（2015）红中民三终字第33号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-06-17
案件名称
云南东昇达房地产开发有限公司与刘臣享商房销售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
云南东昇达房地产开发有限公司,刘臣享
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第六十条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）红中民三终字第33号上诉人（原审被告）云南东昇达房地产开发有限公司。法定代表人刘志刚，系该公司董事长。委托代理人田阳，系云南泓旷律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）刘臣享，男，1975年9月8日生，汉族，农民。委托代理人张坤祥，云南大道律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。云南东昇达房地产开发有限公司（以下简称东昇达公司）因与刘臣享商房销售合同纠纷一案，不服河口瑶族自治县人民法院（2014）河民二初字第176号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年6月13日，云南东昇达公司取得了在河口农场十二队开发建设居住房屋项目即“云盛·百年城”建设用地规划许可；同年8月8日开工建设；于同年9月28日取得了《商品房预售许可证明》。云盛·百年城一期预定2010年6月8日竣工，该工程已竣工验收合格。2011年8月16日，东昇达公司与刘臣享签订了《云盛·百年城定向购房协议》一份，约定：刘臣享以人民币481000元（单价3700元／平方米）的价格向东昇达公司购买云盛·百年城独四幢两层约130平方米的商铺；该商铺价值人民币481000元；东昇达公司于2011年9月15日交付房屋给刘臣享使用；办理房屋相关产权证件的费用由刘臣享承担。如任何一方单方面解除协议，将承担违约金200000元。刘臣享于签订合同当日向东昇达公司交纳购房款481000元。东昇达公司于2011年12月21日交付房屋给刘臣享使用。上述房屋交付使用后，东昇达公司一直未能办理“房屋所有权证”和“土地使用权证”。2013年12月26日，东昇达公司出具“承诺书”给刘臣享：于2014年4月30日前办理完刘臣享购买的云盛·百年城独四幢约130平方米两层商铺的“房屋所有权证”和“土地使用权证”，办理过程中，刘臣享不得拖延交纳办理证件的相关税费。如在刘臣享交纳了相关税费后，东昇达公司未能如约办理上述房屋相关产权证书，则赔偿刘臣享违约金100000元整。约定期限届满，东昇达公司未能办理相关房屋权利证书。2014年5月19日，东昇达公司与刘臣享再次就房屋所有权证和土地使用权证的办理事宜自行达成如下协议：一、东昇达公司于2014年6月30日前为刘臣享办理完房屋所有权证，于2014年7月30日前办理完土地使用权证。二、如果2014年6月30日前无法办理好房屋所有权证，则在此后的一周内退还刘臣享交纳的购房款，并按刘臣享交款之日起计算利息（按银行同期贷款利率）给付刘臣享。双方签订的购房协议自行解除。此协议有刘臣享及东昇达公司代理人陈龙签名并盖上东昇达公司的印章。协议约定期限届满至一审判决前，东昇达公司仍然未办理好刘臣享的购买房屋的房屋所有权证和土地使用权证。另东昇达公司出具了编号为地字5325322009-00128《中华人民共和国建设用地规划许可证》、编号为532532200909070101《中华人民共和国建筑工程施工许可证》、编号为河房预许2009字（0009）号《商品房预售许可证明》。原审法院认为：东昇达公司提出的代理人在超越代理权限的情况下与刘臣享签订2014年5月19日的《协议》应当视为无效合同的观点不成立，东昇达公司的代理人陈龙属被告的职工，与刘臣享协商办理购买房屋相关权利证书事宜的行为属于职务行为；在《协议》上除了代理人签名外，还盖有东昇达公司的印章。