（2015）铜民初字第250号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-12-20
案件名称
钟伟诉被告刘海房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
铜鼓县人民法院
所属地区
铜鼓县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟伟,刘海
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百三十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条
全文
江西省铜鼓县人民法院民 事 判 决 书（2015）铜民初字第250号原告：钟伟，男，1966年12月27日出生，汉族，自由职业，住铜鼓县永宁镇定江西路。被告：刘海，男，1985年5月5日出生，汉族，个体工商户，住铜鼓县永宁镇城南东路。原告钟伟（以下简称原告）诉被告刘海（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员刘刚适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2010年9月1日，原告与丁强签订租房合同，将原告所有的位于原铜鼓县汽运公司门口的一间店面租赁给丁强，合同期间为2010年9月1日至2013年8月31日。约定房租第一年每月1050元，第二、三年每月1200元。房租每半年交。合同签订后，丁强向原告交纳了房租押金3000元。后丁强在未征得原告同意的情况下，将店面转租给被告，且被告一直没有与原告签订租赁合同。从2013年9月起，原告多次要求被告交回店面，2015年1月26日，原告还正式书面通知被告，要求收回店面，但被告一直置之不理，房租也只交至2015年2月底。现向法院起诉，要求判令被告向原告返还租赁店面，并赔偿自2015年3月1日起至交回店面之日至的房租损失。被告辩称：被告于2012年12月1日从丁强手上转租了原告的店面，包括货、货架以及50000元店面转让费，总共支付了123000元给丁强。转租的当时丁强即电话告知原告，但原告并没有到场。从2013年3月1日起，被告就按照每年21000元的标准交了房租给原告。2013年期间，原告还拿过一份写好的合同来找被告签，但合同注明的租期只有一年，且一年后原告可以无条件收回店面，被告不能接受这两个条件，所以才没有签订合同。店面被告同意交还原告，拖欠的房租也同意交，但原告与丁强签订的合同上写明可以转租，现被告从丁强手上转租店面，支付了50000元转让费，如原告收回店面，则应该补偿被告转让费的损失。经审理，本院认定如下案件事实：2010年9月1日，原告与丁强签订租赁合同，将原告所有的位于原铜鼓县汽运公司门口的店面租赁给丁强，租期自2010年9月1日至2013年8月31日，房租第一年每月1050元，第二、三年每月1200元，房租提前预交半年。双方还在合同中约定，在合同期内，承租人有权将店面转让或转租，但必须经原告同意。合同签订后，丁强另向原告交纳了3000元房租押金。2012年12月1日，被告从丁强手上转租店面。2013年期间，原告曾找被告签订租赁合同，因双方未能就租期及承租人是否可以转让店面等问题达成一致意见，最终没有签订合同，但双方口头重新约定房租为每年21000元。自2013年3月1日起，被告即按每年21000元的标准向原告交纳房租。房租已交至2015年2月底。自2013年9月起，原告多次向被告要求收回租赁店面自用。2015年1月26日，原告向被告下达书面通知，要求被告于2015年2月26日之前腾空店面，交回原告。在案件审理过程中，原告提出，如被告能主动腾空店面，交回原告，则同意补偿被告7000元。上述事实，有原、被告陈述，原告向本院提交的租房合同、要求被告腾房的书面通知予以证实。本院认为，本案被告并没有证据证明从原承租人丁强手上转租店面征得了原告同意，但其转租店面后，与原告口头协商，重新确定了新的房租标准，并自2013年3月1日起，原告按照双方约定的标准收取了被告交纳的房租，且原告也没有终止其与丁强的租赁合同，故本院认为被告转租店面取得了原告的同意，被告与丁强之间的店面转租合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。因此，被告因转租取得的租赁期间为丁强的剩余租赁期限，即至2013年8月31日止。在此之后，被告虽然实际上承租了店面，并按照双方重新确立的标准交纳了房租，但双方并没有订立书面的租赁合同，根据《合同法》第二百一十五条、第二百三十二条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原告提前一月以书面形式通知被告，要求终止合同，收回店面，已履行了不定期租赁合同中出租人要求解除合同时，在合理期限之前通知承租人的义务，是以本院对其要求终止合同、收回店面的诉讼请求予以支持。交纳房租是租赁合同法律关系中承租人的法定义务，故被告还应向原告交纳自2015年3月1日起至向原告返还店面之日止的房租。原丁强交纳的房屋押金已由被告转让取得，押金可在应付房租中扣减。被告主张原告应补偿其50000元店面转让费，但没有向本院提交证据证明其向丁强支付了50000元转让费的事实，法律也没有规定不定期租赁合同中的出租人在收回租赁房屋时，应补偿承租人转让费，原、被告之间也没有关于原告收回店面时补偿被告转让费的约定，因此，被告要求原告补偿转让费的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。为顺利地收回店面，原告提出，如被告在本院指定的期间主动归还店面，同意补偿被告7000元，这是当事人在法律允许的范围内处分自己的权利，并无不当，本院予以准许，这也是原告附条件的承诺，一旦条件成就，原告应按承诺履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，判决如下：一，限被告刘海于本判决生效之日起五日内将承租的原告钟伟所有的位于原铜鼓县汽运公司门口的店面返还给原告钟伟，并支付自2015年3月1日起至返还店面之日止按照21000元每年的标准计算的房租（房租押金3000元可在应付房租中折抵）；二，如被告刘海主动履行本判决第一条确定的义务，则由原告钟伟补偿7000元。负有金钱履行义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告刘海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至宜春市中级人民法院，帐号：024401040000848，开户银行：中国农业银行宜春市分行营业部袁山大道分理处。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审判员 刘 刚二〇一五年六月五日书记员 周小燕附法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 微信公众号“”