（2015）河商初字第0097号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-09-29
案件名称
淮安市中信房地产开发有限公司、淮安市汇银科技小额贷款有限公司等借款合同纠纷、案外人执行异议之诉民事判决书
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮安市中信房地产开发有限公司,淮安市汇银科技小额贷款有限公司,李俊峰,王怀兰
案由
借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百一十二条第一款
全文
淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2015）河商初字第0097号原告淮安市中信房地产开发有限公司。法定代表人周顺兴。委托代理人沈小丽。委托代理人张成林。被告淮安市汇银科技小额贷款有限公司。法定代表人杨以祥。委托代理人沈辉。第三人李俊峰。委托代理人李明。第三人王怀兰。原告淮安市中信房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称中信公司）与被告淮安市汇银科技小额贷款有限公司（以下至判决主文前称汇银公司）、第三人李俊峰、王怀兰案外人执行异议之诉一案，本院于2015年2月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张成林、沈小丽，被告汇银公司的委托代理人沈辉，第三人李俊峰的委托代理人李明均到庭参加诉讼。第三人王怀兰经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。经合议庭评议，本院审判委员会讨论决定，本案现已审理终结。原告诉称：2009年3月26日，原告经批准开发建设位于淮安经济开发区珠海路69号宗地范围内的住宅楼。2010年7月30日，李俊峰与原告签订了一份《商品房买卖合同》，由李俊峰购买原告开发的位于淮安经济开发区珠海路69号山水名邸小区A幢701室预购商品房一套。2010年8月30日，李俊峰向淮安经济开发区建设房管局办理了预购商品房抵押权预告登记。2010年8月31日，李俊峰向交通银行股份有限公司淮安分行（以下至判决主文前简称交通银行）申请个人住房贷款，并签订了《个人房产抵押贷款合同》，按银行要求其贷款合同在房屋产权未过户以及抵押权未登记前由原告作为担保人。从2012年11月30日起，李俊峰开始逾期偿还银行贷款。2014年3月7日，交通银行淮安分行向淮安市清河区人民法院提起诉讼，请求提前收回贷款，并要求原告承担连带偿还责任。2014年9月30日，交通银行向清河区人民法院申请查扣了原告银行存款60万元，要求原告偿还李俊峰所欠银行贷款。2014年10月21日交通银行已扣划银行存款。因李俊峰无力归还银行贷款，也无力支付尚欠购房款，2014年9月26日经原告与李俊峰协商一致，解除了双方于2010年7月30日签订的《商品房买卖合同》。此后，原告在办理解除预购商品房抵押权预告登记手续时得知，淮安市清河区人民法院在（2013）河执字第1820号执行案件中，依据被告汇银公司的申请，预查封了涉案房屋。2014年10月30日，原告向清河法院提出异议申请，请求解除对涉案房屋的保全措施。2015年1月26日，淮安市清河区人民法院作出（2015）河执异字第0002号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。现诉至法院，请求依法判决：1、撤销淮安市清河区人民法院（2013）河执字第1820号执行案中有关预查封淮安经济开发区珠海路69号山水名邸小区A幢701室的执行措施，并解除查封措施。2、被告承担诉讼费用。被告汇银公司辩称：一、查封措施符合法律规定，查封之时本案的第三人李俊峰、王怀兰已经支付了首付款，并且从银行贷款，房款全部支付给原告，根据相关的法律规定，原告与第三人李俊峰之间房屋买卖合同成立，并且产生了效力，房屋所有权未登记在第三人名下，只能对抗善意第三人，对于合同相对方而言是发生法律效力的，不仅如此，原告方在配合预告抵押登记时也认可了第三人对房屋享有的权利。二、原告与第三人之间的解除合同既不符合法律规定，也没有合同的约定，双方商品房买卖合同的解除权只有在开发商不交付房屋达到一定时间的时候或未办证达到一定时间的时候，购房人有解除权，以及买受人不支付房款，开发商有解除权，除此之外并无约定，结合本案的事实，李俊峰已支付了全部价款，主要的权利义务已经全部履行，现双方解除合同事实上已经损害了本案被告的利益。三、退一步讲，双方的合同即使解除，根据商品房买卖合同纠纷若干问题司法解释的规定，开发商应当将已收取的首付款退还给第三人，但从双方的解除协议可以看出第三人明显在放弃自己的权利，而且在本案中原告方对于李俊峰支付的房屋总款一直未提，只是笼统的称剩余的款项赔偿其损失，但无论是买卖合同还是解除合同都没有对损失进行明确的界定，解除权是一种法定的形成权，本案原告及第三人都没有这样的权利，因为双方的权利义务已经全部履行完毕，因为原告解除的目的就是损害被告的权利。