（2015）厦民终字第1061号

裁判日期: 2015-06-06

公开日期: 2015-08-05

案件名称

叶文益与刘志杰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘志杰,叶文益,厦门宸道商贸有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

福建省厦门市中级人民法院民事判决书（2015）厦民终字第1061号上诉人（原审被告）刘志杰，男，1956年10月4日出生，汉族。委托代理人叶海恭、陈景树，福建平齐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）叶文益，男，1974年10月23日出生，汉族。委托代理人陶京铭、蔡明钦，福建合贤律师事务所律师。原审第三人厦门宸道商贸有限公司，组织机构代码：05836988-X。法定代表人蔡淑娟，董事长。委托代理人卢少敦、吴忠勇，福建兴世通律师事务所律师。上诉人刘志杰因与被上诉人叶文益、原审第三人厦门宸道商贸有限公司（以下简称宸道商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2014）同民初字第1185号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审��。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年7月10日，原告叶文益作为出租方（甲方）与作为承租人的被告刘志杰（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“甲方将位于同安区中山路72号之二十一、二十二、二十三号，建筑面积2110.01平方米，用途为商场经营。甲方决定将上述房产转租给乙方经营，并按2000平方米的建筑面积向乙方收取租金，经双方充分协商，达成如下条款供双方信守执行。一、租赁房屋及附属设施设备状况：出租房屋位于同安区中山路72号之二十一、二十二、二十三号，建筑面积2110.01平方米（甲方按2000平方米的建筑面积向乙方收取租金）；……二、租赁期限：玖年肆个月，自2013年8月1日起至2022年11月10日止。三、交付使用时间：甲方于2013年8月1日前将上述房屋交由乙方使用。四、租金及支付方式：租金按建筑面积2000平方米计算。2013年8月1日起��2017年7月30日四年的租赁期间，租金以每平方米每月人民币45元（为乙方代扣代缴相关税费后甲方实收租金，下同）整计算，四年租金总额为人民币肆佰叁拾贰万元整（￥4320000.00元整），每三个月支付租金。……六、甲方的权利义务：3、甲方确保转租的租赁物系合法建筑物，保证对乙方当然有效。甲方保证原房东同意转租，并保证乙方全部租期的使用权。……八、违约责任：乙方若未按合同约定按时缴纳租金，则按日千分之二支付违约金，逾期15天的，甲方有权解除合同。……”。2013年7月10日，刘志杰向叶文益出具一份《借条》，载明：“兹由刘志杰向叶文益借装修款人民币壹拾伍万元正，时间6个月一次性支付。小写（150000.00）。此据”。刘志杰在该《借条》签名并捺手印。该合同签订后，刘志杰依约向叶文益支付租金到2014年1月31日止，之后即未再向叶文益支付��金。2013年9月23日，第三人宸道商贸公司向刘志杰发出一份《通知》，载明：“我公司于2013年3月13日依法通过竞拍取得了厦门市中级人民法院委托福建省中新拍卖行有限公司拍卖的同安区中山路72号之二十一（01）、72号之22（02）、72号之23（03）号房产。2013年3月29日，厦门市中级人民法院向厦门市国土资源与房产管理局发出协助执行通知书，要求将上述房产过户到我公司名下。2013年4月11日，我公司已依法取得了上述房产的土地房屋权证。经核实，该房产于2010年1月4日、2010年11月10日、2010年12月15日、2011年12月14日分别抵押给了中国光大银行厦门分行、招商银行股份有限公司厦门分行、厦门金原担保投资有限公司（后注销）以及曾焕达。2012年4月20日，原房屋产权人施军军、丁子昱未经抵押权人同意，又将房产出租给叶文益，此后，叶文益又将房产转租给您。因抵押在��，叶文益租赁在后，……叶文益无权要求继续履行原租赁合同，因此，您向叶文益转承租该房产也没有法律依据，不受法律保护。