（2014）宛民初字第943号
裁判日期: 2015-07-10
公开日期: 2015-09-25
案件名称
陈秀兰、陈绍松与河南省万正置业集团有限���司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南阳市宛城区人民法院
所属地区
南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈秀兰,陈绍松,河南省万正置业集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宛民初字第943号原告陈秀兰，女，汉族，生于1938年9月6日，住社旗县赊店镇老街。原告陈绍松（曾用名陈少松）男，1972年6月30日，汉族，住南阳市宛城区白河镇政府家属院。二原告委托代理人李振东，河南震世律师事务所律师(特别授权)。被告河南省万正置业集团有限公司（原河南省万正房地产开发有限公司）。法定代表人毕竟，任该公司董事长。委托代理人李建新，男，1967年4月10日，汉族，住南阳市白河大道中段，该公司员工（特别授权），原告陈秀兰、陈绍松诉被告河南省万正置业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈秀兰、陈绍松的委托代理人李振东、被告委托代理人李建新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告与2009年3月5日签订两份商品房���卖合同，原告购买被告开发的位于南阳市光武路北侧的万正阳光海岸第21号楼西单元6层603号商品房一套，同时以陈秀兰儿子陈绍松名义购买被告开发的21号楼西单元6层601商品房一套，原告已按合同约定交付全部购房款，根据合同约定被告应予2009年6月10日前向原告交付两套商品房，但被告违反合同约定，至今未向原告交付房屋，根据合同法的约定和法律规定请求人民法院依法判令，1、被告交付房屋2、支付违约金20万元，诉讼费由被告负担。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：陈秀兰证据如下：1、陈秀兰身份证一份。证明陈秀兰身份情况2、商品房买卖合同一份。证明陈秀兰与被告之间签订了商品房买卖合同一份，其中约定被告应予2009年6月10日前交房，以及约定逾期交房，违约金等事实。3、陈秀兰交款凭证2份。证明陈秀兰已经履行了全部合同义务陈绍松证据如下：1、陈绍松身份证一份。证明陈绍松身份情况。2、商品房买卖合同1份。证明陈绍松与被告之间签订商品房买卖合同其中约定被告应于2009年6月10日应向原告交房以及约定逾期交房违约金等事实。3、陈绍松交款凭证2份。证明陈绍松已经履行了全部合同义务。被告河南省万正置业集团有限公司辩称，原告诉状请求不能成立，应依法予以驳回。1、原被告之间的购房合同并非商品房买卖合同。（1）万正阳光海岸属于经济适用房有购房合同以及我们提供的相关证据予以佐证。（2）阳光海岸经济适用房根据国家规定必须具备准入条件及认购证，本案中二原告所购买的房子是经济适用房，但原告未办理认购证不具备购买认购条件。（3）根据宛保安居办（2012）9号文的规定，应对原告所购房屋予以收回或者清退。2、鉴于原被告之间的经济适用房逾期交房的事实被告方同意就原告的损失进行调解，但该经济适用房政策性强市场准入条件严格，对没有认购的购房者，请求人民法院驳回其诉讼请求，同时建议有关部门对二原告所购房屋予以收回，诉讼费由原告负担。被告为支持其主张向本院提交如下证据：1、预计投资(1997)125号文。证明阳光海岸房子属于经济适用房，二原告所购房屋也属于经济适用房。2、南阳市物价局，南阳市房管局，宛价房函（2008）21号文。证明阳光海岸属经济适用房。3、南阳市人民政府办公室文。宛政办（2011）124号文。证明国家对认购经济适用房有明确规定，原告显然没有认购资格。4、南阳市保障性安居工程领导小组办公室宛保安居办（2012）9号文。证明对不符合认购条件的一律予以清退，收回所购房屋。5、建住房（2007）258号通知。证明阳光海岸项目是经济适用房项目，土地属划拨土地，而非属于商品房买卖合同被告对二原告的证据质证意见如下：对于身份证明无异议，合同内容无异议，合同名称性质有异议，合同名称格式，虽然是商品房买卖合同的名称，实质上不属于商品房买卖合同属于经济适用房认购合同，一直没有经济适用房格式合同，所以才用商品房买卖合同形式，合同本身属于经济适用房划拨土地，不属于商品房买卖合同，对二原告缴款手续无异议。二原告对被告的证据质证意见如下：被告提交的证据均是复印件或打印资料，真实性无法核实，不具备法定的证据形式要件不应当采信，对于第一份证据有异议，这个文件与本案无关，文件中涉及的是万正小区内容明确本案的项目性质不应当采信，对第二份证据有异议，该文件只是指出阳光海岸12至18号楼按经济适用房售价，并未涉及本案原告所购买的21号楼，因此该文件与本案无关，��三份证据有异议，本案合同在先而该文件在后其效力不涉及本案原、被告之间的商品房买卖合同，第四份证据有异议，该文件不能于法律相抵触，且该文件并未对原告的购房资格予以认证，因此不能采信，第五份证据有异议，该文件不涉及本案具体项目，部分规章不能与法律相抵触，不影响原被告之前商品房买卖性质，不应当采信。经审理查明：1997年南阳市计划委员会向河南省计划委员会呈报《关于呈报南阳万正房地产开发有限公司“万正安居小区”可行性研究报告的报告》，河南省计划委员会于1997年12月3日签发豫计投资（1997）1250号文件，主要内容是“…一、为了积极推进住房制度改革，促进住房商品化，同意南阳万正房地产开发有限公司在南阳市光武路与独山路交叉口建设“万正小区”安居工程。二、总建筑面积18万平方米，其中：安居住宅14,46万平方米���公用建筑面积3.54万平方米。三、总投资1亿元，其中，申请国家安居工程贷款5000万元，市、公司自筹5000万元。四、项目建设周期为一年，即：1998年度全部建成交付使用。…”2008年8月26日南阳市物价局与南阳市房产管理局联合下发《关于“阳光海岸”住宅小区经济适用房价格的批复》的宛价房函（2008）21号文件，主要内容是“…南阳万正房地产开发有限公司：你公司《万正阳光海岸项目经济适用房定价申请》收悉。根据《河南省定价目录》（豫计价调（2003）1442号）和《南阳市经济适用房价格管理实施细则》（宛价（2004）123号）文件规定，通过对你公司“阳光海岸”住宅小区经济适用住房开发成本的审核，经研究，现将“阳关海岸”15幢楼高层（12-18）经济适用住房销售价格批复如下：一、“阳光海岸”15幢楼高层经济适用住房开发销售住宅建筑面积125238.24平方米��销售平均价格为2180元/平方米，下浮幅度不限。