（2015）牡民终字第399号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-07-22
案件名称
刘振涛与聂秀杰、绿地集团牡丹江置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
黑龙江省牡丹江市中级人民法院
所属地区
黑龙江省牡丹江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘振涛,聂秀杰,绿地集团牡丹江置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）牡民终字第399号上诉人（原审被告）刘振涛，男，1969年6月1日出生，汉族，博洛尼整体橱柜个体业主。被上诉人（原审原告）聂秀杰，女，1971年10月14日出生，汉族，无职业。委托代理人刘彤，黑龙江公盛律师事务所律师。原审第三人绿地集团牡丹江置业有限公司。法定代表人樊华，男，该公司总经理。委托代理人郭冬梅，黑龙江国大律师事务所律师。委托代理人赵珊，黑龙江国大律师事务所实习律师。上诉人刘振涛因与被上诉人聂秀杰及原审第三人绿地集团牡丹江置业有限公司（以下简称绿地置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2013）东民初字第330号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。现本案已审理终结。被上诉人聂秀杰在原审诉称：2011年6月30日，聂秀杰与刘振涛签订房屋租赁合同，约定聂秀杰将坐落于牡丹江市东安区江南绿地世纪城105-205门市房出租给刘振涛用于经营，租赁期限自2011年7月1日起至2016年6月30日止，第一年租金为每月4500元，第二年租金为每月5000元，第三年租金为每月5500元，供热费由聂秀杰承担，物业费4872元等其他费用由刘振涛承担。因房屋购买时即无地热管线，原告聂秀杰未进行过任何装修，故双方约定由刘振涛负责房屋基础装修（包括铺设地热管线、卫生间装修、窗户改造等），聂秀杰以7个月的房屋租金共计31500元抵顶此装修费用。合同签订后，聂秀杰履行了全部合同义务，刘振涛在履行合同中以房屋质量不合格为由拒绝履行合同义务。由于聂秀杰自购房后即租给刘振涛使用，无论是开发单位建设房屋基础设施质量有问题，还是刘振涛装修过程中导致房屋受损，原告均无责任。故原告聂秀杰提起诉讼，要求：1.解除与被告刘振涛签订的房屋租赁合同，被告刘振涛将房屋恢复原状；2.被告刘振涛给付原告聂秀杰因房屋装修抵顶的7个月租金共计31500元、2012年7月1日至2014年5月31日止的房屋租金152000元；3.剩余租金按每月5500元的标准给付原告聂秀杰至判决生效之日止；4.被告刘振涛给付原告聂秀杰物业费4872元；5.第三人绿地置业公司承担相应民事责任；6.案件受理费由被告刘振涛或第三人绿地置业公司负担。上诉人刘振涛在原审辩称：1.原告聂秀杰作为出租方提供的房屋质量不合格，致使刘振涛无法使用该房屋，合同无法履行；2.刘振涛提供的录音证据证实聂秀杰认可房屋上返污物是因租赁房屋质量不合格所致；3.根据合同约定，聂秀杰委托刘振涛对房屋基础进行装修，双方是委托人与受托人的关系，刘振涛的装修行为出自装修的指示，装修的后果归聂秀杰承担；4.刘振涛同意解除合同，但聂秀杰应当返还刘振涛已交纳的租金。原审第三人绿地置业公司在原审述称：1.绿地置业公司对聂秀杰的房屋积极进行维修，但维修过程中被刘振涛阻止；2.绿地置业公司无过错，不应当承担民事责任。原审法院认定：2010年3月5日，原告聂秀杰购买了第三人绿地置业公司开发的坐落于牡丹江市东安区绿地世纪城小区塞纳丽舍一期（第三部分）000105室、建筑面积为238.8平方米的商服用房一处。2011年6月30日，原告聂秀杰与被告刘振涛就该房屋签订了房屋租赁合同，合同约定：“出租方（甲方）聂秀杰，承租方（乙方）刘振涛……第三条租赁期限，租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日。第四条租金，第一年月租金为4500元，第二年月租金为5000元，第三年及以后月租金为5500元。