金，本院依公平原则择一予以支持，不重复计算。对于原告要求被告退还重复收取的专项维修资金的请求，因未提供足够证据，故本院不予支持。被告提出原告在主张的违约金过高，要求本院予以调整，因原告未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。对于原告要求被告退还重复收取的专项维修资金的请求，因未提供证据证明系重复交纳，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告张宝玉支付逾期办理房屋权属初始登记违约金、逾期办理房屋权属转移登记违约金共计三万一千八百七十三元。二、驳回原告张宝玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千八百九十八元，由原告张宝玉负担一千三百零一元（已交纳）；由被告北京乾元房地产开发有限公司负担五百九十七元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 李朝文人民陪审员 任荣来人民陪审员 姜景田二〇一五年七月十日书 记 员 齐 蕊 来自