（2015）市民初字第218号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2016-03-01
案件名称
张增富、梁爱莲与山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张增富,梁爱莲,山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司,山东鲁建工程集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市民初字第218号原告张增富，男，1957年9月7日生，汉族，山东电力建设第一工程公司退休职工，住济南市。原告梁爱莲（系原告张增富之妻），女，1957年4月9日生，汉族，齐鲁制药厂退休职工，住址同原告张增富以上两原告共同委托代理人韩丕文，山东昌平律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人陈峰，山东昌平律师事务所实习律师。被告山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司，住所地济阳县。代表人王振宇，经理。委托代理人张伟，男，该分公司员工，住济南市。被告山东鲁建工程集团有限公司，住所地济南市。法定代表人张玉兴，董事长。委托代理人董菲，女，该公司员工，住济南市。委托代理人刘欣，女，该公司员工，住济南市。原告张增富、梁爱莲与被告山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司、山东鲁建工程集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张增富及其与原告梁爱莲的共同委托代理人韩丕文、陈峰，被告山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司代表人王振宇的委托代理人张伟，被告山东鲁建工程集团有限公司法定代表人张玉兴的委托代理人董菲、刘欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张增富、梁爱莲诉称：2009年5月14日，原告张增富、梁爱莲与被告山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司（以下简称“济阳分公司”）签订房屋买卖合同（编号：FH-2009-1705），合同约定两原告购买被告济阳分公司所开发位于济南市101室房产，并约定于2009年5月14日向被告济阳分公司支付首期购房款161098元，剩余购房款办理银行按揭贷款；被告济阳分公司于2011年5月1日将所售房产交付两原告使用，并于交付使用后24个月内办理产权登记。合同签订后，两原告即按合同约定向被告济阳分公司交付了首期购房款161098元。之后，原告张增富在对剩余购房款137393元办理公积金按揭贷款时，被告济阳分公司声称该公积金贷款在其公司统一办理，要求原告张增富准备公积金贷款的所有手续，并于2009年10月7日在《齐鲁银行个人房屋按揭贷款合同》上签名。同年10月13日，被告济阳分公司告知原告公积金贷款已办理好，并于当日收取了原告张增富686元的齐鲁银行公积金贷款担保费，另告知原告每月15日前将每月应还金额转入王晓彦个人所有的银行账号：2736。之后，原告按合同约定完整的将60期购房款123575元系数打到被告指定的账户。时至今日，两原告才得知，被告济阳分公司和原告签订的房屋买卖合同系无效合同，被告济阳分公司一直在欺骗原告：被告济阳分公司的工商登记证实其根本不具备开发房地产的资格；被告济阳分公司不具备售房资格，其自签订合同至今一直未能办理商品房预售许可证，其在购房合同中何时交房、何时办证的承诺均是欺诈原告的，这一点，从签订合同至今土地的现状看就不言而喻了；被告济阳分公司开发的房屋根本不具备公积金贷款的条件，更不可能为原告办理公积金贷款，其欺骗原告所签订的《齐鲁银行个人房屋按揭贷款合同》以及收取原告公积金贷款担保费的行为均是其欺诈原告的手段和方式。另经调查得知，被告济阳分公司系被告山东鲁建工程集团有限公司的分公司，被告山东鲁建工程集团有限公司对被告济阳分公司的法律义务具有补充清偿责任。原告认为，原告夫妇作为两名普普通通的工人，在社会上一直踏踏实实工作，踏踏实实做事，而就是两个实实在在的人在其第一次购房时却受到了被告济阳分公司的欺诈，被告济阳分公司的欺诈行为致使原告至今不能购得其想购买的房屋。原告自与被告签订购房合同已近六年之久，现在的房价原告更是望尘莫及！被告的行为严重侵害了原告的合法权益。原告诉至法院，请求法院依法判决确认原告张增富、梁爱莲与被告山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司签订的房屋买卖合同无效；判令被告山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司返还原告购房款284673元及利息（以购房款284673元为基数，自付款之日起至起诉之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；依法判令被告山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司返还原告齐鲁银行贷款担保费686元及利息；依法判令被告山东鲁建工程集团有限公司对被告山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司的上述清偿义务承担补充清偿责任；本案诉讼费用由被告方承担、被告山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司（以下简称鲁建济南分公司）辩称：原告所述与事实不符。