第五条付款方式，乙方刘振涛于合同签订之日向甲方聂秀杰支付房费13500元后，合同生效，租金按年给付，提前一个半月支付……第九条关于装修和改变房屋建筑结构的约定，甲方提供房屋的基础建设（铺地热管线、卫生间装修、窗户改造等），由甲方出资31500元，其款项将以该房屋七个月租赁费来抵消，抵消时间为2011年9月1日至2012年3月31日，甲方委托乙方全面负责装修该房屋基础装修；如需改变房屋的内部某一设置，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，甲方有权要求乙方按原状恢复。第十条关于房屋租赁期间的有关费用，甲方负责该房屋租赁期间产生的供热费，其他所有需付费的项目和物品等，如物业费等，均由乙方自己付费，并承担用户的一切违约责任……第十二条，在合同期内因甲方责任终止合同的约定，给乙方造成损失的，甲方全额赔偿，因乙方责任终止合同的约定，在无任何异议、费用拖欠前提下甲方如数退回乙方交纳房租，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……2.拖欠租金累计达半个月……甲方聂秀杰（签名），乙方刘振涛（签名），2011年6月30日。”双方同时约定装修免租期为2011年7月1日至2011年8月31日。合同签订当日，被告刘振涛向原告聂秀杰交纳13500元共计三个月租金，聂秀杰将租赁房屋钥匙交付给刘振涛。2011年7月20日，租赁房屋内地面开始上返粪便等污物，此后原、被告多次与第三人绿地置业公司沟通要求解决，绿地置业公司自接到报修申请之日起至2012年5月10日间多次对租赁房屋上返污物的情况进行维修。2012年5月10日，第三人绿地置业公司在维修完毕进行回填土石平整地面时被被告刘振涛阻止，原告聂秀杰亦未再对房屋进行维修。2013年10月24日，黑龙江中和力得尔司法鉴定所出具了黑中力鉴字（2013）第1112号司法鉴定意见书，鉴定意见为：“被告刘振涛下挖地面的行为与室内上返污物的结果存在部分因果关系。主要原因是由于该房屋室内排水在施工过程中排水管道部分未连接，致使室内污水、污物无法正常排出造成的；另外与刘振涛下卧地面，改变部分排水立支管标高也存在一定的关系。”2014年1月7日，黑龙江中和力得尔司法鉴定所出具关于对黑力得尔鉴字（2013）第1112号司法鉴定意见书的说明。鉴定人纪守琦出庭接受质询，主要内容为：“通过标高测量，申请方下卧地面在0.5米之内，造成水平管道到下卧前的地面段的立支管高度会降低，不然立支管就会超出下卧后的地面，申请方下卧地面只涉及到排水的立支管，对水平管道没有破损……下卧地面是否造成水平管道破损，破损的位置是在水平管道三通部位，三通口是敞开的它没有连接而不是破损，没有对水平管道自身造成破损，申请方的下卧只破坏了立支管而没有破坏水平管道……”。另查，关于2012年7月至2013年6月间租赁房屋的物业管理费至今未交纳。租赁房屋现已搭建二层楼板，该房屋由被告刘振涛占有使用至2014年5月14日。原审法院认为：原告聂秀杰将其所有的房屋出租给被告刘振涛使用过程中产生纠纷，现聂秀杰提起诉讼，要求与被告刘振涛解除租赁合同并要求刘振涛给付租金及物业费，故本案案由为房屋租赁合同纠纷。关于原告聂秀杰提出的要求与被告刘振涛解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院认为，庭审中，原、被告均同意解除租赁合同，故本院对原告聂秀杰要求与被告刘振涛解除房屋租赁合同关系的诉讼请求予以支持。关于原告聂秀杰要求被告刘振涛将房屋恢复原状的诉讼请求，庭审中经询问，聂秀杰称房屋改动为下卧地面及搭建二层楼板，现下卧地面已被第三人绿地置业公司维修时恢复，依据双方签订的合同第九条第二款“甲方有权要求乙方将房屋恢复原状的约定”，故本院对原告聂秀杰的此项诉讼请求予以支持。关于被告刘振涛是否应当给付原告聂秀杰房屋租金的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案中，被告刘振涛自2011年7月1日接受房屋至2012年5月10日，由于诉争房屋上返污物，无法进行正常装修使用。2012年5月10日，第三人绿地置业公司在对诉争房屋维修过程中发现室内排污管道破碎，绿地置业公司认为管道破碎是由于被告刘振涛下卧地面所致，对此，黑龙江中和力得尔司法鉴定所出具的鉴定意见书及鉴定人纪守琦的出庭解答，能够确定刘振涛下卧地面与房屋内管道破碎没有因果关系，因此，对于2011年7月至2012年5月10日期间的租金不应由被告刘振涛承担。2012年5月10日第三人绿地置业公司在对房屋进行维修时，被告刘振涛因绿地置业公司不承认房屋存在质量问题而拒绝维修人员回填土，此后原、被告及第三人均未采取积极有效的措施查找房屋上返污物的原因以及进行维修。