故我公司特通知您在接到本通知后停止向叶文益支付房租，并于我公司协商房屋租赁事宜，……”。2014年1月22日，宸道商贸公司再次向刘志杰发出通知，载明：“……现厦门市同安区人民法院已于2013年12月23日作出（2013）同民初字第2115号民事判决书，确认施军军与叶文益签订的《房屋租赁合同》对我公司不具有法律约束力，并判令叶文益在3个月内将该房屋返还给我公司。鉴于以上情况，我方再次明确告知贵方，我公司系该房屋的合法权属人，叶文益与我公司之间不存在任何租赁关系，叶文益再将房屋‘转租’给贵方的行为没有事实和法律依据，属无效行为，应承担因此造成的一切不利法律后果。我公司要求贵方即日起停止向叶文益缴纳房租，并立即将房屋恢复原状，无条件交还我公司，以免造成贵我双方之间不必要的纠纷。……”。2014年3月6日，宸道商贸公司第三次通知刘志杰，通知内容同上。后因租金支付问题双方产生纠纷，叶文益遂向法院提起诉讼，请求法院判令：1.判决解除双方于2013年7月10日签订的《房屋租赁合同》；2.判决刘志杰将址在厦门市同安区中山路72号之二十一、二十二、二十三号的商场腾空并归还叶文益；3.判决刘志杰偿付自2014年2月1日起至实际归还商场之日止的租金；4.判决刘志杰偿付违约金23220元；5.判决刘志杰偿还装修款150000元。刘志杰亦以宸道商贸公司系该租赁合同项下房屋的法律上的物权所有人，与本案有法律上的利害关系为由，向法院申请追加宸道商贸公司为第三人，法院依法追加宸道商贸公司作为第三人参加诉讼。另查明，2013年5月22日，第三人宸道商贸公司以��外人施军军、丁子峪、本案原告叶文益为共同被告、以案外人杨少平为第三人，向原审法院提起诉讼，请求判令：一、确认施军军、丁子峪与叶文益及杨少平之间订立的《房屋租赁合同》对宸道商贸公司没有法律约束力；二、叶文益、杨少平将位于厦门市同安区中山路72号之21（01）、22（02）、23（03）号之店面腾退给宸道商贸公司；三、叶文益支付租金人民币253200元（租金自2013年3月28日起计至2013年6月27日止，2013年6月28日起至实际交房之日止的租金另行计算）；杨少平对叶文益上述房租承担连带清偿责任。法院经审理确认福建省中新拍卖行有限公司于2013年3月13日举办第1309期拍卖会，对讼争房屋进行拍卖，宸道商贸公司以18485800元的竞价竞得讼争房屋。当日，福建省中新拍卖行有限公司与宸道商贸公司签订《拍卖成交确认书》。厦门市中级人民法院于2013年3月28日作��（2012）厦执行字第255－1号《执行裁定书》，裁定讼争房屋过户给宸道商贸公司。厦门市国土资源与房产管理局于2013年4月11日颁发给宸道商贸公司讼争房屋土地房屋权证，将讼争房屋的产权过户给宸道商贸公司。法院据此于2013年12月23日作出（2013）同民初字第2115号民事判决，判决：一、施军军与叶文益签订的《房屋租赁合同》、叶文益与杨少平签订的《房屋租赁合同》对宸道商贸公司均不具有法律约束力；二、叶文益、第三人杨少平应于本判决生效之日起三个月内将位于厦门市同安区中山路72号之21（01）、22（02）、23（03）号店面返还给宸道商贸公司；三、驳回宸道商贸公司的其它诉讼请求。该判决宣判后，叶文益不服，向厦门市中级人民法院提起上诉，厦门市中级人民法院审理后认为原审判决并未不当，并于2014年7月16日作出（2014）厦民终字第1740号民事判决，��回叶文益的上诉，维持原判。审理中，原告叶文益陈述其之前将讼争房屋转租给杨少平，口头约定装修消防有杨少平自己去做，房租按约定缴纳，后来杨少平无法通过消防验收，于是把装修好的店面还给叶文益，将租赁合同解除，叶文益遂将讼争房屋租给被告刘志杰并签订了上述《房屋租赁合同》。关于刘志杰出具《借条》的问题，刘志杰提供了三张收据（客户联），编号0713564号收据记载“2013年7月14日付转让费100000元，经办人杨建水、收款人叶文益”，编号0713565号收据记载“2013年7月21日付转让费100000元，经办人杨建水、收款人叶文益”、编号0439644号收据记载厦门欣嘉扬百货有限公司支付给厦门世纪锦歌装修工程有限公司“装修工程款150000元”，其中编号0713564、0713565号两张收据有手写添加“补中汇装修费”字样，刘志杰据此主张其与叶文益约定刘志杰出资20万��装修改造，两笔20万元直接支付给叶文益，其中5万由叶文益支付给装修公司，另15万直接由刘志杰支付给装修公司，故刘志杰并未欠叶文益装修款。