（2015）浦民一（民）初字第17798号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-08-27
案件名称
张建良、姚蓓华与黄国杰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张建良,姚蓓华,黄国杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第17798号原告（反诉被告）张建良。原告（反诉被告）姚蓓华。上列两原告共同委托代理人郑健，上海敏诚善律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人闫学文，上海敏诚善律师事务所律师。被告（反诉原告）黄国杰。委托代理人李占兵，上海明伦律师事务所律师。委托代理人王晓卫，上海明伦律师事务所律师。原告张建良、姚蓓华诉被告黄国杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理，审理中，被告黄国杰提起反诉。本案依法适用简易程序，于同年6月17日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张建良、姚蓓华及其委托代理人郑健、闫学文，被告（反诉原告）黄国杰及其委托代理人李占兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建良、姚蓓华诉称，2015年3月24日，原、被告双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告受让被告位于上海市浦东新区东明路383弄（原上海市浦东新区南码头路XXX弄XXX支弄）35号306室房屋（以下简称系争房屋），房屋转让价格为人民币（下同）200万元，另原告就房屋装潢、厨卫设施及附属设施补偿被告60万元，被告应于原告贷款银行发放贷款前将系争房屋内原有户口迁出。后由于房屋房龄太长等原因，使得原告无法办理住房贷款。被告曾承诺系争房屋内只有其一人的户口，但实际上，还有被告之妻、之女的户口，因此被告隐瞒系争房屋内户口情况，构成欺诈。此外，系争房屋内的装潢、厨卫设施及附属设施不值60万元，这对原告显失公平，双方合同属于有欺诈、重大误解、显失公平的情形。现诉请判令：1、撤销原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》；2、被告返还原告房款10万元；3、被告承担本案诉讼费。被告黄国杰辩称，由于原告违约，被告已于2015年6月11日向原告邮寄了《解除合同通知书》，双方合同已于2015年6月12日解除。原告支付的房款应抵扣部分违约金，不应返还。故请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告黄国杰反诉称，双方就系争房屋签订房屋买卖合同后，经反诉原告多次催促，反诉被告仍未按约支付房款，故反诉原告于2015年6月11日向原告寄送了《解除合同通知书》，反诉被告于2015年6月12日签收了该通知书。由于反诉被告违约导致合同解除，其应向反诉原告支付违约金及赔偿金。现反诉请求判令：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2015年6月12日解除；2、反诉被告向反诉原告支付违约金3，000元，赔偿金30万元（已扣除反诉被告支付的房款10万元）。反诉被告张建良、姚蓓华辩称，反诉被告并无违约行为，反诉原告单方面解除合同及要求违约金及赔偿金，并无事实和法律依据。本案中的合同应予以撤销而非解除，合同撤销后，反诉原告并无损失。故请求驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明，2015年3月24日，原告张建良、姚蓓华（乙方、买受人）与被告黄国杰（甲方、卖售人）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋以200万元的价格转让给乙方。对于付款方式，合同附件三约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款10万元；2、乙方于2015年5月20日前，支付甲方40万元；3、乙方于2015年6月30日前，支付甲方98万元；4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款50万元，该款项由贷款银行转入甲方账户；5、乙方于甲乙双方办妥房屋交接手续之日，支付甲方2万元。对于逾期付款，合同第九条第三款约定了乙方未按约付款的，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算；逾期超过15日后乙方仍未付款，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方面解除合同，甲方单方面解除合同的，应书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方。对于户口迁出，补充条款（一）第5条约定了甲方应于乙方贷款银行发放贷款前，办妥原有户口的全部迁出手续。对于乙方的贷款，补充条款（一）第7条约定了若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应于办理过户手续之前，现金补足不足部分。同日，原、被告双方就系争房屋买卖签订了《补偿协议》，其中第1条约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方60万元，并于2015年7月10日之前支付甲方。《补偿协议》第3条载明乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看，并在第4条中约定本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。上述合同及补偿协议签订当日，原告支付被告房款2万元；次日，原告支付被告房款8万元。2015年4月份，原告办理系争房屋的购房贷款手续，因两原告均已退休，被银行告知无法办理购房贷款。由于原告未按约支付第二笔购房款，2015年6月11日，被告向原告邮寄《解除合同通知书》，表明：“你方应于2015年5月20日前向我方支付房款40万元，经我方多次催促，你方仍不予支付，且逾期已达20日之久，现我方根据合同第九条约定，正式通知你方解除该合同，同时要求你方支付我方20%的违约金，并赔偿损失。”根据中国邮政邮件查询单，原告于2015年6月12日签收了《解除合同通知书》。庭审中，原告表示现无法办出系争房屋的购房贷款，也不同意按双方之前约定的价款继续履行买卖合同及补偿协议；被告表示如原告能支付剩余房款，同意继续履行。对于赔偿金，被告表示调整至20万元。以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》、银行汇款凭证、相关收据、上海市房地产登记薄、当事人户籍资料以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方在房屋买卖合同中对房屋价格、房款支付方式、违约责任及购房贷款额度不足的后果等均进行明确约定，合法有效，系双方真实意思表示。双方以房屋买卖合同与补偿协议的形式将房价拆分为200万元和60万元，且原告确认在签订房屋买卖合同及补偿协议前，已对系争房屋进行初步验看，补偿协议亦为双方真实合意。现原告认为房屋买卖合同违背了原告的真实意思表示，补偿协议显失公平，并以此为由要求撤销与被告签订的房屋买卖合同及补偿协议，无事实和法律依据，本院不予支持。原告认为被告隐瞒系争房屋内的户口情况，构成欺诈，但未提供证据证明被告具有隐瞒的情形，且被告对此予以否认，原告以此为撤销买卖合同之理由，本院亦不予支持。本案中，由于原告（反诉被告）未按约支付房款，其行为已构成违约，被告（反诉原告）按约行使合同解除权，符合约定，现被告（反诉原告）请求确认双方买卖合同及补偿协议于2015年6月12日解除，本院予以确认。涉案合同因原告（反诉被告）违约而解除，原告（反诉被告）按约应向被告（反诉原告）支付违约金及赔偿金。对于违约金，被告（反诉原告）请求以逾期未付款40万元为计算基数，按每日万分之五的标准支付十五日的违约金共计3，000元，符合约定，本院予以支持。对于赔偿金的数额，本院综合合同履行情况、违约方的过错程度等具体情况，决定赔偿金为10万元。被告（反诉原告）请求将已收的10万元房款予以抵扣赔偿金，符合合同约定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张建良、姚蓓华与被告（反诉原告）黄国杰之间的《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》于2015年6月12日解除；二、原告（反诉被告）张建良、姚蓓华于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）黄国杰违约金3，000元；三、原告（反诉被告）张建良、姚蓓华于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）黄国杰赔偿金10万元（该款项与其已支付的10万元购房款相抵扣，现不需另行支付）；四、驳回原告（反诉被告）张建良、姚蓓华的诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2，300元，减半收取计1，150元，由原告张建良、姚蓓华负担；反诉案件受理费2，922.50元，由反诉原告黄国杰负担1742.50元，反诉被告张建良、姚蓓华负担1，180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 陈建军二〇一五年七月十日书 记 员 陈佳琳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：