绿地置业公司出售给聂秀杰的房屋存在质量问题，聂秀杰作为出租人，具有保障租赁房屋符合使用目的，积极维修的义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”聂秀杰作为出租人提供的租赁物存在房屋质量问题且未积极查找上返污物的原因并给予妥善维修而导致的扩大损失存在过错，应当由出租人聂秀杰承担50%责任，刘振涛作为承租人亦没有积极查找上返污物的原因及维修，并实际出租使用该房屋，同样应当对扩大的租金损失存在过错，亦应承担50%责任，因此对于2012年5月11日至2014年5月14日期间的租金损失125066元（2012年5月11日至2012年6月30日为7500元（4500元×1月＋4500元÷30天×20天），2012年7月1日至2013年6月30日为60000元（5000元×12月），2013年7月1日至2014年5月14日为57566元（5500×10月＋5500元÷30天×14天）］，应由被告刘振涛承担62533元，扣除刘振涛已给付聂秀杰租金13500元，本院确定被告刘振涛应给付原告聂秀杰房屋租金49033元。关于被告刘振涛是否应当给付原告聂秀杰物业费的问题，本院认为，原告聂秀杰未提供证据证实其已实际交纳了物业费，且聂秀杰提供的租赁房屋存在质量问题无法使用，故本院对原告聂秀杰的此项诉讼请求不予支持。本案审理法律关系系房屋租赁合同，原告聂秀杰如认为绿地置业公司应承担民事责任，属另外一个法律关系，可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十条的规定，判决：一、解除原告聂秀杰与被告刘振涛于2011年6月30日签订的关于坐落于牡丹江市东安区绿地世纪城小区000105号商服用房的房屋租赁合同；二、被告刘振涛于本判决生效后十日内给付原告聂秀杰房屋租金共计人民币49033元；三、被告刘振涛于本判决生效后十日内将坐落于牡丹江市东安区绿地世纪城小区000105号商服用房的房屋恢复原状，拆除搭建的二层楼板；四、驳回原告聂秀杰的其他诉讼请求。案件受理费人民币2887元，由原告聂秀杰负担1861元，由被告刘振涛负担1026元。宣判后，原审被告刘振涛不服，向本院提起上诉。上诉人刘振涛的上诉请求及理由：原审法院认定事实不清，证据不足。上诉人在租赁的房屋出现上返污物的情况时，就积极找到被上诉人聂秀杰要求维修。该租赁的房屋因上返污物，一直无法正常使用，空置至今。根据《合同法》第二百一十六条、第二百二十条规定，被上诉人在租赁房屋出现质量问题时，应当给予维修，其对提供的租赁房屋不符合使用条件，应当承担全部责任，而上诉人作为承租人不应当承担责任。综上，请求二审法院支持上诉人的请求，依法改判或发回重审。被上诉人聂秀杰的答辩理由：首先，上诉人的上诉理由不属实。房屋出现上返污物后，被上诉人就及时向小区物业及第三人进行了保修申请，在第三人维修人员回填土石平整地面时，遭到上诉人的断然拒绝阻止。因此导致损失扩大，被上诉人没有责任，应当由上诉人和第三人承担；其次，原审法院两次释明上诉人是否申请鉴定，其表示不申请鉴定。后又提出鉴定申请，违反法律规定。加之上诉人阻止完成维修，应当对房屋租金损失承担全部责任。原审第三人绿地置业公司的答辩理由：1.本案系租赁合同纠纷，根据合同的相对性原则，原审法院判决我公司不承担给付义务是正确的；2.我公司交付给被上诉人的商品房屋符合合同规定的条件；3.根据本案的鉴定结论，上诉人改动了原排水系统管道的立支管标高，与我公司无关。本案争议的焦点：上诉人刘振涛在本案中是否存在过错，应否承担本案的一半租金。二审审理期间，各方当事人均未向法庭提交新证据。本院根据各方当事人在原审举证、质证意见及陈述，本院确认本案事实与原审认定的事实一致。本院认为，上诉人刘振涛下卧租赁房屋地面的行为，虽然没有直接导致租赁房屋上返污物，但也违反了相关法律法规的规定；而原审第三人绿地置业公司在对房屋维修完毕，进行回填土石平整地面时，上诉人刘振涛的阻止行为，致使租赁房屋不能正常使用，明显存在过错。此后造成的租赁房屋租金损失，原审法院认定应由上诉人刘振涛承担一半的责任，符合事实与法律规定。综上，上诉人刘振涛的上诉请求于法无据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1026元，由上诉人刘振涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜 波审 判 员 曲新颖代理审判员 高玉林二〇一五年七月十日书 记 员 刘 鸿