贵院的查封是符合法律规定的，请求驳回原告的诉讼请求。第三人李俊峰述称：涉案房屋是中信公司的，现在给原被告都造成了损失。请求依法裁判。第三人王怀兰未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。经审理查明：2010年7月30日，李俊峰与中信公司签订商品房买卖合同一份，购买了中信公司开发的位于淮安经济开发区珠海路69号A幢701室房屋，并于2010年8月30日办理了预购商品房抵押权预告登记。交通银行股份有限公司淮安分行与李俊峰、王怀兰、中信公司因金融借款合同纠纷诉至本院，本院于2014年9月22日作出（2014）河商初字第0142号民事判决书，判决李俊峰、王怀兰承担还款义务，中信公司对李俊峰、王怀兰的债务承担连带清偿责任。2014年9月26日，中信公司（甲方）与李俊峰（乙方）签订协议书，约定解除双方于2010年7月30日签订的《商品房买卖合同》，第三人李俊峰已经支付的首付款冲抵因解除合同后给甲方所造成的经济损失，甲乙双方不再以任何理由向对方要求经济赔偿。截至2014年10月21日，中信公司代李俊峰、王怀兰向交通银行股份有限公司淮安分行偿还了贷款本息527484.66元以及诉讼费用等13304元。另查明，汇银公司与淮安市万润通用机械有限公司、淮安市凤凰美食城餐饮有限公司、李俊峰借款合同纠纷一案，经本院审理作出（2013）河开商初字第0051号民事调解书后，因淮安市万润通用机械有限公司、淮安市凤凰美食城餐饮有限公司、李俊峰未履行生效法律文书确定的义务，汇银公司向本院申请执行。本院于2013年8月27日立案受理，执行案号为（2013）河执字第1820号。在执行过程中，本院于2014年1月3日预查封被执行人李俊峰购买的位于淮安经济开发区珠海路69号A幢701室房屋。中信公司于2015年1月4日向本院提出执行异议，本院于2015年1月26日作出（2015）河执异字第0002号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。以上事实，有原告提供的房屋所有权证、（2014）河商初字第0142号民事判决书、协议书、扣划通知书、执行裁定书商品房买卖合同以及当事人陈述为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行查封：……被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，原告中信公司与第三人李俊峰于2010年7月30日签订商品房买卖合同后，第三人李俊峰支付了全部购房款，并于2010年8月30日办理了预购商品房抵押权预告登记。本院认为，在第三人李俊峰未履行生效判决书确定的义务，本院依据被告汇银公司的申请，对第三人李俊峰的财产进行强制执行，于2014年1月3日预查封诉争房屋的执行行为符合法律规定。本院于2014年9月22日作出（2014）河商初字第0142号民事判决书，判决中信公司对李俊峰、王怀兰的债务承担连带清偿责任，系基于中信公司对第三人李俊峰、王怀兰所欠交通银行股份有限公司淮安分行债务提供保证的事实。因此，即使原告中信公司代第三人李俊峰偿还银行贷款本息以及其他诉讼费用，中信公司亦只能享有向李俊峰追偿的普通债权。原告中信公司与第三人李俊峰于2014年9月26日协议解除双方签订的商品房买卖合同时，原告中信公司并未实际代偿李俊峰所欠交通银行股份有限公司淮安分行的债务。也就是说，原告中信公司与第三人李俊峰协议解除商品房买卖合同时，原告中信公司并不是第三人李俊峰的债权人。因此，原告与第三人解除买卖合同的行为，客观上致使第三人李俊峰的其他债权人通过强制执行诉争房屋以实现债权的目的不能实现，从而使得第三人李俊峰得以逃避执行，损害了第三人李俊峰的其他债权人的利益。因此，从权利外观判断，原告中信公司之所以享有诉争房屋的所有权，系第三人李俊峰为逃避执行，通过解除商品房买卖合同的方式，将本应属于其本人的财产转移给原告的结果。综上，本院对原告中信公司要求停止对执行标的执行的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告淮安市中信房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告淮安市中信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并根据《诉讼费用交纳办法》向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位名称：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农行城中支行，账号：34×××54）。审 判 长 花 苗审 判 员 董树林人民陪审员 王桂华二〇一五年七月十日书 记 员 魏 娜 关注公众号“”