（2015）萍民三终字第28号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-08-05
案件名称
上诉人彭建兰与被上诉人彭武房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省萍乡市中级人民法院
所属地区
江西省萍乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭建兰,彭武
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）萍民三终字第28号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）彭建兰，女，汉族，萍乡市人。委托代理人赖振祥，萍乡市法律事务中心法律工作者。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）彭武，男，汉族，萍乡市人。委托代理人刘弘，汉族，萍乡市人，系彭武之妻。委托代理人贾芝苏，江西赣西律师事务所律师。上诉人彭建兰与被上诉人彭武房屋买卖合同纠纷一案，萍乡市安源区人民法院于2015年2月11日作出（2015）安民初字第3号民事判决，上诉人彭建兰不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人彭建兰及其委托代理人赖振祥、被上诉人彭武及其委托代理人刘弘、贾芝苏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。萍乡市安源区人民法院经审理查明，1999年6月20日，彭群昌与萍乡市和信贸易公司签订萍乡市完善已售共有旧住房全部产权买卖审批表，并向萍乡市和信贸易公司支付了补差后购房款6553.41元，取得了位于萍乡市安源区八一街房屋的房屋全产权。2001年6月14日，彭建兰以22000元的价格从彭群昌手中购得上述房屋。之后，八一街房屋的登记所有权人为彭建兰，房屋所有权证号为萍房权证安字第XXX**号，国有土地使用证号为萍国用（2001）字第XXXX号，建筑面积为59.8平方米，层数为第5层。2002年4月5日，彭建兰收取了彭武交纳的购房款34500元，并出具了收款收据。彭武在该房屋内居住直至2014年7月。之后，双方因房屋权属问题产生纠纷，彭武在外租房居住至今。2014年10月21日，彭建兰在萍乡日报上刊登遗失启事，称其位于萍乡市安源区八一街房屋产权证遗失。之后，萍乡市房产管理局重新发放了房屋所有权证，证号为萍房权证安字第XXX**号。2014年12月9日，双方因彭建兰将诉争房屋出租他人产生纠纷，萍乡市公安局安源分局八一派出所民警到达纠纷现场调解。因双方调解不成，彭武遂诉至萍乡市安源区人民法院。另查明：彭武与证人肖辉于1995年登记结婚，2006年协议解除婚姻关系。在2002年之前，彭建兰名下拥有的房产仅有位于萍乡市安源区八一街的房屋一套。萍乡市安源区人民法院认为，合法的买卖关系应受法律保护。根据双方庭审中向法庭提交的证据及双方当事人的陈述，本案争议的焦点主要有：彭武与彭建兰之间的买卖关系是否成立及房屋买卖的价款如何认定。根据合同法的规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人未以书面形式或口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是“其他形式”订立的合同。一般而言，买卖合同是诺成合同、非要式合同。因此，并不因为没有书面形式的合同而认定买卖合同不成立。据此，在没有书面合同时，可以通过一方已经履行交付标的物或者给付价款的义务并为对方所接受的证据来证明买卖合同的成立。本案中，彭武与彭建兰双方对于彭建兰已收取的34500元并无争议，且彭建兰自认在2002年之前拥有的房产仅有位于萍乡市安源区八一街房屋，双方只是对该款是购房款还是购房意向金以及实际应付房款的多少存在争议。萍乡市安源区人民法院认为，从彭建兰向彭武出具的收条的内容来看，明确载明为“收到彭武购房款34500元”，并未注明该款仅为购买诉争房屋的意向金。彭建兰主张彭武实际应付房款为49500元，当时是因彭武称无力一次性支付全部房款，彭建兰才同意在其全部筹清余款后再签订买卖协议。萍乡市安源区人民法院认为，当事人对于自己提出的请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。