（2014）深南法民三初字第1056号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-12-24
案件名称
练海婷与深圳市常兴淘宝城有限公司,深圳市俊和园投资有限公司,袁军利房屋租赁合同纠纷一审民事案件判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
练海婷,深圳市常兴淘宝城有限公司,深圳市俊和园投资有限公司,袁军利
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2014）深南法民三初字第1056号原告练海婷，户籍地址广东省云浮市新兴县。委托代理人白根发，广东华埠律师事务所律师。委托代理人余庆环，广东鹏正律师事务所律师。被告深圳市常兴淘宝城有限公司，住所地深圳市南山区常兴路126号负一楼。法定代表人袁军利，总经理。被告深圳市俊和园投资有限公司，住所地深圳市宝安区龙华街道富联二区227号3楼301（办公场所）。法定代表人蔡清俊，总经理。共同委托代理人晏晓英、李琼，广东知明律师事务所律师。被告袁军利，户籍地址江西省吉安市吉水县。原告练海婷诉被告深圳市常兴淘宝城有限公司（以下简称“淘宝城公司”）、深圳市俊和园投资有限公司（以下简称“俊和园公司”）、袁军利房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序于2015年3月20日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人白根发，被告淘宝城公司及俊和园公司共同的委托代理人晏晓英、李琼，被告袁军利（被告淘宝城公司的法定代表人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告淘宝城公司系由被告俊和园公司开办，2013年11月28日，原告和被告淘宝城公司签订了《租赁合同》，被告淘宝城公司将位于深圳市南山区常兴广场某淘宝城的某建筑面积为40.5平方米的铺位（以下简称“涉诉商铺”）出租给原告，租赁期限自2013年11月1日起至2015年11月1日止，租金为每月4800元，从第二年开始租金年递增10%，管理费每月1822元，原告一次性支付9600元作为铺位押金，并预交六个月租金33600元。承租后，原告支付了建设分摊费、押金，并预交了租金。该租金合同涉及的淘宝城地下一层为万中投资有限公司（以下简称“万中公司”）所有，万中公司委托万代集团有限公司（以下简称“万代公司”）与俊和园公司订立租赁合同及向俊和园公司收取租金等事宜。万代公司将万中公司拥有产权及产权以外的部分出租给俊和园公司，导致该场地无法提供合法的租赁合同。被告淘宝城公司又将万中公司根本不具有产权的部分出租给原告。原告认为，被告淘宝城公司将无权处分的商铺出租给原告，因此订立的合同依法应确认为无效。被告袁军利以个人名义收取了原告的租金、建设分摊费，因此三被告应共同赔偿原告的损失，退还原告建设分摊费、押金并支付相应利息。据此，原告起诉请求判令：1、确认原告与被告淘宝城公司签订的租赁合同无效；2、三被告连带支付原告入场费、押金、店面设备等80270元；3、三被告支付上述款项的利息，自2013年11月1日起至支付款项之日止，暂计至2014年6月6日共计2668.53元；以上2-3项共计82938.53元。4、三被告承担本案的一切诉讼费用，包括但不限于案件受理费、保全费。被告淘宝城及俊和园公司共同辩称：1、关于合同效力问题，因本案以2014前民初字24号案争议系同一涉案房产，且导致涉案房产问题出现的原因均系万代公司通过欺诈手段，擅自改变房屋使用功能，违法出租，本案中原告申请认定合同无效的理由与2014前民初字24号案中被告俊和园公司答辩理由一致，但该案中，法官认定双方合同合法有效，并判令被告承担2014前民初字24号案中原告申请的自2014年1月31日租金，目前该案仍在深圳中院二审审理中，所以对于本案合同效力，我方认为，如果被告俊和园公司与万代公司合同有效，本案也应认定为有效，如果合同认定无效，本案也无效，两被告认为该案应当中