（2015）南市民一终字第804号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-11-16
案件名称
阮正华、阮正裕等与龙载平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
龙载平,阮正华,阮正裕,卜志娟,米秀梅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南市民一终字第804号上诉人（一审被告）龙载平。委托代理人李念芸，北京市邦盛律师事务所广西分所律师。委托代理人蒋援强，北京市邦盛律师事务所广西分所实习律师。被上诉人（一审原告）阮正华。被上诉人（一审原告）阮正裕。被上诉人（一审原告）卜志娟。被上诉人（一审原告）米秀梅。上诉人龙载平因与被上诉人阮正华、阮正裕、卜志娟、米秀梅房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2014）良民一初字第564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月18日立案受理，依法组成合议庭，于2015年5月26日公开开庭进行了审理。上诉人龙载平的委托代理人李念芸、蒋援强，被上诉人阮正华、阮正裕、卜志娟到庭参加了诉讼。被上诉人米秀梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年3月24日，阮正华（甲方）与龙载平（乙方）签订了一份《租赁合同书》（下称租赁合同），约定甲方将南宁市良庆区五象大道×、×号房（下称×、×号房）1-2楼出租给乙方经营龙星便利店，租期从2012年6月15日至2022年6月15日；第一年租金22万元，第二年租金24万元；第一年每月交一次租金，以后则按季度期满时交付；乙方在合同签订之日向甲方支付押金4万元。2013年8月30日以前的房租龙载平已交清。2013年10月24日，阮正华出具一份《授权委托书》，称其本人因行动不便，全权委托其妻子卜志娟代为收取×、×号房的租金以及签署与该房租赁相关的法律文件等。因龙载平长期拖欠2013年9月1日以后的租金，阮正裕、卜志娟、米秀梅、阮正华的儿子阮琳智四人作为甲方，与龙载平于2014年5月29日签订了一份《解除合同合约书》（下称合约书）。该合约书载明：双方同意解除龙载平租赁×、×号房1-2楼的合同书，龙载平按每月1.5万元租金结算九个月房租给甲方，抵扣甲方应退还的4万元押金，龙载平实际应付给甲方9.5万元；定于2014年5月底付4万元，6月付3万元，7月付2.5万元；逾期按每月2%支付违约金。后龙载平于2014年5月30日搬离×、×号房，并于2014年6月6日支付了2万元租金。因龙载平未按合约书的约定全额支付租金，阮正华、阮正裕、卜志娟、米秀梅请求法院判令：1、解除双方于2012年3月24日签订的《租赁合同书》；2、龙载平按照《租赁合同书》向原告支付租金20万元以及从租金拖欠之日起至付清之日止按照银行贷款利率计算的利息。在诉讼过程中，阮正华、阮正裕、卜志娟、米秀梅表示，如法院不判决龙载平按照原租赁合同的约定支付租金，则要求龙载平按照《解除合同合约书》的约定从拖欠之日起至付清之日止按照每月2%支付违约金。一审法院另查明，×号房为阮正华、卜志娟共同共有，×号房原为阮正裕、米秀梅共同共有。2014年11月，阮正裕、米秀梅将×号房让与他人。一审法院认为：阮正华虽未在合约书上签名确认，但关于合约书上约定的事项，其已于事前向其妻子即卜志娟作出相应授权，故合约书的法律后果应由其承担。关于租赁合同应于何时解除的问题。当事人协商一致，可以解除合同。双方于2014年5月29日订立的合约书表明双方已协商解除租赁合同，故租赁合同应于2014年5月29日解除。阮正华、阮正裕、卜志娟、米秀梅再诉请解除，无事实和法律依据，应不予支持。关于龙载平拖欠租金的数额及违约金计算方式的问题。当事人协商一致，可以变更合同。合约书在租赁合同之后签订，应认定双方对租金数额和支付方式进行了变更，龙载平应按照合约书约定的时间支付尚欠的9.5万元租金。而龙载平至今只支付了2万元租金，已构成违约，除继续履行支付义务外还应承担逾期支付违约金。由于龙载平未按租赁合同支付租金，双方协商解除合同时已降低租金标准，龙载平仍未能按合约书约定的期限履行支付租金的义务，属再次违约。双方约定违约金按每月2%计算，系双方当事人的真实意思表示，未损害他人利益，亦未明显超出合理范围，故阮正华、阮正裕、卜志娟、米秀梅诉请按2%计算违约金，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》六十三条第一、二款，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：龙载平于本判决生效之日起十日内向阮正华、阮正裕、卜志娟、米秀梅支付尚欠的租金7.5万元及逾期支付违约金（违约金计算方式：以2万元、3万元、2.5万元为基数，分别自2014年6月1日、7月1日、8月1日起至付清之日止，按照每月2%计算）。