对此，叶文益对于收款收据的真实性均不予确认，并向法院提交编号0713564、0713565号两张收据的存根联，收据上并未出现“补中汇装修费”的字样。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于原告叶文益与被告刘志杰签订的《房屋租赁合同》的效力问题，本院认为，叶文益与刘志杰签订的《房屋租赁合同》只是设立双方债权债务的契约，该合同并未有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，且无论叶文益对于讼争房产是否有权处分，均不影响双方签订合同的效力，故刘志杰、第三人宸道商贸公司主张该合同无效的理由不能成立，法院不予采纳。关于叶文益主张合同解除的问题，根据《中��人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，叶文益向法院提出合同解除之诉，法院向刘志杰邮寄送达起诉状副本，刘志杰于2014年7月24日签收，该解除通知到达刘志杰处，刘志杰当庭抗辩称该合同自始无效，亦表示刘志杰不愿意继续履行该合同而希望恢复到合同签订之前的状态，该意思表示应视为刘志杰同意解除合同，故法院认定双方的《房屋租赁合同》于2014年7月24日解除。关于叶文益主张刘志杰腾退讼争房屋的问题，法院认为，2013年4月11日，第三人宸道商贸公司即通过拍卖取得了讼争房屋的所有权，生效判决亦要求叶文益、第三人杨少平应将讼争房屋返还给宸道商贸公司，叶文益理应依照生效判决将讼争房屋返还给宸道商贸公司，但因叶文益与刘志杰签订《房屋租赁合同》后，刘志杰实际占用讼争房屋，现该《房屋租赁合同》已经解除，因此能够主张将讼争房屋返还的主体应为宸道商贸公司而非叶文益，故叶文益作为原告诉求刘志杰返还讼争房屋主体不适格，法院依法不予支持。叶文益诉求刘志杰支付2014年2月1日之后的租金及违约金的问题，如上所述，双方签订《房屋租赁合同》之前，讼争房屋的产权已经登记在宸道商贸公司名下，叶文益与刘志杰签订的《房屋租赁合同》第六条第3项明确约定：“甲方（叶文益）保证原房东同意转租，并保证乙方全部租期的使用权”，即叶文益签订该合同时“原房东”实际已经为宸道商贸公司，依约叶文益应当取得宸道商贸公司的同意才能转租，但本案中宸道商贸公司并未表示同意转租，且宸道商贸公司通过诉讼的方式要求叶文益返还讼争房屋，并作为讼争房屋的所有权人多次通知刘志杰停止向叶文益缴纳租金，足见叶文益并未获得宸道商贸公司的同意即转租该讼争房屋，违反了其与刘志杰的合同约定，在叶文益违约在先的情况下，刘志杰拒绝支付租金系合法的行使抗辩权，故叶文益诉求刘志杰支付租金及违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院依法不予支持。关于叶文益主张刘志杰返还装修借款的问题，该笔款项系基于本案讼争房屋的租赁关系而产生，根据叶文益提供的《借条》明确了刘志杰向其借装修款150000元，刘志杰提供的抗辩理由系双方口头约定补偿给叶文益装修款并实际已经支付给叶文益200000元，但刘志杰提供的收款收据上有明显涂改添加的痕迹，与叶文益提供的收款收据明显不同，叶文益亦不予认可，故刘志杰的抗辩理由不能成立，叶文益持有的《借条》足以证明刘志杰拖欠装修款的事实，为防止讼累，叶文益的该项诉求宜在本案中一并处理，法院依法确认刘志杰应当返还叶文益该笔借款150000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告叶文益与被告刘志杰签订的《房屋租赁合同》于2014年7月24日解除；二、被告刘志杰应于判决生效之日起七日内返还原告叶文益装修借款人民币150000元；三、驳回原告叶文益的其他诉讼请求。宣判后，刘志杰不服判决，向本院提起上诉。上诉人刘志杰上诉称，一、法定程序方面。1、叶文益的第一项至第四项诉讼请求属于房屋租赁合同纠纷，而第五项诉讼请求则属于民间借贷纠纷，案由明显不同，根据民事诉讼法一案一由的原则，依法应当分案审理。这一点，刘志杰在一审的开庭过程中已经提出异议，但一审法院却将两个民事法律关系杂糅在��案中一并立案审理，一并判决，这严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于第一审普通程序的规定。