（2015）沙法民初字第02497号

裁判日期: 2015-07-10

公开日期: 2015-12-22

案件名称

黄春燕与重庆中渝物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市沙坪坝区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄春燕,重庆中渝物业发展有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

重庆市沙坪坝区人民法院民事判决书（2015）沙法民初字第02497号原告黄春燕，女，1974年4月19日出生，汉族，职业教师，住重庆市沙坪坝区。委托代理人惠强，重庆市大江律师事务所律师。被告重庆中渝物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区，组织机构代码不详。法定代表人曾维才，职务重庆中渝物业发展有限公司董事长。委托代理人张建磊，重庆静昇律师事务所律师。委托代理人李绩，重庆静昇律师事务所律师。原告黄春燕与被告重庆中渝物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月25日立案受理，依法由审判员袁勇独任审理，适用简易程序于2015年5月14日、6月15日二次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人惠强，被告委托代理人张建磊、李绩到庭参加了诉讼。审理中，被告于答辩期内向本院提出管辖权异议，本院经审理作出（2015）沙法民管异初字第00105号民事裁定书，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议，原、被告在法定期间内均未上诉。审理中，当事人申请和解期限2个月，现本案已审理终结。原告诉称，2012年11月10日，原被告双方签订了编号为CQ-5321795的《重庆市商品房买卖合同》，约定原告以建筑面积单价4935.11元／平方米的价格，房屋总价款449885元，采取按揭贷款的方式（首付��300885元，按揭贷款149000元）购买由被告开发的中渝·春华秋实二期项目（坐落为重庆市沙坪坝区思贤路＊＊号＊幢＊＊-＊）房屋一套。买卖合同生效后，原告于当天向被告支付了首付款300885元、预告登记费80元、抵押权登记费80元、契税6748.27元、团购费4000元，并支付了物业专项维修资金7293元，2013年4月被告取得了按揭贷款149000元（原告已提前结清该贷款）。到2014年10月6日约定的交房时，原告发现中渝·春华秋实二期项目无消防车道、消防设施不合格，项目小区天然气主管道未通过验收通气，小区的道路仍为临时道路。被告未按照《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（2013修订）的规定公示案件所涉小区房屋达到交房条件的相关证件。原告认为被告建设的房屋，不符合国家的强制性规定，其天然气主管道在2０15年1月13日才验收通气。未达到合同约定的交付条件，��成逾期交房，且逾期时间超过了30日，达到合同约定的解除条件。现原告请求：1、立即解除原被告双方签订的编号为CQ-5321795的《重庆市商品房买卖合同》；2、被告立即退还原告购房款449885元、利息（以300855元为基数自2012年11月10日起至2014年11月22日止按照银行同期贷款利率6.15%计算，从2014年11月23日起至2015年2月25日止按照银行同期贷款利率6%计算，2015年2月26日起至全部付清之日止按照银行同期贷款利率计算；以按揭贷款149000元为基数自2013年4月22日起至2014年11月22日止按照银行同期贷款利率6.15%计算，从2014年11月23日起至2015年2月25日止按照银行同期贷款利率6%计算，2015年2月26日起至全部付清之日止按照银行同期贷款利率计算）；3、被告支付给原告物业专项维修资金7293元、预告登记费80元、抵押权登记费80元、契税6748.27元、团购费4000元并承担原告已支付��按揭贷款利息13690.18元；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，首先原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系二者真实意思表示，真实合法有效，对合同双方均具有约束力，双方均应当按照合同履行自己的义务，被告无权单方面随意解除合同。合同应继续履行。本案涉及的房屋是合格的商品房，双方约定的预售商品房以取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》为交付条件。诉争房屋经消防验收合格，小区道路交房时不是临时道路。天然气主管道也通气。被告按时取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备双方约定的预售商品房交付条件。现系原告以各种不当理由拒绝接房。小区天然气主管道未按时通气非原告拒绝接房及解除合同的约定事由，故被告要求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2012年10月22日原告在向第三人��庆同进广告传媒有限公司缴纳了4000元团购优惠参团费后，享受以9.8折优惠购买被告开发的中渝·春华秋实项目二期3号楼套内约43平米至88平米房源范围内的房屋权利。2012年11月10日，原被告双方签订了购买中渝·春华秋实项目二期、编号为CQ-5321795的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：乙方（原告）总额449885元的价格，购买由甲方（被告）位于重庆市沙坪坝区思贤路＊＊号＊幢＊＊-＊房屋；房屋总成交金额为449885元。