案件受理费4300元，减半收取2150元，由阮正华、阮正裕、卜志娟、米秀梅负担1340元，龙载平负担810元。上诉人龙载平上诉称：一审判决支付违约金超出当事人的诉讼请求，违反了不告不理的原则。一审法院判决上诉人向被上诉人支付尚欠的租金7.5万元及逾期支付违约金错误。本案中，被上诉人的起诉状、上诉人的答辩以及整个庭审过程中，均没有提及违约金的问题，一审判决支付违约金超出了当事人的诉讼请求，故请求二审法院依法撤销支付违约金的判决。被上诉人阮正华、阮正裕、卜志娟答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决公平公正，恳请二审法院依法维持原判。被上诉人米秀梅未到庭，亦未提交书面答辩意见。本案当事人的争议焦点是：上诉人是否应当向被上诉人支付逾期支付租金的违约金？如需支付，应当如何计算？双方当事人除依据一审期间提交的证据向本院陈述诉辩意见外，二审未向本院提交新证据。双方当事人对一审判决认定的基本事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审补充查明：被上诉人阮正华、阮正裕、卜志娟、米秀梅在一审庭审中明确其主张的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，在一审庭审结束后曾于2014年12月9日书面提交《补充意见》，表示如法院不判决龙载平按照原租赁合同的约定支付租金，则要求龙载平按照《解除合同合约书》的约定从拖欠之日起至付清之日止按照每月2%支付违约金。二审庭审中，经本院向被上诉人阮正华、阮正裕、卜志娟询问，阮正华表示在一审法庭辩论终结前没有向法院办理过变更诉讼请求的手续。本院认为：双方当事人对一审判决认定双方的租赁合同已于2014年5月29日解除，及上诉人龙载平尚欠被上诉人阮正华、阮正裕、卜志娟、米秀梅租金7.5万元并无异议，本院予以确认。双方的租赁合同实际已于被上诉人起诉前解除，其再诉解除合同于法无据，一审判决不予支持正确。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”被上诉人阮正华、阮正裕、卜志娟、米秀梅起诉时的诉讼请求为利息，与逾期付款的违约金为不同性质的款项，其在法定期限内未向一审法院申请变更诉讼请求，故一审法院根据阮正华、阮正裕、卜志娟、米秀梅在法庭辩论终结后提交的《补充意见》中的陈述，判决上诉人龙载平按照每月2%支付逾期付款的违约金不当，本院予以纠正。双方在《解除合同合约书》已约定清偿债务的期限，上诉人龙载平未依约支付拖欠的租金，确已构成违约，其违约行为造成被上诉人阮正华、阮正裕、卜志娟、米秀梅的利息损失，应当承担赔偿责任，故被上诉人阮正华、阮正裕、卜志娟、米秀梅起诉要求上诉人按中国人民银行同期流动资金贷款利率支付利息，本院予以支持。根据双方约定的付款期限，上述利息的计算方式为：以2万元为基数，自2014年6月1日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；以3万元为基数，自2014年7月1日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；以2.5万元为基数，自2014年8月1日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；利息均按照中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：一、撤销南宁市良庆区人民法院（2014）良民一初字第564号民事判决；二、上诉人龙载平向被上诉人阮正华、阮正裕、卜志娟、米秀梅支付尚欠的租金7.5万元及利息（利息计算方式：以2万元为基数，自2014年6月1日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；以3万元为基数，自2014年7月1日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；以2.5万元为基数，自2014年8月1日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；利息均按照中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计付）；三、驳回被上诉人阮正华、阮正裕、卜志娟、米秀梅的其他诉讼请求。一审案件受理费4300元，减半收取2150元，由被上诉人阮正华、阮正裕、卜志娟、米秀梅负担1340元，由上诉人龙载平负担810元。二审案件受理费50元（上诉人龙载平已预交），由被上诉人阮正华、阮正裕、卜志娟、米秀梅负担。上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 李 虹代理审判员 陈 杨代理审判员 兰 帅二〇一五年七月十日书 记 员 骆春利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：