《协议》的来源、形式符合证据规则要求，内容符合双方当事人的真实意思表示，是双方当事人对购房协议约定不明事项另行达成的补充要见，与购房协议具有同等效力，应当确定为有效合同。故东昇达公司的上述观点没有事实和法律依据，不予支持。刘臣享与东昇达公司于2011年8月16日签订的《云盛·百年城定向购房协议》及2014年5月19日签订的《协议》是双方当事人在平等、自愿、合法的基础上达成的一致意见。两份协议依法成立，合法有效。客观的反映了合同当事人的真实意思表示，应当受到法律的保护。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。刘臣享按照约定履行了交纳所有房款的合同义务，东昇达公司也按照协议内容如期交付房屋给原告使用。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。刘臣享与东昇达公司在《协议》里对购买房屋相关权利证书办理的最后期限予以补充，明确约定购房协议自行解除的前提条件和相关违约责任。东昇达公司没有在事后约定的期限内为原告办理好房屋相关权利证书，构成了违约，双方约定的解除购房协议的条件成就时，刘臣享提出解除购房合同的诉求请求符合事实和法律规定，予以支持；同时东昇达公司还应承担《协议》约定的其他违约责任即返还购房款及支付刘臣享交纳购房款之日起至东昇达公司退款之日止的利息。东昇达公司支付利息的《协议》约定是从刘臣享交款之日起按银行同期贷款利率计算利息，刘臣享、东昇达公司未约定具体的银行利率计算标准，刘臣享起诉时要求按照云南农村信用社的贷款及逾期罚息标准计算利息，东昇达公司不予认可。原审法院认为，东昇达公司承担利息的计算标准应当按照中国人民银行同期贷款利率即6.15%予以计算为妥。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条及《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决：一、解除刘臣享与东昇达公司签订的《云盛·百年城定向购房协议》；二、东昇达公司于判决书生效前十日内返还刘臣享交纳的购房款481000元；三、东昇达公司于判决书生效前十日内按6.15%的利率支付刘臣享交纳的购房款481000元自2011年8月16日起至判决确定的给付之日止的利息。诉讼费4800元由东昇达公司承担。宣判后，东昇达公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。主要理由为：1、陈龙只是上诉人的一名销售人员，未经授权无权代表上诉人与被上诉人签订涉及“解除协议、退房及返还购房款”重大事宜内容的协议，陈龙的行为也不符合表见代理的构成要件，原判认定陈龙与被上诉人签订的《协议》为有效合同错误。2、上诉人已交付房屋给被上诉人使用，双方签订购房协议的目的已经实现，上诉人仅有协助被上诉人办理房屋权利证书的义务，并已履行了协助义务，逾期未办理房屋权利证书不是上诉人的过错所致，也不是解除《云盛百年城定向购房协议》的法定理由和约定理由。原判解除双方签订的《云盛百年城定向购房协议》，适用法律错误。刘臣享答辩称：上诉人与答辩人于2014年5月19日签订的协议不仅有陈龙签名，还盖有上诉人云南东昇达房地产开发有限公司的印章，是合法有效的；逾期未办理房屋产权证是法定解除购房合同的理由，也是双方约定的解除购房协议的理由。原判正确，应予维持。经二审征询各方当事人对一审法院确认事实的意见，上诉人、被上诉人均无异议。对一审法院认定的案件事实，本院予以确认。二审审理过程中，上诉人为证明其上诉主张，向本院提交：1、云盛·百年城独四幢商铺照片一份，2、商铺物业交接书一份，3、河口县公安消防大队建筑工程竣工验收意见书一份，4、河口农场“关于尽快开工建设云盛百年城三期工程的通知”一份，5、上诉人“关于河口县云盛·百年城小区项目的情况说明”一份，6、陈龙身份证复印件、身份证明各一份。以证明上诉人所销售的商品房质量、规划合格，被上诉人已使用房屋，未办理产权证的原因不是上诉人过错造成，陈龙与被上诉人签订的协议无效。被上诉人对上诉人提交的证据材料经质证对真实性无异议，但认为上述证据材料与上诉人的诉讼请求无关，且不能证明上诉人上诉的事实。