止审理；2、本案纠纷以及与涉案房产有关的其他几十家次承租人纠纷，同样均系因万代公司通过欺诈手段，擅自改变房屋使用功能，违法出租，两被告是严重受害者，万代公司以及万中公司应该是责任最终承担主体，无论基于查清事实、化解社会矛盾、节约司法资源，两被告认为应该将万代、万中有限公司列为被告；3、关于租金，首先原告租赁房屋后，实际占有、使用房产，应该支付租金，并且，2014前民初字24号案中也判令被告俊和园公司承担2014年1月31日之前租金；4、两被告未收到原告支付的入场费，其申请的店面设备费以及其他诉讼请求没有证据证明，所以，应该驳回；5、原告诉请的利息无事实、法律依据。被告袁军利辩称，本案与我个人无关。经审理查明，2013年8月30日，万代公司（甲方）与被告俊和园公司（乙方）签订了《房屋租赁合同补充协议》（以下简称“补充协议”），约定：甲方同意出租，乙方同意承租位于深圳市南山区常兴广场某的铺位（以分割线划分的套内面积为准，详见附件一：平面图，以下简称“该租赁场所”）；乙方经营项目名称暂定为“淘宝城”，经营用途为服装、化妆品等及无烟餐饮（仅限于甲方指定位置营业，及餐饮部分营业面积不得超过建筑面积100平方米，具体位置及面积见附件二，以双方最终协商确定的面积为准），乙方不得超出上述面积以及经营用途违规经营；每月租金总额为204000元，乙方同意每月向甲方支付装修及电梯、空调等设备的折旧费用100000元；乙方签订正式的租赁合同和本租赁补充协议时，将相当于贰个半月租金数额的租赁保证金510000元、一个月租金204000元、装修设备折旧费用100000元支付给甲方，共计814000元；乙方应于每月5日前缴交当月租金，迟于规定日期则按拖欠租金总额每月5‰缴纳滞纳金（只提供收款收据）。如乙方在每月20日前未缴纳租金的，视为乙方重大违约，按本合同补充协议书第十条办理；本补充协议为期约伍年，从2013年8月30日起至2018年7月12日止；乙方如在租赁期间，未按照约定的经营用途及租赁面积进行经营，擅自变更经营用途，或者超出租赁面积范围经营（包括但不限于以杂物占用非租赁面积、在甲方指定位置之外进行餐饮经营等）等的，均视为乙方构成违约，甲方有权单方面解除租赁合同及本补充协议，乙方同意将租赁保证金视为违约金支付给甲方，并赔偿由此造成甲方的其他损失，甲方应当在解除事由发现之日起45日内以书面方式通知乙方行使解除权，逾期视为甲方已放弃该项解除权；甲方保证对该租赁场地拥有合法的所有权，附件一地下一层平面图中以阴影部分标出涉案租赁场地，并注明“以上阴影部分建筑面积3500㎡”，未标注阴影部分注明“停车场”，附件二地下一层平面图中以租赁场地的一角以阴影标出，并注明“餐饮经营范围（建筑面积100㎡）”。2013年9月17日，俊和园公司出具《授权委托书》，委托被告淘宝城公司以其名义对委托人于2013年8月30日承租的位于深圳市南山常兴广场某的铺位对外进行招商和出租工作，负责与承租人签署租赁合同，进行收费核算及租赁场所的全部日常管理工作。2013年11月28日，原告（乙方）与被告淘宝城公司（甲方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方同意将涉诉商铺出租给乙方，租期为2013年11月1日至2015年11月1日止，第二年开始租金年递增10%；自协议签订时乙方一次性向甲方支付9600元作为该铺位押金（期满扣除乙方须交费用后余额不计息退还乙方）并预交一个月租金4800元，或预交六个月租金33600元，实收五个月租金；除租金外乙方每月应向甲方缴付管理费45元每平方米，按建筑面积计，合计1822元，及电、水费（空调、公用照明除外）；该铺位给乙方承租经营童装类使用，未经甲方同意，乙方不得变更经营范围；在协约未满且乙方未违约情况下，甲方不得收回该铺面，否则乙方造成损失由甲方承担，等等。同日，原告向被告淘宝城公司支付了铺位押金9600元、五个月租金24000元共计33600元，被告淘宝城公司对上述款项出具《收款收据》。原告称其还向被告淘宝城公司交纳了入场费18000元，并由被告俊和园公司开具《收款收据》。