（2015）镇民初字第00164号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-08-08
案件名称
陈月仙与被告邓丽萍、第三人胡厚发房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
镇远县人民法院
所属地区
镇远县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈月仙,邓丽萍,胡厚发
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第四十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款，第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
贵州省镇远县人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民初字第00164号原告陈月仙，女，1973年10月28日出生，汉族，浙江省江山市人，初中文化，凯里市永丰消防器材经营部工作人员。委托代理人周福海，男，1942年9月23日出生，汉族，上海市人，高中文化，系凯里市第二中学退休教师。被告邓丽萍，女，1966年3月15日出生，汉族，贵州省镇远县人，初中文化，个体工商户。第三人胡厚发，男，1964年7月3日出生，汉族，贵州省镇远县人。原告陈月仙诉被告邓丽萍、第三人胡厚发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，由本院审判员邓怀兰依法适用简易程序于2015年5月7日在本院科技法庭公开开庭进行审理，因原告当庭变更诉讼请求，被告要求重新指定举证期限。本院于2015年5月21日在本院第二审判庭第二次公开开庭审理，原告陈月仙及其委托代理人周福海、被告邓丽萍到庭参加诉讼，第三人胡厚发经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年6月2日，房主胡厚发将其所有的位于镇远县舞阳镇西秀社区二级公路二级维护站旁的房屋一层至四层出租给被告邓丽萍开宾馆，双方签订《房屋出租协议》生效后，被告办理了合法经营手续，并将宾馆取名为“回归宾馆”。被告经营至2013年9月20日，便将其对该房的承租权转让给原告。期间，被告以其创办微型企业向镇远县人民政府申请并获批，而且已领取了无偿扶持款5万元。《贵州省扶持微型企业发展实施办法》明确规定创办的微型企业不得出租、出借。被告将情况隐瞒，原告在不知情的情况下而与被告签订了回归宾馆的《租赁合同》。合同约定：租期从2013年9月20日至2019年9月20日止，年租金6万元，保证金10万元；每年9月20日之前交清次年租金；第六年租金从10万元保证金中扣除，合同期满由被告退还原告4万元保证金。合同还对违约责任作了约定，即“如有一方违约，以壹拾万元（100000.00元）保证金为处罚。”原、被告于2013年9月20日签字后生效，原告当即向被告交付了6万元的第一年租金和10万元的保证金，被告出具了收条。原告从2013年9月21日开始经营。2014年9月20日13时许，被告邓丽萍以原告未能依约交次年的租金为由而将回归宾馆唯一出入的大门锁住，致使原告无法经营。被告并不是房屋的所有权人，被告转租必须得到房东胡厚发的书面同意，被告没有取得房主的书面同意，因此原、被告之间的租赁合同无效。且被告与原告签订的租赁合同的租赁期限超过了被告与第三人胡厚发签订的租赁合同的租赁期限。综上，被告违背了创办微型企业不能出租出借的地方法规之规定，故意向原告隐瞒实情，骗取原告与之签订租赁合同，该合同从开始签订之日起就属无效，在履约过程中又违反约定将大门锁上，致使原告无法经营。发生纠纷后被告又拒不退还原告保证金和赔偿原告损失，现特向人民法院起诉，请求：1、依法判决原、被告签订的回归宾馆租赁合同无效；2、判令被告返还原告的保证金10万元；3、判令被告承担因其过错责任给原告造成的损失，即10万元的银行贷款利息1.2万元，添置4台电脑的费用9600元。被告辩称，被告的宾馆是有营业执照的，确实是微型企业，但是回归宾馆是否是微型企业，不影响原、被告签订的合同的效力。原告与被告签订合同之前，是去看过宾馆的，不存在被告欺骗原告签订合同的情况。被告将房屋转租给原告是经过第三人口头同意的，原告经营了一年第三人都没有提出异议。被告锁宾馆大门是因为原告不按时交房租，合同约定的是每年9月20日之前交清次年房租，也就是最后期限是9月19日。