彭武对彭建兰的该辩解不予认同，且彭建兰也未在法定期限内提交证实其主张的相应证据，故对彭建兰的该上述抗辩理由，萍乡市安源区人民法院不予支持。彭建兰认为诉争房屋系其从甘玉娇处购得，因萍乡市房管局存档的房屋买卖合同中已明确显示彭建兰系从彭群昌处以22000元购得诉争房屋，彭建兰在庭审中对此房屋买卖合同书亦不持异议，故原审法院对彭建兰的该抗辩理由亦不予支持。从日常交易的基本习惯来看，若是交易双方对于约定的房款与实际交付的房款不一致时，应该在出具已收房款的同时，对于尚欠的房款金额、支付的时间等事项进行相应的约定。而从本案庭审查明的情况来看，彭武、彭建兰双方均认可彭武在交纳了34500元购房款后，双方并未出具欠条或是收条对是否有房屋余款、余款是多少进行约定。彭建兰辩称该房屋不可能以低于其从甘玉娇处购得的所花费的34500元。因彭建兰是否是从甘玉娇处购得房屋，上文已明确说明不能成立。且本案的双方当事人均系完全民事行为能力人，对于自己实施的民事行为具有相应的民事行为能力，彭建兰完全有权自行决定房屋买卖价款的高低，而不论其从前手购得的价款是多少。在彭武对彭建兰主张的房款应为49500元未予认可的情况下，彭建兰的该项主张不能成立，本案房屋的买卖价款应为34500元。综上，彭武与彭建兰虽未签订书面的房屋买卖合同，但彭建兰已出具了收到购房款的收款收条，同时也将诉争房屋交付彭武居住使用达12年之久。彭建兰在取得了房屋买卖的对价之后，相应的产生了将房屋所有权转移至彭武名下的义务，彭建兰应积极履行协助彭武办理房屋过户。故对彭武要求彭建兰协助办理过户手续的诉讼请求，萍乡市安源区人民法院予以了支持。对于彭武主张的要求彭建兰赔偿其违约行为造成彭武经济损失5000元的诉讼请求，因租房人马强根及出租人曾萍均未作为证人到庭，彭武提供的证据不足以证实其主张，故萍乡市安源区人民法院依法未予支持。对于彭建兰反诉要求彭武返还诉争房屋的诉讼请求，因彭武、彭建兰双方的买卖合同关系成立，彭建兰应协助彭武办理房屋所有权的过户手续，故萍乡市安源区人民法院对彭建兰的反诉请求依法未予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告彭建兰应在本判决书生效之日起三日内协助原告彭武办理位于萍乡市安源区八一街房屋（房屋所有权证为萍房权证安字第XXX**号，国有土地使用证为萍国用（2001）字第XXXX号）过户手续；二、驳回原告彭武的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告彭建兰的反诉请求。本案受理费787元，反诉费331.25元，由彭建兰承担萍乡市安源区人民法院宣判后，上诉人彭建兰不服，向本院提起上诉，认为原审判决事实不清，适用法律错误，程序违法，请求撤销原审判决第一项、第三项，判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。其主要上诉理由如下：一、原审判决认定事实不清。原告在一审出具了大量不真实的证据用以证明双方并不存在争执、毫无意义的事实。对于原告主张的买卖合同成立除了证人肖辉的证言外并无其他证据证明，而肖辉的证言不合逻辑，一审采信其证言错误。事实上，上诉人提供了甘玉娇出具的收条，该原始凭证上诉人虽持有异议，但未申请鉴定，故收条的证明效力不因对方否认而降低。收条能够证明该房屋2000年11月11日议定的价格绝对不低于35000元。被上诉人提供的收条，只能证明上诉人收到了34500元的事实，但对于标的物、总价格、交付等信息无法体现。因此，被上诉人关于“达成口头协议”及“购房价格34500元”的主张并无证据证明。原审认定该款为购房款，由此否认此款为意向金不符合民间交易习惯。另原审认定房屋买卖价款为34500元不当，在没有证据确定价格的情况下，应按《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款规定处理。被上诉人因租赁而占有房屋，后虽支付34500元购房意向金，但因买卖合同未成立，故其支付的款项到2009年6月初作为租金全部抵扣完毕。被上诉人非法占有房屋应从整体来看，不应孤立地认为占有多年就能获得产权。对于上诉人与彭群昌为避税而签订的合同，上诉人代理人对此予以了认可，但原审却不予采信。需要说明的是，此合同与本案属于不同法律关系，不具类比性，原审据此认定上诉人以22000元从彭群昌处购买不当。二、原审判决错误适用法律。无论是“口头协议”，还是原审判决认定的“其他形式订立的合同”，均应符合合同成立要件。本案中，双方对纠纷房产并无争议，但对房屋价款、履行方式无法查清。