根据上诉人举证和被上诉人的质证意见，本院对上诉人提交的证据材料的真实性予采信，认定河口县“云盛·百年城”共三期工程，包括被上诉人刘臣享购买的云盛·百年城独四幢商铺的一、二期工程已竣工验收合格，第三期工程尚未完成。陈龙系上诉人云盛·百年城项目部副经理。上诉人未提交相应有效证据证实刘臣享已使用房屋，结合本案所涉商铺未取得房屋权利证书，刘臣享尚不能实际经营商铺实际，对上诉人主张的刘臣享已使用商铺事实，本院不予认定。另，刘臣享在所购房屋上加盖了一层彩钢瓦。二审中，刘臣享表示放弃对彩钢瓦的所有权。综合各方当事人的诉、辩主张，本案争议的焦点是：原判解除上人与被上诉人之间签订的《云盛百年城定向购房协议》是否符合法律规定？本院认为：本案上诉人东昇达公司已于2013年12月26日向被上诉人刘臣享承诺于2014年4月30日前办理完云盛百年城独四幢商铺的房屋所有权证、土地使用权证，并约定了违约责任，到期未能履约后，东昇达公司的项目部副经理陈龙又与刘臣享协商办理购买房屋相关权利证书事宜，并达成《协议》，该协议明确约定购房协议自行解除的前提条件和相关违约责任，在《协议》上除了代理人签名外，还盖有东昇达公司的印章，《协议》的来源、形式符合证据规则要求，内容符合双方当事人的真实意思表示，是双方当事人对购房协议约定不明事项另行达成的补充意见。东昇达公司的代理人陈龙属被告的职工，与刘臣享协商办理购买房屋相关权利证书事宜的行为属于职务行为，原判主认定《协议》为有效合同符合法律规定，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照《协议》约定，应由东昇达公司办理云盛百年城独四幢商铺的房屋所有权证、土地使用权证，东昇达公司没有在约定的期限内为刘成良办理好房屋相关权利证书，刘臣享购买商铺的合同目的并未实现。因双方约定的解除购房协议的条件成就，原判支持刘臣享解除购房合同的诉求请求符合事实和法律规定。东昇达公司提出的陈龙在超越代理权限的情况下与刘臣享签订2014年5月19日的《协议》，应当视为无效合同，上诉人仅有协助被上诉人办理房屋权利证书的义务，并已履行了协助义务，逾期未办理房屋权利证书不是上诉人的过错所致，也不是解除《云盛百年城定向购房协议》的法定理由和约定理由的辩解，不符合协议约定及法律规定，本院不予采信。其上诉主张，因无事实与法律依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，原判认定事实清楚，判决解除双方签订的购房协议，由东昇达公司退购房款并支付利息，符合法律规定，应予维持，但原判在解除双方购房协议，判令东昇达公司退款付息的同时，未根据合同双方当事人权利义务对等的原则，判令刘臣享将所购房屋退还东昇达公司不妥。为了依法、及时、公正审执纠纷，应对原判第二项进行改判。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河口瑶族自治县人民法院（2014）河民二初字第176号民事判决第一、三项，即“一、解除刘臣享与云南东昇达房地产开发有限公司签订的《云盛·百年城定向购房协议》；三、东昇达公司于判决书生效十日内按6.15%的利率支付刘臣享交纳的购房款481000元自2011年8月16日起至判决确定的给付之日止的利息”。二，撤销河口瑶族自治县人民法院（2014）河民二初字第176号民事判决第二项，即“二、云南东昇达房地产开发有限公司于判决书生效十日内返还刘臣享交纳的购房款481000元”。三、由云南东昇达房地产开发有限公司于判决书生效十日内返还刘臣享交纳的购房款481000元，由刘臣享于判决书生效十日内将所购的位于河口瑶族自治县云盛·百年城的独四幢两层商铺退还云南东昇达房地产开发有限公司。二案件受理费人民币9600元，由云南东昇达房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决的履行期间届满后两年内向原审法院申请强制执行。审 判 长 魏 伟审 判 员 陆 斌代理审判员 李 劲二〇一五年六月五日书 记 员 马妮纳 更多数据：搜索“”来源：