（2015）娄中民一终字第307号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-07-09
案件名称
娄底亨瑞特房地产开发有限公司与邹惠生租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省娄底市中级人民法院
所属地区
湖南省娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邹惠生,娄底亨瑞特房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）娄中民一终字第307号上诉人（原审被告）邹惠生，居民。委托代理人康洪峰，湖南星奥律师事务所律师。委托代理人刘卫峰，湖南星奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）娄底亨瑞特房地产开发有限公司，住所地：娄底市娄星区娄星北路桑塘街5号。法定代表人肖安江，该公司董事长。委托代理人李军，该公司职员。上诉人邹惠生因租赁合同纠纷一案，不服娄星区人民法院（2014）娄星民一初字第1094号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年9月19日，原告娄底亨瑞特房地产开发有限公司委托周建华、颜长凡以受托人的名义与被告签订《租赁合同》，约定将原告所有的娄底市经济技术开发区香茅街五江建材家居城b区17栋1、2、10、11、12、13号门面租赁给被告邹惠生，租赁面积为233.06㎡，租金为43元／㎡月，租金按半年一交，合同签订时一次性交清下半年的租金，年租金递增5%，物业管理费为0.8元／㎡月，租赁使用期限从2012年9月19日至2015年9月18日。同时租赁合同第三条第三款、第五条约定如未按规定时间支付应缴款项，每推迟一天，应按所欠款项的5‰计收滞纳金，且原告有权单方面终止或者解除合同，被告所交纳的保证金概不退还。合同签订后，被告接收上述租赁门面后经营使用，按合同约定期限交纳租金及相关费用至2014年3月18日。自2014年3月19日开始，被告没有再按合同约定期限缴纳租金。故原告诉至法院引发诉争。原审法院审理认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，为有效合同，并已实际履行，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告双方在《租赁合同》中就租期、租金的计算方式、支付时间及支付方式与违约责任进行了约定，双方理应按照合同约定履行合同义务，现被告未按照约定支付租金，故对原告要求被告向原告支付租金35777元的请求，予以支持；双方在租赁合同中就违约责任进行了约定，当出现违反约定拖欠租金的情形时，按所拖欠的租金的千分之五每日向原告支付违约金，且原告有权单方面终止或者解除合同。故对原告提出的解除双方签订的《租赁合同》，《租赁合同》之后不再继续履行的诉讼请求予以支持。至于违约滞纳金的具体计算，因本案中违约行为实际就是租金的迟延支付，约定的违约金计算标准明显过高，予以适当减少至以拖欠的租金为基数，可考虑以每日万分之五为计算标准计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告娄底亨瑞特房地产开发有限公司与被告邹惠生于2012年9月19日签订的《租赁合同》之后的履行；二、由被告邹惠生在本判决生效后十日内向原告支付租金35777元，并自2014年3月19日起按所拖欠的租金的万分之五每日计算支付违约金至指定清偿之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告邹惠生负担。上诉人邹惠生不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人与周建华签订的租赁合同，根据合同的相对性原理，被上诉人无权向上诉人主张权利。且上诉人在与周建华签订合同前曾商定租金为23元每平方米，但在上诉人装修好后，被上诉人则强制要43元每平方米，上诉人曾多次与其协商要求调整未果，如周建华是代表被上诉人签订合同，则合同违反诚实信用原则无效。租金应依法调整，并应赔偿上诉人装修损失。上诉人未交租金是因为被上诉人无故停水停电使上诉人无法正常经营所致，属被上诉人的责任。请求二审法院依法改判。被上诉人娄底亨瑞特房地产开发有限公司答辩称，涉案租赁物属被上诉人所有，被上诉人委托周建华与上诉人签订合同，上诉人亦知情，故双方存在租赁合同关系，且租赁合同系双方当事人真实意思表示，并没有违反诚实信用原则，应按合同约定履行，但上诉人不按合同约定交纳租金，被上诉人经多次沟通但上诉人仍不交纳租金，故被上诉人才采取停水停电的措施以督促上诉人交纳租金，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法维持原判。二审审理期间，被上诉人提交了如下证据：1、被上诉人与李洁玉签订的劳动合同2份；2、劳动者花名册。用以证明租金的收取人为公司的出纳的事实。上诉人经质证后认为该证据与本案没有关联性，亦不清楚真实性。经审查，上述证据不属于二审程序中的新的证据，不予采信。经二审审查，本院确认原审判决查明的事实。本院认为，本案所涉租赁合同的出租方在抬头部分的名称虽为周建华，尾部由颜长凡签字，但因周建华与颜长凡均系被上诉人的职员，其签订合同的行为为职务行为，且在租赁合同签订后亦由被上诉人收取租金，上诉人并未提出异议，故租赁合同的履行主体为上诉人与被上诉人双方，原审认定合同的相对方为上诉人与被上诉人并无不当。该合同是双方真实意思表示，双方在租赁合同中明确约定租金为43元每平方米，该合同合法有效，上诉人未提交证据证明双方在签订合同时被上诉人认可租金为23元每平方米并强制上诉人签订合同的事实，故上诉人认为合同无效的上诉理由亦不成立。上诉人未交纳租金属实，其虽提出系被上诉人先停水停电而未交纳租金的抗辩理由，但其未提交证据证明系被上诉人停水停电在先的事实，故应承担举证不能的后果。综上，上诉人的上诉理由均不成立，本院均不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审诉讼费1150元，由上诉人邹惠生负担。本判决为终审判决。审判长 曾 兴审判员 肖卫江审判员 王纲礼二〇一五年六月五日书记员 黄邵勋附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自