2、一审庭审中，刘志杰为证明已经返还装修借款提供了三张收据（客户联），其中编号0713564、0713565号两张收据有手写添加“补中汇装修费”字样，这两张收据就是刘志杰支付给叶文益装修款的凭证，并未欠叶文益装修款。对此，叶文益在庭审中对于收款收据的真实性却不予确认，但叶文益在庭后向一审法院提交了编号0713564、0713565号两张收据的存根联，存根联上并未出现“补中汇装修费”的字样但其余内容与刘志杰提供的收据内容一致。但一审法院并未对叶文益提交的新证据（两张存根联）组织当事人进行质证，在新证据未经质证的情况下，也无视刘志杰一审时提供的由柯振成转账给叶文益的交易明细上注明的“同安店补装修款”字样，径自做出认定刘志杰并未支付叶文益装修费的事实，这与案件事实不相符的且严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》关于审判程序的规定。二、事实不清方面。刘志杰与叶文益签订的《房屋租赁合同》中，并未约定任何的转让费，签订合同之前该房屋的经营者也并非叶文益叶文益，由此可见，刘志杰支付给叶文益的款项必定不是“转让款”。之所以出现“客户联”与“存根联”两份收款收据上的不同，是因为当时开票人杨建水在开票时将款项项目写错，刘志杰在拿到客户联之后方才看清并要求开票人对款项项目进行修改，因此才会出现“客户联”上有“补中汇装修费”的字样，而“存根联”上却没有修改的字样。对此，刘志杰认为，如果一审法院及时组织对叶文益提供的存根联进行质证，那么，刘志杰在一审过程中就能及时申请对“补中汇装修费”的字样与收据上的字迹是否均是��自同一个人的笔迹进行鉴定，从而进一步明确本案的事实。但一审法院却严重违反了审判程序的规定没有组织质证，致使刘志杰不能依法行使其应有的诉讼权利，造成了刘志杰的合法权益遭受严重侵害。同时也造成无法确认刘志杰支付给叶文益和装修公司的35万元是否包括返还叶文益所诉求的装修借款人民币15万元的事实。综上，一审法院违反了法定程序且认定基本事实不清，依法应当发回重审或依法改判驳回叶文益对刘志杰的所有诉讼请求。被上诉人叶文益答辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律并无不当。刘志杰的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。原审第三人宸道商贸公司述称，本案是房屋租赁合同纠纷，如果说叶文益是无权出租，叶文益在出租过程中所得的租赁费、占有使用费应当完全如数交给第三人。第三人认为刘志杰与叶文益之间的租赁合同未经过第三人的同意，在法律上是无效的。经审理查明，对于原审判决查明的事实，除刘志杰认为原审法院对“对此叶文益对收款收据……并向一审法院提交了存根联”该证据并未组织质证外，其余事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案叶文益持有刘志杰签字确认的借条上所体现1500000元系装修款，而刘志杰则认为该款项实质为补偿叶文益讼争店面之前的装修款，故不管该款项性质如何，均是基于双方房屋租赁合同法律关系项下所产生的款项，原审法院为避免讼累予以一并处理并无不当。同时，叶文益提交收据存根联对其抗辩意见进行补强，且二审阶段双方亦确认其真实性。故刘志杰关于原审判决程序不当的上诉主张，本院不予采信。关于本案装修借款是否偿还问题，刘志杰主张其已付清该笔款项，但其主张的偿还金额200000元与借款��额150000元不一致，刘志杰并非转账支付该200000元的付款人，收款收据也无叶文益本人签字确认，故在叶文益予以否认的情形下，本院对刘志杰该上诉主张及相关鉴定申请不予采信，刘志杰可就该200000元另行主张权利。综上，刘志杰的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3300元，由上诉人刘志杰负担。本判决为终审判决。审判长　李向阳审判员　胡林蓉审判员　柯艳雪二〇一五年六月六日代书记员　陈清强附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁��方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”