第五条买方于2012年11月10日首付房款300885元，余款149000元办理银行按揭。第七条交房期限和交付条件，（一）交房期限：甲方应当在2014年10月6日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文书或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按照合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方交付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率的违约金），并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定：甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施（1）于2014年10月6日前通水；（2）于2014年10月6日前通电；（3）于2014年10月6日前通气；（4）2014年10月6日前只是天然气主管道通气，业主户内通气须业主自行向天然气公司申请。如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）在上述设施达到使用条件前，由甲方承担乙方的相应物业管理费用；（2）如因基础设施无法如期达到使用条件导致延期交房的，甲方只按照合同第九条的约定进行赔付；超市、幼儿园等其他配套不包含在影响该商品房正常使用直接关联的配套设施之内。《补充协议》第四条，关于房屋交付特别约定：¨¨¨¨2、若乙方未接到书面接房通知书，��应以合同约定的交付最后时间到甲方处办理接房手续，乙方未自行到甲方处接房引起逾期交付责任由乙方承担；3、甲方书面通知乙方接房后，乙方未按时到甲方指定地点办理接房手续，或者甲方出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》后，乙方拒绝签署交接手续的，由此产生的逾期交付的责任由乙方承担；4、甲方按约定交付房屋；交房时发现裂缝、空鼓、渗漏、平整度等非主体结构安全质量问题的建筑通病，乙方承诺不拒绝接房，但甲方应在乙方接房后，按保修的规定进行维修。甲方应在与乙方协商一致约定的时间（或保修规定的时间）内完成维修义务，如甲方超过与乙方协商一致约定的时间（或保修规定的时间）完成维修义务的，对超过的时间由甲方按已付房款的日万分之一计算向乙方支付赔偿金。¨¨¨¨6、因乙方原因甲方根据合同约定有权拒绝交房，或者根据合同约定乙方不得拒绝接房而乙方仍拒绝接房的，由此产生的延期交付责任由乙方承担。7、乙方未接到甲方交房通知的，按合同约定的交付日期为房屋交付使用时间，乙方自行前来办理接房手续，甲方不予另行通知。合同生效后，原告2012年11月10日向被告支付了房屋首付款300885元。原告还为购买房屋向相关部门支付了预告登记费80元、抵押权登记费80元、契税6748.27元、物业专项维修资金7293元。第三人中德住房储蓄银行于2013年4月将按揭贷款149000元发放给原告，被告收到该贷款。2014年8月20日原告提前结清贷款。2014年9月9日重庆慧通消防工程检测有限责任公司对中渝·春华秋实项目二期消防设施工程质量进行检测，认定该项目二期消防设施工程质量在检测范围内符合DB50／T24-2011标��要求；2014年9月24日，重庆市沙坪坝区公安消防支队对中渝·春华秋实项目二期的建设工程消防进行验收，验收意见为综合评定该工程消防验收合格；2014年9月29日被告取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2014年9月26日被告向原告邮寄接房通知书，通知原告按期接房。2014年10月6日原告到达接房现场。被告在接房现场向接房的业主提供了《新建商品房屋使用说明书》以及《新建商品房屋质量保证书》以及《建设工程竣工验收意见书（二）》等资料。原告到场后未接房至今。另查明，中渝·春华秋实项目二期供气工程的工程于2015年1月13日进行了竣工验收并通气。2015年4月21日重庆市沙坪坝区公安消防支队对中渝·春华秋实项目二期消防情况进行检查，发现被告在中渝·春华秋实项目二期小区通过消防验收后，在该小区2号楼尽头消防车回车场以及3号楼环��消防车道部分区域种植树木，占用消防车道。被告被重庆市沙坪坝区公安消防支队责令限期整改。原告于2015年2月25日起诉来院，请求解除合同，并判令被告退还购房款、支付的各项税费、支付利息、违约金等。审理中，原告坚持以诉争房屋所在小区无消防车道、消防设施不合格、小区所修建的道路系临时道路、小区天然气主管道未按期验收通气，被告未按照《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（2013修订）的规定公示案件所涉小区房屋达到交房条件的相关证件。不符合合同约定的房屋交付条件，构成逾期交房，根据《重庆市商品房买卖合同》十七条第二款的约定，适用第九条的约定，且逾期时间超过了30日，达到合同约定的解除条件，要求解除合同。被告针对原告的理由辨驳认为中渝·春华秋实项目二期小区已于2014年9月24日取得通过消防验��且于2014年9月29日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，符合合同第七条约定的交房条件。接房时小区所修建的道路并非临时道路，业主接房后被告对小区道路的改建是为了提升小区品质而对小区道路的升级。合同第十七条约定的水、电、气基础设施未按期达到使用条件的情况下，如造成逾期交房的，只按第九条约定的违约金条款赔付违约金，未约定原告有权解除合同。同时现基础设施并未造成房屋逾期交付。原告以合同第十七条天然气主管道未按时通气解除合同理由不成立。