（2015）平民初字第00970号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2016-01-27
案件名称
闫子慧与北京乾元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市平谷区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
闫子慧,北京乾元房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第00970号原告闫子慧，女，1975年4月7日出生。被告北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号。组织机构代码80295237-X。法定代表人庄海云，总经理。委托代理人张立功，男，1956年10月27日出生。委托代理人许欣，女，1991年11月2日出生。原告闫子慧与被告北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫子慧到庭参加了诉讼。乾元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2007年6月1日，我与被告签订北京市商品房预售合同，约定我购买被告开发建设的平谷区×小区×号楼×单元×号房屋，总价款420468元。合同约定出卖人应当在2008年9月30日前向买受人交付该商品房；在2009年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；买受人在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权证书。2012年8月6日，我与被告签订补充协议，约定我同意被告办理入住手续，被告承诺2012年12月31日前按照合同约定比例赔偿我违约金。被告实际取得初始登记为2013年8月，我至今未取得所有权证书。后被告没有按照合同及补充协议约定履行义务，故诉至法院，请求判令被告向我支付逾期交房违约金70000元；支付逾期办理初始登记违约金40000元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告所在楼栋迟延的交付，存在不可抗力原因以及非被告过错原因，应当对该段时间予以扣除。1、2008年北京市举办奥运会、残奥会，政府部门要求施工单位从2008年5月起停止施工，停工一直持续到年底。2、2010年5月3日，施工单位依施工图纸设计，进行迎宾花园小区30号楼外线10号化粪池及污水管线施工时，遇到该小区9号、14号楼居民阻挠，造成施工无法进行。二、北京市商品房预售合同存在缺陷，致使重复计算赔偿数额，显失公平。初始登记与转移登记违约金的计算期间，有一部分时间段是重合的，合同的一个违约行为被分成两个违约行为，明显不合理、有悖于公平原则。三、由于业主入住后私自扩建小院或拆改阳台，致使我公司不能及时完成验收，迟延办理产权证。该后果非出卖人原因造成，计算违约金赔偿应对该段时间予以扣除。对于私自扩建小院的住户，不同意对其进行初始登记与转移登记的赔偿。四、违约金数额过高。原告的赔偿请求已远远高于其实际损失，而且其请求赔偿的违约金数额已经占购房款很大比例，明显有违公平原则，因此请求对违约金适当予以减少。经审理查明，2007年6月1日，原告作为买受人与出卖人乾元公司签订了北京市商品房预售合同，约定买受人购买出卖人开发建设的座落于平谷区×小区×号楼×单元×号房屋。合同约定，出卖人应当在2008年9月30日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；出卖人应当在2009年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。2008年12月30日，原告向被告支付了购房款420468元。2012年8月6日，被告向原告发放了入住证。同日，原、被告签订补充协议，约定原告办理入住手续时，被告暂时不赔偿原告购买楼座房屋逾期交房违约金，该违约金赔偿数额以双方签订的北京市商品房预售合同为准。原告于2012年8月3日办理该房屋入住手续，被告承诺原告先入住后验收，验收手续和责任全部由被告负责。被告于2012年12月31日前赔偿原告违约金。补充协议签订后，被告未赔偿原告违约金。2013年8月16日，被告取得原告购买房屋所在楼栋的初始登记。上述事实，有当事人的陈述、北京市商品房预售合同及其补充协议、购房款发票、入住证、关于迎宾花园国际公寓项目二期综合验收中存在业主私扩建小院情况的函、本院调取的房屋登记簿等在案佐证。本院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，被告未在双方约定的期限内交付房屋，亦未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，其行为已构成违约，故依约应向原告支付相应违约金。被告虽辩称迟延交付房屋系由客观原因所致，其自身不存在过错，但未能提供证据证明，故本院不予采信，另原告未扩建小院。被告作为出卖人存在未依合同约定逾期交房和逾期办理初始登记违约行为，原告作为买受人同时主张两项违约金，对于重复期间的违约金，本院依公平原则择一高标准予以支持，不重复计算。被告主张的违约金过高，要求本院予以调整，因原告未就其实际损失提供相应证据予以证明，故本院结合原告主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。综上，依照依照，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告北京乾元房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告闫子慧支付逾期交房违约金、逾期初始登记违约金共计七万五千八百六十一元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千五百元，由原告闫子慧负担八百零三元（已交纳）；由被告北京北京乾元房地产开发有限公司负担一千六百九十七元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 李朝文人民陪审员 任荣来人民陪审员 姜景田二〇一五年七月十日书 记 员 齐 蕊 来源：百度“”