原告曾在“军利商行”消费40000元，原告提交的“今收到练海婷交来淘宝城第D1号铺建设分摊费18000元”的《收款收据》上无任何签章。被告袁军利称，军利商行系其开设的个体工商户。原告称其向被告淘宝城公司缴纳的入场费、押金、租金共计51600元，其中40000元以刷卡形式向军利商行支付，11600元为现金支付。合同签订后，为证明原告为经营涉诉商铺，在商铺原有的基础上进行简单装修，原告提交了深圳市南山区乐安居市场西飞天花商行出具的“装修费加柜子费用共28670元”的《收款收据》。原告进驻涉诉商铺经营至2014年1月20日，因被告淘宝城公司与万代公司、万中公司就涉诉商铺所在场地存在租赁合同纠纷，涉诉商铺所在场地被关闭，原告无法继续经营使用涉诉商铺。另，经本院工作人员在涉诉商铺现场核实，涉诉商铺内装有有5个长39.5cm、宽19cm、高53cm的米白色柜子，1个长40cm、高40cm的摆架，右边墙壁上加装4个长47.5cm、宽14cm的米白色侧挂板。上述事实，有《房屋租赁合同补充协议》、《授权委托书》、《租赁合同》、《收款收据》等证据以及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，原告与被告淘宝城公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，协议内容合法有效，未违反法律禁止性规定，双方都应依法履行合同义务。因《租赁合同》不存在法定的合同无效的情形，原告请求确认其与被告淘宝城公司签订的《租赁合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。合同签订后，各方均应按照约定全面履行自己的义务，被告淘宝城公司作为出租人，应依约将产权清晰、位置明确的租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现被告俊和园公司未能尽到合同义务，导致原告不能正常使用租赁物，无法行使合同权利，被告淘宝城公司已构成违约。在租赁合同一方当事人违反合同约定导致合同目的无法实现以及合同实际上无法履行的情况下，该合同应当终止履行。因此，被告淘宝城公司此前收取原告的铺位押金应予以返还，因原告已实际使用涉诉商铺至2014年1月20日，对于原告已支付的租金，被告淘宝城公司应扣除其已使用期间（自2013年11月1日至2014年1月20日）的租金并予以返还，即24000元-（4800元×2个月＋（4800元／31天×20天）］=11303.23元。虽然被告淘宝城公司不认可收取了原告入场费，但是原告曾向被告淘宝城公司的法定代表人即被告袁军利开设的军利商行支付40000元，其中包括被告淘宝城公司认可的押金9600元、五个月租金24000元，对于剩余6400元的性质，被告淘宝城公司、袁军利均无法作出合理解释，故本院采信原告关于上述费用为入场费的主张，并认定被告淘宝城公司应返还原告入场费6400元。原告为使用涉诉商铺支付的相关店面装修损失，被告应予以赔偿。原告主张被告淘宝城公司支付上述款项利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告俊和园公司、袁军利并非《租赁合同》当事人，原告请求被告俊和园公司及袁军利承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市常兴淘宝城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告练海婷返还铺位押金9600元、租金11303.23元、入场费6400元，并赔偿原告练海婷装修损失28670元，以上共计55973.23元；二、驳回原告练海婷其它的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1873元，由原告负担608.96元、由被告负担1264.04元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 赖 晖人民陪审员 张丙林人民陪审员 武智慧二〇一五年六月五日书 记 员 沈 蕊 微信公众号“”