《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（2013修订）属于地方性法规和管理性规定，并不适用平等主体间关于合同内容纠纷，也不能变更当事人间的约定；且该条例2014年3月1日实施，按照“法不溯及既往”的原则，该条例不适用于原被告签订于2012年的商品房买卖合同。综上，被告所交付的房屋符合合同约定的交付条件和国家强制性规定，原告要求解除合同的事实和理由均不成立，应驳回原告全部诉讼请求。以上事实，有原告提供的合同编号CQ-5321795《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》、中渝·春华秋实二期3号楼购房优惠权凭证及收据、销售不动产统一发票两张、（2012）No.7084232302以及（2012）No.7084232097非税收入一般缴款书两张、重庆市契税缴税证明、重庆市物业专项维修资金专用收据、中德住房储蓄银行个人贷款对账单、中德住房储蓄银行个人贷款结清证明、（2015）渝证字第5476号公证书，被告提供的No.2014-01111080098-0号《重庆市建筑消防设施工程质量检测报告》、沙公消验字（2014）第0130号《建设工程消防验收意见书》、沙建竣备字（2014）087号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《接房流程单》、《新建商品房屋使用说��书》《新建商品房屋质量保证书》、《建设工程竣工验收意见书（二）》，本院依原告申请调取的《供气工程的工程竣工验收单》、《消防监督检查记录》以及当事人陈述等在案证明，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，本案争议的焦点为双方签订的中渝·春华秋实《重庆市商品房买卖合同》是否应当解除。针对本案当事人争议的焦点，本院评判如下：一、原被告双方于2012年11月10日自愿签订的合同编号CQ-5321795《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系原被告双方的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，因此原被告双方签订的CQ-5321795《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，对原被告双方均具有约束力，原被告双方均应按照合同的约定行使权利行、履行义务。二、双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条、《补充协议》第四条明确约定了房屋的交付条件为商品房通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。双方诉争的房屋在2014年9月24日就消防验收合格，2014年9月29日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，故达到了交房条件。且被告按期通知原告接房。也不存在逾期交房之事实。对原告所称的被告通知其接房时小区道路系临时道路以及未进行人车分道无证据证明，且该理由也非合同约定的交付房屋和解除合同的条件，因此，原告依此理由作为解除合同的主张本院不予采纳。同时原告提出的中渝·春华秋实项目二期小区无消防车道，这一主张经本院审理查明并不成立。原告提出小区消防验收后于2015年4月被重庆市沙坪坝区公安消防支队检查出存在小区消防车道被占用的情况，仅能证明重庆市沙坪坝区公安消防支队��2015年4月通知被告整改存在的消防问题，但并不能反推出该小区在验收时整个消防工程不合格，因此不能成为原告拒绝接房和解除合同的理由。三、原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十七条约定了在2014年10月6日前，诉争的房屋基础设施应达到使用条件，即2014年10月6日前应通水、通电和天然气主管道通气，水、电已按时达到使用条件，其天然气主管道在2015年1月13日才验收通气逾期98天是客观事实。合同第十七条第二款第二项约定，“如因基础设施无法如期达到使用条件导致延期交房的，甲方只按照合同第九条的约定进行赔付”，本院认为该条款约定的双方真实意思表示其正确理解是：基础设施未如期达到使用条件下，只能按合同第九条约定的违约金支付方式赔付违约金。因此原告依据合同第十七条第二款第二项的约定行使合同的解除权，本院不��支持。对于原告提出被告未按照《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（2013修订）的规定公示案件所涉小区房屋达到交房条件的相关证件问题。《重庆市城市房地产开发经营管理条例》（2013修订）是地方性法规，属于管理性规定。且该条例2014年3月1日才实施，故该条例不适用于原被告签订的商品房买卖合同的争议。双方合同第八条约定交房手续为“甲方应于确定交房日的七日前………甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》………甲方还需提供《新建商品房屋使用说明书》以及《新建商品房屋质量保证书》，甲方不出示证明文件………延期交房的责任由甲方承担”，故原告也不能以该条例的规定解除合同。其主张本院不予采纳。综上所述，原告请求解除与被告签订的上述商品房预售合同，没有事实依据。被告表示不同意解除合同。故原告请求解除合同，本院不予支持。其以解除合同为条件的其他请求也应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄春燕的全部诉讼请求。案件受理费9256元，减半收取4628元（原告已预交），由原告黄春燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员　　袁勇二〇一五年七月十日书记员　　李阳