上诉人提交的证据显示，上诉人是以35000元从甘玉娇处取得房产。而本案交易方式亦是一致，上诉人收取被上诉人的34500元应认定为购房意向金，买卖尚未成立。被上诉人应返还房产，或补齐价款，取得产权。若诉争双方合意补齐价款，对于此房产的价格也应依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款规定进行确定。三、原审存在程序错误及剥夺上诉人诉权的行为。原审存在许多未经质证而被采信的证据。庭审时，上诉人代理人发现庭前并未取得对方出示的多项证据，故当庭表示需要一定时间准备并进一步了解情况，暂不质证，但未获准许。上诉人认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条之规定，被上诉人应提交证据副本，而上诉人未收到任何证据副本，法院在被上诉人提交证据后未通知上诉人，且上诉人要求阅卷并复制证据的权利也未得到保障。上诉人庭前申请对藕塘边社区2014年12月17日收取彭武卫生费后的联系方式进行证据保全，但未被一审采纳。庭审时上诉人代理人又提交了“调取证据申请书”，要求对上述联系方式及彭建兰XXXXX的联通手机号码的开通与终止时间调查取证，但被一审法院当庭予以驳回。一审庭审中，证人在门缝和窗外探头旁听庭审，上诉人代理人多次申请维护庭审纪律均未得到许可，陈述完的证人甚至在旁听席上就坐。总之，原审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审能够公正司法。被上诉人彭武辩称，一审程序合法，认定事实客观、真实，适用法律正确，请求二审依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求，其主要答辩意见如下：一、一审程序正当。本案自受理之日起，法庭即向双方当事人送达了案件受理通知书、举证通知书及诉讼风险告知书，开庭之日也让当事人充分发表了自己的意见。上诉人在庭审中要么不予质证，要求说还要时间去了解，对自己的证据也说还要调查，胡搅蛮缠不能替代举证不能。同时，上诉人当庭提出反诉请求正好解释一审程序正当。二、一审认定事实清楚，证据确实。根据双方庭审列举证据，2012年4月双方当事人房屋买卖是不可争议的事实，上诉人认为因先租赁占有房屋，那么上诉人应当提交租赁合同。如果是租赁，不存在上诉人将房屋产权证原件交给被上诉人。上诉人提出房款为意向金，既然为意向金，那么就应注明剩余房款。一审全面客观地对双方证据进行审核，依据法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验，认定上诉人与答辩人房屋买卖合同成立和生效，这一结论是客观公正的。三、一审适用法律正确。根据本案查明的事实，一审适用法律和司法解释完全正确。二审中，上诉人彭建兰向法庭提交以下证据材料：1、介绍信、授权委托书、执业证复印件、彭建兰身份证复印件等，欲证明上诉人代理人合法取证未果，社区出具的证明虚假，偏向被上诉人；2、报纸刊登的遗失启事，欲证明彭建兰在萍乡日报连续一个月刊登遗失启事后才去房管部门补证；3、收条一份，欲证明上诉人收购房款是2002年4月5日，证明肖辉的证言虚假，也不能证明是全部购房款；4、证明、萍乡市经济适用房年度资格审核表，欲证明上诉人因为诉争房屋而失去了享受租房补贴和购经济适用房的资格，也是2009年以来上诉人多次到被上诉人彭武所在学校要求解决纠纷的原因；5、买卖合同、收据（甘玉娇收据，在一审案卷中）、票据、产权证、结婚证，欲证明上诉人买诉争房屋的过程；6、一审庭审笔录，欲证明证人证词虚假，一审认定事实不清，适用法律错误，同时也说明了上诉人申请鉴定的时间；7、售房协议、证明、照片、收据、票据，证明上诉人购二中房屋的时间为2003年7月25日，而且从2003年7月25日起一直住在里面，从而证明肖辉在一审作假证，被上诉人在二审时讲假话；8、照片一张、收款收据等，欲证明上诉人一直在二中教工楼办补习班。经质证，被上诉人彭武对证据材料1的三性均有异议，认为实际交费的是彭武，只是户头仍然是彭建兰，社区不可能提供不存在的证明；对证据材料2，认为2002年产权证原件已经交给了被上诉人，对方的遗失启事是虚假的，不是新证据，证明目的不予认可；对证据材料3的三性无异议，但不属于二审新证据；对证据材料4的三性均有异议，也认为不属于二审新证据；对证据材料5中的买卖合同认为与本案无关，对产权证认为不属于二审新证据且与本案无关，对结婚证认为不能实现其证明目的；对证据材料6，认为不应以没有办证就过了诉讼时效，对方提出窃取房产证应当有证据证明，该证据只是对方的个人评价，不能作为证据提交；对证据材料7，认为不属于二审新证据且与本案无关；对证据材料8的三性均有异议。