（2014）昆民初字第3456号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2017-11-09
案件名称
孙怡与绿地集团（昆山）东城置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙怡,绿地集团（昆山）东城置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民初字第3456号原告孙怡，女，汉族，1982年5月9日生，住上海市杨浦区。委托代理人王建功，上海朋洋律师事务所律师。委托代理人武志军，上海朋洋律师事务所律师。被告绿地集团（昆山）东城置业有限公司，住所地江苏省昆山开发区兵希同丰路26号，组织机构代码69931349-9。法定代表人费军，该公司总经理。委托代理人包丽斯，该公司营销法务。原告孙怡与被告绿地集团（昆山）东城置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月20日立案受理后依法由代理审判员狄毅琼适用简易程序于2015年11月18日公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法转为普通程序，于2015年3月19日再次公开开庭进行了审理。原告孙怡委托代理人王建功、武志军、被告绿地公司委托代理人包丽斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙怡诉称：2013年10月18日，原被告签订了商品房购销合同一份，约定原告购买被告绿地世纪家园XX幢XXX室房屋，总价款2375769元，合同签订当日原告支付首期款510000元，2013年10月26日前支付265769元，剩余房款1630000办理贷款手续，被告代原告办理贷款，并承诺可以代原告按照首套房屋办理贷款手续，原告支付了25000元代办费。后被告承诺的按照首套房办理贷款手续一直没有完成，后经原告了解，原告根本不符合在昆山购买房屋的条件，更谈不上按照首套房屋办理贷款，被告作为开发商，在明知原告不符合购房条件的情况下，仍与原告签订《商品房购销合同》，因此诉至法院，要求判令：1、解除原被告签订的合同编号为2013046576的《商品房购房合同》；2、被告返还原告已支付款项800969元；3、被告支付原告利息损失暂计人民币49641.69元（其中510000元为基数，自2013年10月18日计算至实际偿还之日止；265769元为基数，自2013年10月26日计算至实际偿还之日止，25000元自2013年11月2日计算至实际偿还之日止，均依照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、诉讼费用由被告承担。被告绿地公司辩称：一、原被告于2013年10月18日签订了昆山市商品房购销合同（草稿），原告在审阅草稿合同条款无异议后在合同封面上签署本人对合同条款无异议，随即同日双方就该合同进行了网上备案，合同约定原告于2013年11月26日前以贷款方式支付剩余房款，但是2013年年底银行贷款业务剧增，导致大量贷款审批迟缓，直至2014年7月，贷款政策略有松动，原申请的农业银行依旧无法办理，但是被告多方咨询，得知建设银行可以办理，但是利率需要上浮10%，被告立即将此信息告知原告，希望原告能够秉着履约精神履行付款义务，但是原告不接受一直拖欠房款，同时从原告提供的录音证据中表明，原告贷款未遂，主要原因在于原告自身和银行政策，故被告认为在整个贷款过程中，被告均为配合作用，贷款是原告和银行之间（或办证公司）事务；二、合同附件四合同补充协议第一条约定了付款方式为贷款，其中第三款约定被告应积极配合原告办理贷款手续，若因非被告原因导致贷款银行不能在本合同约定的期限前房贷至被告账户，即视为原告逾期付款，应当按照合同第七条承担违约责任，第四款约定如因原告自身资格不符合而造成银行贷款审批不合格，影响贷款发放除了原告到被告通知后用现金或其他方式不足外，即视为原告付款，原告应当按照合同第七条承担逾期付款的违约责任，故既然原告已对合同条款审阅无异议，对条款中“因自身原因以及贷款政策而导致贷款未遂由自己担责”应当知晓，并且原告在接到被告通知后应积极补足，而不能以银行利率上浮拖欠。综上，原告以自身资格以及银行贷款政策原因贷款未遂、拖欠房款一年有余，已构成逾期付款的违约责任，现又主张退房，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法庭驳回。经审理查明：2013年10月14日，原告将个人信用报告发送给被告员工李晓娟。2013年10月14日，被告被告员工李晓娟给原告发送短信息，回复称看到了，没问题，可以贷款，周末直接来签合同。原被告双方于2013年10月18日签订的昆山市商品房购销合同（合同编号2013046576）一份，约定原告购买被告开发的绿地世纪家园XX幢XXX号房，房屋面积148.35平方米，房屋总价为2375769元，付款方式为2013年10月18日前支付首期房价款480000元，2013年10月26日前支付剩余房款1630000元，并约定由被告代为办理贷款手续的，原告须在签署本合同后的7天内按照被告或有关贷款银行的要求提供必要的资料，签署必要的文件，积极配合被告代为办理贷款、公证、抵押等手续，如因原告自身资格不符合而造成银行贷款审批不合格，影响贷款发放，除原告在接到被告通知后10日内用现金或其他方式补足外，即视为买受人逾期付款，买受人应根据本合同第七条承担逾期付款的违约责任。