1、原告当时的购房价格为2029元每平方米，原、被告签订合同时原告已知此房为旧村改造房，建设单位是付家庄村委会，该工程桩基施工完毕，基槽开挖完毕后，因付家庄村委会存在建设手续上的问题，导致该工程停工。2、原告交了首付161098元之后，又办理了60期的分期付款手续，并向分公司交了60期的分期付款总额为123575元，其中本金102568元，利息为21007元。因为楼盘未建起来，我公司同意退还本金，但不同意退利息，也不同意承担原告的其他损失。被告山东鲁建工程集团有限公司（以下简称鲁建公司）辩称：由于该工程不是总公司承建的，总公司并不清楚，济阳分公司与原告签订合同的事情与总公司无关，我公司不应承担责任。请求法院驳回两原告对我公司的诉讼请求。经审理查明：被告鲁建济阳分公司系被告鲁建公司的非法人分支机构，其经营范围包括：建筑工程、土石方工程；市政工程、地基处理、装饰装修、网架工程、建材、木材、普通机械销售。2009年5月14日，原告张增富、梁爱莲与被告鲁建济阳分公司签订《房屋买卖合同》一份，约定两原告购买由被告济南分公司开发建设的位于济南市101室房屋一套，合同约定的房屋建筑面积为122.47平方米，另有车库20平方米；单价为每平方米2029元，房屋价款为人民币248491元，车库价款人民币50000元，合计总价款为人民币298491元。合同中约定两原告于2009年5月14日向出卖人支付首付款161098元，余款137393元办理银行按揭贷款后向被告鲁建济阳分公司支付。合同中约定的房屋交付期限为2011年5月1日。合同签订后，两原告按照约定向被告鲁建济阳分公司支付了首付款161098元，并由被告鲁建济阳分公司为其出具加盖财务专章的收据一份。2009年10月7日，原告张增富与被告鲁建济阳分公司签订一份《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》。在合同第八章中约定由原告张增富向被告鲁建济阳分公司借款137393元用于购买济南市历城区华河路6号富华庄园小区25号楼1单元101室房屋，借款期限为60个月，从2009年10月7日至2014年10月6日。合同第三十六条中约定原告张增富委托被告鲁建济阳分公司将贷款资金以购房款的名义转入王晓彦的个人账户内，账号为：2736。原告张增富每月的还款日为15号，第一次还款日为2009年10月15日。合同签订后于2009年10月13日，被告鲁建济阳分公司收取了原告张增富担保费686元，并开具了加盖财务专用章的收据一份，收款事实为：“银行贷款担保费5‰（公积金贷款）”合同落款处，由原告张增富签名及被告鲁建济阳分公司代表人王振宇签名并加盖公章，但未有银行签章。自2009年10月15日起，原告张增富按上述合同约定向被告鲁建济阳分公司指定的王晓彦个人账户中存入相应款项用于偿还上述借款，合计金额为123575元。被告鲁建济阳分公司对上述金额没有异议，但其认为该款项中有21007元是原告张增富应向其支付的利息，对此原告张增富不予认可，认为是该被告利用虚假的、无银行签章的借款合同，欺骗其签订了这份《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》。原告方并不知道其借款的对象是被告鲁建济阳分公司，一直以为是齐鲁银行；并且原告不认可担保费及利息应由其承担。对于合同中约定的楼盘，被告鲁建济阳分公司一直未动工建设，至2012年8月12日，该被告与原告张增富签订《补充协议（1）》一份，约定将原合同中约定的逾期交房违约金变更为日万分之一点二五，由被告鲁建济阳分公司按月向原告张增富支付，合同有效期为2012年8月12日至2014年12月30日。同日，双方又签订《补充协议（2012）》一份，该协议中约定被告鲁建济阳分公司承诺原告所购房屋于2013年12月31日前开工建设，于2014年12月31日前向原告交房。如不能按期交房，自2015年1月1日起至2015年12月31日期间，按原告所交纳房款总额的日万分之二点五的标准向原告支付违约金，直至实际交房之日止。且本协议约定的违约金执行之日，前述《补充协议（1）》自动终止。2011年12月31日，被告鲁建济阳分公司共计向原告张增富支付了违约金4566元；另案外人王晓彦在此期间，通过其个人账户分三次向原告梁爱莲支付了款项3357元；以上合计7923元。对此，原告方予以认可，称系被告鲁建济阳分公司向其支付的违约金。对于案外人王晓彦的身份，被告鲁建济阳分公司称系其单位会计，因业务需要，其开具了个人账户由单位使用，原告方称对此并不知情。本案所涉及富华庄园小区25号楼至今未能开工建设，被告鲁建济阳分公司未能取得该楼盘的预售许可证。两原告诉至法院，请求法院依法判决确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》无效；判令被告鲁建济阳分公司退还其已交纳的购房款284673元，并按照同期银行贷款利率的标准赔偿原告的利息损失，其中以161098元为基数，自2009年5月14日起计算至判决生效之日止，以123税575元为基数，自2014年9月11日起计算至判决生效之日止；判令被告鲁建济阳分公司向原告退还收取的担保费686元；判决被告鲁建公司对被告鲁建济阳分公司的上述付款义务承担补充清偿责任。