二、分割零售单套住房，应当以销售平均价格为准，计算楼层。朝向差价、楼层、按整楼增减的代数和为零的原则确定。确定后的每套住宅销售价格报南阳市物价局备案…”。2009年3月5日，以被告为出卖人二原告为买受人，双方签订了编号为GF-2000-0171号两份《商品房买卖合同》该合同内容为“…第一条项目建设依据出卖人以划拨方式取得位于光武路北侧、编号为3/203/131/2的地块的土地使用权。（土地使用权出让合同号）（土地使用权划拨批准文件号）（划拨土地使用权转让批准文件号）为宛市国用（2007）0008300084.该地块土地面积为45844.5，规划用途为住宅，土地使用年限自2007年1月26日至2077年1月26日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，（现定名）万正阳光海岸。建设工程规划许可证号为宛归字（2007）65.66.67.68��施工许可证号为宛（2007）17号。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为（预售商品房）。预售商品房批准机关为南阳市房管局，商品房预售许可证为2008037号。第三条买受人所购商品房基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第21号楼西单元6层603号房和21号楼西单元6层601号房，该商品房的用途为住宅属框架结构…该商品房（合同约定）建筑面积共118.9平方米和117.56平方米。第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1742元，总金额分别为陈秀兰207142元和陈绍松204790元，第六条付款方式及期限，买受人按下列第2种方式按期付款，2、分期付款，陈秀兰总房款207142元优惠5178元，陈绍松总房款204790元优惠5119元，陈秀兰已交201946元和陈绍松已交199671元总房款已清（其中陈秀兰2007年7月30日交款103562元，2008年12月2日交款98384元）（其中陈绍松2007年7月30日交款102395元2008年12月2日交款97276元）代收费用（房屋大修基金、燃气初装费、办理房屋产权费用）按国家规定标准在交钥匙时一次性付清。第八条交付期限：出卖人应当在2009年6月10日前依照国家和地方人民政府的规定将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、买受人逾期付款的或违反合同或补充协议的约定。…第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按���期时间，分加处理（不作累加）（1）逾期不超过150日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之3.334的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过150日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款及利息，利息期按付款时间分期计算，利率按日万分之3.334计算。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第第二天起至150日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3.334（该比率应不小第（1）项中的比率）的违约金。自第151日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之6.667的违约金。2007年7月30日被告收取原告陈秀兰的购房款103562元2008年12月2日被告收取原告陈秀兰购房款98384元同时为原告陈秀兰出具编号为0003374和0006971商品房销售专用收据两份，2007年7月30日被告收取原告陈绍松购房款102395元2008年12月2日被告收取原告陈绍松房款97276元同时为原告陈绍松出具编号0003373和0006972商品房销售专用收据两份。本院认为：1、依法成立的合同自成立时生效，本案中原、被告自愿订立商品房买卖合同合法有效受法律保护，被告辩称该房屋系经济适用房且二原告不符合购买经济适用房条件，因此双方订立的房屋买卖合同无效，本院认为根据本案的事实证据被告提供的证据证明不了自己的主张其辩称理由不能成立。2、二原告向被告履行了交纳房款义务被告理应按合同的约定时间履行交房义务，合同约定被告应在2009年6月10日前将符合合同约定的房屋交付二原告使用，但被告并未按合同约定交付房屋，被告的行为已构成违约应当承担违约责任，现���告请求交付房屋支付违约金的请求，本院予以支持，但请求的违约金稍微过高，本院予以调整，按原、被告违约金的百分之三十予以支持，现二原告要求继续履行合同，依照合同约定，自最后交付期限的第二天起至150日止（自2009年6月11日起至2009年11月11日止）被告按日向二原告支付已交房款万分之3.334的百分之三十的违约金，自第151日起至实际交付之日止（自2009年11月2日起至实际交付房屋之日止）被告按日向二原告支付已交房款万分之6.667百分之三十的违约金。原告诉被告万正集团房屋买卖合同纠纷一案，系同类案件，已有我院审委会研究意见。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一款、第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释》，第二条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：1、限被告河南省万正置业集团有限公司于本判决生效后10日内向二原告陈秀兰、陈绍松交付已购房屋，并自2009年6月11日起至2009年11月11日止，按日向二原告陈秀兰、陈绍松支付已交房款万分之3.334的百分之三十的违约金，自2009年11月12日起至实际交付房屋日止，被告按日向二原告陈秀兰、陈绍松支付已交房款万分之6.667的百分之三十的违约金。2、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务的应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告河南省万正置业集团有限公司负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长 曹 青审判员 沈宗善审判员 吴国恩二〇一五年七月十日书记员 王 飞 更多数据：搜索“”来源：