（2015）江民一初字第1755号
裁判日期: 2015-06-07
公开日期: 2016-12-31
案件名称
裘洪锋与石家辉、南宁市江南区沙井街道仁义村村民委员会租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市江南区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
裘洪锋,石家辉,南宁市江南区沙井街道仁义村村民委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条
全文
广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2015）江民一初字第1755号原告裘洪锋。被告石家辉。委托代理人陈苗苗，广西横原律师事务���律师。委托代理人覃梦冰，广西中钧律师事务所律师。被告南宁市江南区沙井街道仁义村村民委员会，住所地：南宁市江南区沙井街道仁义村仁义周坡105号。代表人韦遂达，村委会主任。原告裘洪锋诉被告石家辉、南宁市江南区沙井街道仁义村村民委员会（以下简称仁义村委会）租赁合同纠纷一案，本院2015年9月24日立案受理后，依法组成合议庭于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告裘洪锋，被告石家辉的委托代理人陈苗苗、覃梦冰以及被告仁义村委会的代表人韦遂达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裘洪锋诉称：2011年7月12日，原告与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告石家辉保证原告租赁的房屋三年内不拆迁，如拆迁由被告赔偿原告拆迁费3万元，原告于签订合同当日向被告支付厂房押金1万元���2011年7月13日，原告开始装修厂房。2011年7月18日，原告获悉厂房属违章建筑要拆除后，被告石家辉随即到仁义村委会开具一份保证厂房不拆迁的证明交给原告。2011年7月底，原告完成厂房装修将机器设备搬进厂房，不久即接到厂房属违章建筑要拆除的通知。原告于2011年8月初搬离厂房后，厂房即于2011年9月底被拆除。厂房被拆除后，原告多次要求被告退回厂房押金，并赔偿原告搬迁费，但被告拒不履行。为维护自身的合法权益，特诉至法院请求判令：1、被告履行《厂房租赁合同》第七条的约定和解除厂房租赁合同期限；2、被告赔付原告搬迁费3万元、厂房装修和水电安装费1.86万元，并向原告退还厂房押金1万元，以上共计5.86万元；3、本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，经本院释明，被告将诉请变更为：1、确认原被告签订的《厂房租赁合同》无效；2、被告向原告返还厂房押金1万元，并赔付原告厂房装修和水电安装费1.86万元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告石家辉辩称：1、原告的诉请已超过两年的诉讼时效，请法院依法驳回原告的诉请；2、原告搬离厂房时曾要求被告石家辉解除租赁合同并退还押金，被告石家辉表示同意解除合同但要求以押金抵扣原告拖欠的一个月租金，故押金不再退还原告；3、原告诉请的厂房装修和水电安装费缺乏相应的证据支持。综上所述，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告仁义村委会辩称：1.仁义村委会不是合同当事人，原告诉请仁义村委会返还厂房押金1万元，并赔付厂房装修和水电安装费1.86万元不符合合同法关于合同相对性的规定；2.仁义村委会出具《证明》并无过错，不应承担任何赔偿责任；3.原告的诉请已超过2年的诉讼时效。综上所述，请法院依法驳回原告的全��诉讼请求。根据原、被告的诉辩主张，归纳本案的调查重点为：本案《厂房租赁合同》效力如何？原告诉请确认合同无效是否合法有据？争议焦点为：1.村委会是否是本案适格被告？2.原告诉请被告返还还厂房押金并赔付厂房装修和水电安装费是否合法有据？3.原告的诉请是否已超过2年的诉讼时效？经审理查明：2011年7月12日，原告作为乙方与被告石家辉作为甲方签订《厂房租赁合同》一份，主要内容为：一、租赁房屋状况及租赁期限：甲方将位于江南区沙井街道办仁义村四组的1500㎡厂房租赁给乙方使用，租期自2011年8月1日起至2017年7月31日止；租期届满后，乙方应将厂房交还甲方，如需续租，乙方应于租期届满前3个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后双方重新签订租赁合同；本合同生效后5日内，甲方将厂房按现状交付乙方使用。二、租金及��证金支付方式：2011年8月1日至2014年7月31日期间厂房租金标准为6.5元㎡，年租金为117000元；2014年8月1日至2017年7月31日期间厂房租金标准为8.45元㎡，年租金为152100元；租金每3年在原租金标准基础上递增30%；合同签订后，乙方须向甲方支付3个月的租金及保证金。三、其他费用：租赁期间厂房的水电及电话费由乙方承担，乙方应在收到甲方水电费收据后三天内付清。