另查明，第二次庭审中，被告鲁建济阳分公司出具由历城区华山镇付家庄旧村改造办公室向其出具的授权委托书，内容为该单位授权被告鲁建济阳分公司负责旧村改造项目富华庄园小区的销售工作。被告鲁建济阳分公司还提供一份《中标通知书》，该通知书中载明的中标单位为鲁建公司，中标工程为“济南市历城区华山镇付家庄旧村改造13-19#楼”；提供了《建设工程规划许可证》，该证载明的工程名称为“旧村改造住宅工程1-26#楼”；提供了《建筑工程施工许可证》，该证载明的建设项目名称为“住宅楼1号-26号楼”；欲证实其所出售楼盘是有合法的建设手续的，其与原告方签订的合同应为有效合同。对此，原告方不予认可，称被告从未向其出示过上述证据，且被告方未取得预售许可证，不能认定双方签订的合同有效。再查明，关于两原告的借款情况，被告鲁建济阳分公司陈述，因两原告不符合公积金贷款的条件，就委托被告鲁建济阳分公司向银行贷款后用于两原告购买房屋使用。因系单位会计王晓彦使用个人房屋向银行抵押后才取得的贷款，故该贷款产生的利息和担保费均应由两原告承担。原告对此不予认可，认为是被告鲁建济阳分公司利用原告方对公积金或银行贷款购房知识的缺乏，使用虚假的齐鲁银行借款合同，骗取两原告与其签订的借款合同，虽合同实际履行完毕，但并不是两原告的真实意思。以上事实，由房屋买卖合同、补充协议、齐鲁银行个人房屋按揭借款合同、收据、银行凭证、授权委托书、中标通知书、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、工商登记材料及原、被告双方当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用的法律若干问题的意见》第二条中规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明书的，可以认定有效。依据上述规定，两原告与被告鲁建济阳分公司签订的《房屋买卖合同》，因被告鲁建济阳分公司未能取得商品房预售许可证明，双方所签订的合同应认定为无效合同。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告鲁建济阳分公司在明知自己未取得预售许可，在未取得预售许可，且工程尚未开工建设的情况下，仍与两原告签订《房屋买卖合同》，其主观过错明显；在该被告明知无法为两原告办理住房公积金贷款的情况下，仍然使用未加盖银行印鉴的《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》，骗取两原告的信任，与其签订了《借款协议》，应认定该被告主观恶意较大，依法应当承担主要的民事责任；两原告对合同的签订未尽到审慎审查的义务，对合同的无效也具有一定的过错，但应为次要责任。基于《合同法》的上述规定，被告鲁建济阳分公司应当将其收取两原告的购房款共计284673元退还给原告方，并按照同期银行贷款利率的标准，分段赔偿两原告的利息损失，故对原告要求被告鲁建济阳分公司要求退还全部购房款及赔偿两原告利息损失的诉讼请求，本院依法予以支持。对于两原告要求退还交纳的担保费686元的诉讼请求，本院认为，被告鲁建济阳分公司在两原告不知情的情况下，使用齐鲁银行的制式借款合同，使得两原告对借款的对象、借款的性质发生错误认识，虽然该借款合同得到了双方的履行，但由于是两原告错误的认为在一直向银行指定人员偿还公积金贷款，故认当认定被告鲁建济阳分公司与两原告之间未达成借贷的合意，且被告鲁建济阳分公司未举证证实其曾以公司员工王晓彦向银行抵押贷款并支付利息的证据，其无权向原告方收取担保费用和相关利息，故原告方要求被告鲁建济阳分公司退还担保费686元的诉讼请求，本院依法予以支持。因被告鲁建济阳分公司系法人分支机构，根据相关法律规定，其无独立承担民事责任的能力，故被告鲁建公司应对被告鲁建济阳分公司的上述支付义务承担连带责任。依据《中华人民共和国合同法》第二条、第五十六条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告张增富、梁爱莲与被告山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司签订的关于购买位于济南市101室房屋的《房屋买卖合同》无效。二、被告山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司自本判决生效之日起十日内退还原告张增富、梁爱莲购房款284673元。三、被告山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司于本判决生效之日起内赔偿原告张增富、梁爱莲的利息损失（以本金161098元为基数，自2009年5月15日起至本判决生效之日止；以本金123575元为基数，自2014年9月12日起计至本判决生效之日止；均按照同期人民银行规定的金融机构发放贷款的利率标准计算）。四、被告山东鲁建工程集团有限公司对被告山东鲁建工程集团有限公司济南分公司的上述付款义务承担连带清偿责任。五、驳回原告张增富、梁爱莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8580元，由被告山东鲁建工程集团有限公司济阳分公司、山东鲁建工程集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 李 江审 判 员 李 钧人民陪审员 乔永欣二〇一五年七月十日书 记 员 吕 娜 来自：