之前被告联系过原告，原告就交房租的事也不表态，后来让从10万元保证金中扣除房租，被告不同意。对于原告要求被告承担购买电脑的费用的请求，根据双方签订的合同的第三条约定，添置物品的所有费用应由原告自己承担。经审理查明，第三人胡厚发在镇远县舞阳镇西秀社区朝阳坝安置区有房屋一栋（即镇远县舞阳镇西秀社区二级公路二级维护站旁）。2012年6月2日，被告邓丽萍作为承租人、第三人胡厚发作为出租人签订了《房屋出租协议》，协议约定：租赁期限为2012年6月2日起至2019年6月2日止；租赁房屋的使用范围为整幢房屋的门面以上的二、三、四层，另外在六楼送一间房屋给被告居住；租金为每年4.6万元，付款方式为每年9月20日一次付清。第三人胡厚发出租房屋后，其父亲仍在该房屋内居住。被告承租该房屋后，将其装修成宾馆，取名为“回归宾馆”。被告以“回归宾馆”向镇远县人民政府申请注册微型企业并被批准。2013年9月20日，被告邓丽萍作为出租人、原告陈月仙作为承租人签订《租赁合同》，合同约定：被告愿将“回归宾馆”出租给原告；租期为2013年9月20日至2019年9月20日，每年租金6万元，合同签订之日，原告付清年租金，原告每年9月20日之前交清房租，并一次性交给被告保证金10万元；原告有权对“回归宾馆”添置物品，物品所有费用由原告负责；宾馆产生的一切费用（如水、电、税收、维修费）由原告自理；其中第六条约定如有一方违约，以10万元保证金为处罚。合同签订当日，原告支付了一年的租金6万元以及保证金10万元给被告，被告于2013年9月21日将“回归宾馆”交与原告经营。2014年9月20日13时许，被告因原告未交纳房租而将“回归宾馆”大门上锁，阻止原告经营。双方为此发生争议，原告起诉至本院，请求判决：1、解除原、被告签订的“回归宾馆”《租赁合同》；2、被告返还原告的保证金10万元；3、被告承担因其违约给原告造成的损失，即10万元的银行贷款利息1.2万元，添置4台电脑的费用9600元。在庭审中，原告当庭将第一项诉讼请求变更为：请求确认原、被告签订的《租赁合同》无效。以上事实，有经庭审举证、质证、认证的原告提供的原告身份证复印件、房屋出租协议复印件、租赁合同复印件、收条复印件、照片5张、“回归宾馆”营业执照复印件在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告以被告违反《贵州省扶持微型企业发展实施办法》关于微型企业资格不得出租、出借的规定为由，请求确认原、被告于2013年9月20日签订的《租赁合同》无效。根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，合同只有在违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，才属于无效的合同。而《贵州省扶持微型企业发展实施办法》不属于法律、行政法规，故对原告的该主张，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据该规定，转租虽未经出租人书面同意，但出租人在知道或者应当知道承租人转租后六个月内未提出异议的，视为对转租行为的认可。本案中，第三人胡厚发在被告将“回归宾馆”转租给原告后就已知道该转租行为，其并未提出异议，因此，对于原告称原、被告之间的转租协议未经第三人胡厚发书面同意，原、被告签订的转租协议无效的起诉理由，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，被告与第三人签订的《房屋出租协议》约定的租赁期限为2012年6月2日至2019年6月2日，而原告与被告签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2013年9月20日至2019年9月20日，现被告无证据证明其与第三人关于租赁期限另有约定。因此，原告与被告签订的《租赁合同》关于租赁期限的约定中2019年6月3日至2019年9月20日之间的约定无效。因原、被告之前签订的《租赁合同》合法有效，双方应按约定履行合同，对于原告的第二、三项诉讼请求，本院不再进行审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈月仙与被告邓丽萍于2013年9月20日签订的《租赁合同》第一条中超出2019年6月3日以后的约定无效；二、驳回原告陈月仙的其他诉讼请求。案件受理费2732元，减半收取1366元，由原告陈月仙负担1300元，由被告邓丽萍负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 邓 怀 兰二〇一五年七月十日书记员 王立（代） 更多数据：