（2015）沈和民二初字第01222号
裁判日期: 2015-06-06
公开日期: 2015-07-29
案件名称
沈阳万科物业服务有限公司与杨再良、胡学军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳万科物业服务有限公司,杨再良,胡学军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈和民二初字第01222号原告沈阳万科物业服务有限公司。法定代表人黄凯，该公司董事长。委托代理人刘畔，系辽宁宏茂律师事务所律师。委托代理人王守志，系辽宁宏茂律师事务所律师。被告杨再良，男，汉族。被告胡学军，女，回族。原告沈阳万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）诉被告杨再良、胡学军物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟适用简易程序于2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托代理人刘畔、王守志、被告杨再良、胡学军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业公司诉称：原告是沈阳市和平区“万科城”小区的物业服务公司，为包括二被告在内的所有“万科城”小区业主提供专业的物业服务。原告已按《万科城住宅小区（六期）前期物业管理服务合同》的约定履行了提供物业服务的合同义务，二被告应按合同约定的标准（每月1.80元／平方米）向原告交纳物业服务费，但二被告自2013年11月1日起至2015年2月28日期间未交纳物业服务费，该段期间的物业费为3，059.86元，并产生违约金1，602元，共计4，661.86元。虽经原告多次催讨并多次与二被告沟通，二被告仍拒绝支付。关于二被告辩称原告物业服务存在问题的意见不属实，其提供的音像资料（照片、录音）也不能证明是在涉案小区录制的，也无法证明原告的物业服务存在不到位的问题。原告已经按照物业服务合同中约定的物业服务质量标准提供的服务，在保洁上的服务也无质量问题。综上，原告特向法院提起诉讼，请求依法判令二被告支付自2013年11月1日起至2015年2月28日期间的物业服务费3，059.86元、违约金1，602元；本案诉讼费由被告承担。被告杨再良、胡学军辩称：二被告系夫妻关系。二被告于2010年9月购买了位于沈阳市和平区长白西路XXX号“万科城”小区（六期）2-27-1房产，物业费收费标准为每月1.80元／平方米。原告所述二被告从2013年11月1日起至2015年2月28日期间未交纳物业服务费一节属实，但被告之所以未交纳物业费是因为我们购买的房屋存在质量问题，而且原告提供的物业服务也存在品质问题。我们原先在“万科城”小区四期也买了房屋（现已出售），后又在“万科城”小区六期购买了本案涉案房产。我们购买的上述两处房屋的门窗都存在质量问题，存在透风、不保暖、不隔音等情况。我们一直找原告物业公司沟通，但至今没有解决。关于原告主张的违约金，我们不认可。经审理查明：被告杨再良、胡学军系夫妻关系。二被告系位于沈阳市和平区长白西路XXX号“万科城”小区（六期）2-27-1房产（建筑面积99.96平方米）的业主。原告万科物业公司（乙方）与涉案房屋开发商即沈阳万科永达房地产开发有限公司（甲方）签订《万科城住宅小区（六期）前期物业管理服务合同》，合同中约定，甲方选聘乙方为“万科城”住宅小区（六期）提供前期物业管理服务，并约定该小区物业管理费按每月1.80元／平方米收取。业主或物业使用人于入住时预交一年物业服务费，期满按季交纳，并于每季度首月15日前交纳当期物业费，逾期交费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的3‰作为违约金。原告万科物业公司依约提供了物业管理服务，被告杨再良、胡学军未缴纳自2013年11月1日起至2015年2月28日期间的物业服务费。现原告起诉来院，要求二被告缴纳上述期间的物业服务费及相应违约金。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、前期物业管理服务合同等证据及双方当事人的当庭陈述笔录等在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为：原告万科物业公司与涉案房屋开发商即沈阳万科永达房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告杨再良、胡学军系涉案“万科城”小区（六期）的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故上述物业服务合同对二被告具有约束力。原告万科物业公司基于物业服务合同对被告杨再良、胡学军所在“万科城”小区（六期）提供物业管理服务，同时享有向作为业主的二被告收取物业服务费的权利。现二被告未履行交费义务，应承担民事责任，故对原告万科物业公司要求被告支付2013年11月1日起至2015年2月28日期间的物业服务费的诉求，本院予以支持。关于二被告需要支付的物业费的数额，具体应为2，878.85元（99.96平方米×1.80元／平方米／月×16个月）。关于原告主张的二被告逾期交费所产生的违约金的诉求，因二被告并非恶意拖欠物业费，故本院不予支持。关于二被告辩称原告万科物业公司存在物业管理服务质量问题的意见，因二被告提供的证据不足以对其主张佐证，且原告万科物业公司提供的物业服务系依约进行，并不存在根本性违约的事实，如二被告不予缴纳物业服务费用，必将影响其他已缴费业主的合法权益，故对于二被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于二被告辩称其所购房屋存在质量问题，故不予缴纳物业费的意见，因无法律依据，且二被告所提问题与本案并非同一法律关系，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《辽宁省物业管理条例》第四十条之规定，判决如下：一、被告杨再良、胡学军于本判决生效后十日内给付原告沈阳万科物业服务有限公司自2013年11月1日起至2015年2月28日期间的物业服务费2，878.85元；二、驳回原告沈阳万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告杨再良、胡学军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 张 伟二〇一五年六月六日书记员 侯欣颖本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《辽宁省物业管理条例》第四十条业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 搜索“”