四、厂房使用要求和维修责任：租赁期间乙方应合理使用厂房，如因使用不当造成厂房损坏的，由乙方承担维修责任；乙方如需装修或增设设施设备的，应经甲方书面同意。五、厂房转让和归还：如甲方在租赁期间转让厂房，甲方应保证受让人继续履行本合同；未经甲方同意，乙方不得转租，否则甲方不退还已收取的租金和保证金；租赁期满后，乙方结清水电费及租金等费用后将厂房交还甲方，甲方同时��保证金退还乙方。六、租赁期间其他约定：租赁期间，乙方可对厂房进行装修，装修费由乙方自负，租赁期满后，甲方对于乙方的装修费不做任何补偿；甲方保证乙方3年内厂房不被拆迁；租赁期间，乙方有权出租和转让厂房。合同签订后，被告于当日即将厂房交付原告使用，原告于同日向被告石家辉支付厂房押金10000元。2011年7月18日，仁义村委会通过石家辉向原告出具《证明》一份，内容为：“位于仁义村六组大岭心、那林场的土地系归我村六组集体所有的荒置闲地，该土地上的房屋用途为厂房、办公用房，已通过工程验收，但因历史原因尚未办理房屋产权登记手续，现同意出租给裘洪锋经营使用，经营期间引起相关的房屋产权纠纷，由我村委负责。该场地不在征地拆迁范围内。”2011年8月25日，原告搬离厂房并将钥匙交还被告石家辉。另查明：案涉厂房系被告石家辉租赁仁义村四组和六组共有的村集体土地后所建造，2011年9月，该厂房因未取得建设工程规划许可证而被南宁市江南区城市管理局拆除。以上事实，有当事人提供的证据及当庭陈述予以佐证。本院认为：关于《厂房租赁合同》效力及原告诉请确认合同无效是否合法有据问题：原告与被告石家辉订立的《厂房租赁合同》虽系当事人真实意思表示，但因被告石家辉将无产权证明亦未取得建设工程规划许可证的房屋出租给原告使用，双方的上述行为违反了法律的禁止性规定，故原告与被告石家辉签订的《厂房租赁合同》不具有法律约束力。现原告诉请确认《厂房租赁合同》无效，于法有据，本院予以支持。关于仁义村委会是否是本案适格被告问题：本案系租赁合同纠纷，被告仁义村委会并非合同当事人，不是适格被告，原告仅以仁义村委会出具《证明》一份即将其列为本案被告并要求承担责任，于法无据，本院不予支持。关于原告的诉请是否已超过两年的诉讼时效问题：一、原告请求确认合同无效是否已超过两年诉讼时效问题：诉讼时效制度适用于债权请求权，而确认合同无效属实体法上的形成权，不适用于诉讼时效的规定，故被告关于原告请求确认合同无效已超过两年诉讼时效的抗辩，于法无据，本院不予采信。二、原告请求被告返还押金、赔偿厂房装修及水电安装费是否已超过两年诉讼时效问题：合同无效只能由人民法院或者仲裁机构确认，只有在判决或裁决确认合同无效之时才产生返还财产及赔偿损失请求权，权利人才知道或者应当知道其权利受到侵害，诉讼时效期间才起算。因此，本案原告诉请返还押金、赔偿厂房装修及水电安装费的诉讼时效��从合同被确认无效之日起算，此时明显未超过诉讼时效，故被告的抗辩于法无据，本院不予采信。关于原告诉请被告返还还厂房押金并赔付厂房装修和水电安装费是否合法有据问题：在租赁合同被确认无效后，被告石家辉应将案涉厂房返还给被告石家辉，被告石家辉应将收取的押金返还给原告。现被告石家辉确认已经收回厂房，故对此本院不再处理。此外，关于被告石家辉主张的一个月厂房占有使用费，因原告认可被告石家辉于2011年7月12日将厂房交付给其使用，并自认其于2011年8月25日搬离厂房并将钥匙交还被告石家辉，则被告石家辉要求原告支付一个月的厂房占有使用费（被告石家辉要求按双方约定的租金标准计算，则一个月的厂房占有使用费为9750元），有事实和法律依据，本院予以支持。被告石家辉收取原告押金10000元，原告应向被告支付一个月厂��占有使用费9750元，因被告石家辉主张以押金抵扣厂房占有使用费，则两相抵扣后，被告石家辉尚须向原告返还押金10000-9750=250元。对于原告诉请的厂房装修、水电安装费18600元，因原告未能提供证据予以证明，且被告不予认可，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告裘洪锋与被告石家辉于2011年7月12日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告石家辉向原告裘洪锋返还押金10000元；三、原告裘洪锋向被告石家辉支付厂房占有使用费9750元；上述二、三项中，因被告石家辉主张以押金抵扣厂房占有使用费，则���相抵扣后，被告石家辉尚须向原告返还押金10000-9750=250元。四、驳回原告裘洪锋的其他诉讼请求。案件受理费1265元，由原告裘洪锋负担823元，由被告石家辉负担442元。上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费1265元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户��开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。上诉人逾期不交又不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 包其剑人民陪审员 蒙德荣人民陪审员 吴桂香二〇一五年六月七日书 记 员 方宝莹 来源：