2013年10月18日，原告通过现金支付被告定金19800元，并刷卡支付购房款460200元。2013年10月26日，原告刷卡支付被告购房款265769元，同日被告向原告出具金额为745769元（19800元+460200元+265769元）的销售不动产统一发票。2013年10月18日，原告与深圳市房多多网络科技有限公司签订房多多绿地21新城项目团购服务协议书模板一份，团购房源绿地21新城别墅XX幢XXX室，团购优惠为30000元抵80000元，同日向深圳市房多多网络科技有限公司缴纳团购服务费30000元，深圳市房多多网络科技有限公司出具收款收据一张。同日，原告向被告缴纳房产证代办费200元。2013年11月2日，原告向昆山好家居房产咨询有限公司缴纳贷款代办费25000元。原告和被告员工李晓娟于2014年9月6日的通话录音内容摘录如下：原：“你当初答应我说贷款没有问题，个人信用报告也给你看过的，对吧？”，李：“恩，是的，但是现在对方打电话给我，说个人信用报告上有一套上海的三门路的房子，上面写着按揭，就是这个原因不能贷款。”原：但是问题是这样的，当初我和你谈的时候，你说可以贷款我才签了这个合同的，对吧？现在问题是贷不了款，你叫我怎么办？李：恩。原：而且我给了你们这么多时间了。李：恩。原：现在的问题不是在我这边，你知道吗？我这边出了25000元包装费，她搞不下来，这个不是我的责任。另查明：2010年4月17日，国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知规定：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2011年3月2日，苏州市住房和城乡建设局出台苏州市限购政策，规定对于拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。上述事实由昆山市商品房购销合同、昆山市商品房购销合同（草稿）、绿地21新城李晓娟名片、团购协议书模板、房产证代办费收据、中国银行刷卡回单、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、昆山好家居房产咨询有限公司收款收据、销售不动产统一发票、团购服务费收据、通话录音、通话记录以及原被告在庭审中的陈述为证。本院认为：在签订《商品房购销合同》前，原告将个人征信报告发送给被告员工，将原告个人拥有上海一套房子且存在按揭的情形充分告知于被告，在原告确认后承诺可以贷款后，双方才在此后签订了《商品房购销合同》。但原告户籍地为上海，且个人已经存在住房按揭贷款，属于当时昆山市住房贷款限购的对象，不符合在昆山市购买住房的条件，被告作为从事商品房销售的专门企业，在签订《商品房购销合同》时应当知道购买商品房的限购限贷政策，且明知原告无购房地户籍或社保、纳税证明，仍然签订商品房购销合同》。因国家限购、限贷政策系为保障房地产有序竞争，维护社会公共住房利益而设立，原被告双方故意违反限购限贷政策签订《商品房购销合同》一定程度损害了社会公共利益，该《商品房购销合同》因损害公共利益归于无效，原告主张解除合同，因合同自始无效，故其主张不予支持。原告主张被告返还原告已付购房款及利息，该请求为合同无效之法律后果，本院予以支持。已支付的购房款金额以发票金额745769元为准，利息损失计算如下：其中480000元的利息自2013年10月18日计算至实际支付之日止，依照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；其中265769元的利息自2013年10月26日计算至实际支付之日止，依照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算。至于代办贷款费25000元及团购服务费30000元，系原告与第三人之间的合同关系，原告可另行主张，本案不予理涉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团（昆山）东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙怡购房款745769元。二、被告绿地集团（昆山）东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙怡利息损失（以480000元为基数自2013年10月18日计算至实际支付之日止，以265769元为基数自2013年10月26日计算至实际支付之日止，均依照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）三、驳回原告孙怡的其他诉讼请求。（上述款项汇至原告指定账户：户名孙怡，开户行中国建设银行上海市青石路支行，账号43×××22）案件受理费25806元，由被告绿地集团（昆山）东城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长 狄毅琼人民陪审员 周 萍人民陪审员 汤宝钏二〇一五年七月十日书 记 员 姜 超附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 来源：百度“”