经审查，本院认为，上诉人提交的证据材料1与本案无关，也无法实现上诉人的证据目的，本院不予采纳；关于证据材料2，不属于二审新证据，亦无法证明其连续登报30天，故本院不予采纳；关于证据材料3，被上诉人一审已提交该证据，故不属于二审新证据，至于能否实现上诉人的证明目的，本院将结合其他证据作出认定；关于证据材料4，与本案无关，本院不予采纳；关于证据材料5，不属于二审新证据，其中买卖合同、甘玉娇收据一审已提交，其他证据材料与本案无关，本院不予采纳；关于证据材料6，本院认为本案一审庭审笔录不属于证据，至于能否实现上诉人的证明目的本院将根据其他证据作出认定；关于证据材料7，与本案无关，本院不予采纳。关于证据材料8，与本案无关，本院不予采纳。被上诉人彭武在二审期间向本院提交票据两份，欲证明被上诉人到社区交了垃圾费等费用，经质证，上诉人对真实性无异议，但提出该票据无法证明交的是哪一套房子的卫生费，且只能说明对方交了2014年的卫生费。经审查，本院认为该证据不属于二审新证据，也无法证明所交卫生费就是争房屋的卫生费，故本院不予采纳。经开庭审理和查阅一审案卷材料，二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案有如下争议焦点：1、原审是否存在程序错误以及剥夺上诉人诉权的行为？2、房屋买卖关系是否成立？3、如果房屋买卖关系成立，那么房屋价款如何认定？关于原审是否存在程序错误以及是否存在剥夺上诉人诉权的问题，彭建兰上诉称：一、原审采信未经其质证的证据；二、其申请证据保全和申请调取证据未被准许；三、原审允许证人旁听庭审。关于彭建兰提出的第一个程序问题，经查，当事人提交证据的时间及程序符合法律规定，法庭亦对双方提交的证据组织了相互质证。彭建兰代理人在一审法庭质证过程中，以庭前未收到对方证据、需要时间准备为由拒绝当庭发表质证意见，属于自动放弃质证权利的行为，原审并不存在违反质证程序、违法采信未经质证的证据的情形。关于彭建兰申请证据保全和申请调取证据未被准许的问题，因彭建兰申请保全的证据不存在可能灭失或者以后难以取得的情况，故原审驳回彭建兰证据保全申请并无不当；另彭建兰未在法定期限内申请法院调取证据，故原审不予准许亦无不妥。关于证人旁听庭审的问题，因一审庭审中，证人出庭作证之前并未进入法庭旁听，故本院不予采信。关于房屋买卖关系是否成立的问题。一般来说，订立合同的当事人就合同的主要条款达成合意时即合同成立，而依法成立的合同自成立时生效。就本案而言，彭建兰有出售房屋的意思表示，而彭武有购买房屋的意思表示，双方达成了房屋买卖之合意，且该合意不违反法律、法规的强制性规定，因此彭建兰、彭武之间房屋买卖关系不但成立，而且合法有效。彭建兰辩称，彭武未付清购房款，买卖关系因此未能成立，且即使买卖关系成立，也因彭武支付的房款不及总房款的70%而构成根本违约，其有权收回房屋。彭建兰的该辩称意见，本院认为依法不能成立。首先，是否付清房款不是认定合同成立与否的依据，而是判断当事人对已成立的合同是否完全履行、是否构成违约的依据；其次，彭建兰并未举证证明房屋交易的总价款，显然也不能证明彭武构成根本违约。关于本案诉争房屋价款如何认定的问题，由于彭建兰、彭武未订立书面的房屋买卖合同，因此房屋价款只能结合其他证据以及庭审查明的事实予以确认。从彭建兰出具给彭武的收条来看，该收条能够证明34500元是彭武支付的购房款，而无法证明该款属于彭建兰所称的购房意向金。庭审中，双方当事人均认可除该收条外，未再出具其他任何欠条或收条等凭证对房屋交易价款和购房欠款进行约定。因此，从现有证据和当事人的陈述分析，本院认定诉争房屋的交易价格为34500元。彭建兰辩称，涉案房屋的实际交易价格为49500元，本院认为，彭建兰对自己提出的该项主张应当提供证据加以证明，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，彭建兰在一、二审提交的所有证据，均无法证明涉案房屋的实际交易价格为49500元。因此，彭建兰的上述辩称意见本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1118.25元由上诉人彭建兰承担。本判决为终审判决。审 判 长 曾东林代理审判员 周丽娜代理审判员 蔡美来二〇一五年七月十日书 记 员 黄 毅第1页共10页 来自