（2015）三中民终字第07197号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2015-07-30

案件名称

涂有能与北京新正大物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

涂有能,北京新正大物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第07197号上诉人（原审被告）涂有能，男，1979年11月29日出生。被上诉人（原审原告）北京新正大物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区南华园四区8号。法定代表人张伟，总经理。委托代理人王艾新，女，1967年2月5日出生。委托代理人刘庆珍，女，1970年8月25日出生。上诉人涂有能因与被上诉人北京新正大物业管理有限公司（以下简称新正大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第01666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官杨扬、法官肖斌参加的合议庭，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。涂有能、新正大物业公司之委托代理人王艾新、刘庆珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新正大物业公司在一审中起诉称：涂有能居住在新正大物业公司受委托管理的怀柔区康馨家园小区，房屋建筑面积为96.61平方米。2010-2014年小区的物业权属新正大物业公司，根据新正大物业公司与小区开发商签订的居住小区物业管理委托合同及相关文件的约定，涂有能居住小区物业费的收费标准为保洁费48元／户／年，秩序维护费48元／户／年，绿化费0.55元／平方米／年，管理费2.4元／平方米／年，化粪池清掏费0.3元／平方米／年，垃圾清运费30元／户／年，公共维修费1元／平方米／年，小修费0.91元／平方米／年，按照上述规定的计算标准，涂有能2010年度、2011年度、2012年度、2013年度及2014年度应交纳物业服务费3122.5元，但涂有能拒付。为维护新正大物业公司的合法权益，故起诉至法院，要求涂有能立即给付2010年度、2011年度、2012年度、2013年度及2014年度物业服务费3122.5元，同时承担本案的诉讼费用。涂有能在一审中答辩称：新正大物业公司所述房屋产权人、房屋建筑面积、欠费时间及欠费数额属实。未交费的原因如下：1.小区公共秩序维护不到位，2011年丢失自行车物业公司不予处理。另，2011年2月，居住房屋客厅西墙顶部出现漏水情况，向物业公司反映后不予修理，后自行修理，现在仍然没有彻底的解决问题。综上，只要物业公司解决上述问题，涂有能就同意交纳物业服务费。一审法院审理查明：2005年6月1日，北京亿通房地产开发有限公司与北京新正大物业管理有限公司签订了《居住小区物业管理委托合同》，约定由新正大物业公司为康馨家园住宅小区提供物业服务。双方同时就物业服务内容、质量、双方权利义务等达成一致，物业管理服务收费双方约定为依照北京市居住小区物业管理收费标准进行收费。新正大物业公司收费标准定为：保洁费48元／户·年，保安费48元／户·年，绿化费0.55元／平方米·年，管理费2.4元／平方米·年，化粪池清掏费0.3元／平方米·年，生活垃圾清运费30元／户·年，小区公共设施维修费1元／平方米·年，小修费0.91元／平方米·年。合同签订后，新正大物业公司按照合同约定为涂有能居住小区提供物业服务至今。涂有能系北京市怀柔区康馨家园小区业主，房屋建筑面积为96.61平方米，因涂有能未按时交纳2010年度、2011年度、2012年度、2013年度及2014年度物业费，故新正大物业公司于2015年2月2日持诉称理由至法院，要求涂有能立即给付2010年度、2011年度、2012年度、2013年度及2014年度拖欠的物业管理费共计3122.5元，诉讼费亦由涂有能负担。案件审理过程中，涂有能坚持答辩意见，不同意新正大物业公司的诉讼请求。新正大物业公司为证明其主张，向法庭提交了《居住小区物业管理委托合同》、2010年度至2014年度新正大物业公司在小区张贴的收费通知及催缴物业费通知，用以证明新正大物业公司在小区提供物业服务、收取相关费用的依据及催收情况，经法庭质证，涂有能对证据没有异议，但提出新正大物业公司物业服务不到位。涂有能为证明其主张，向法庭提交了现场照片，用以证明新正大物业公司物业服务不到位。经法庭质证，新正大物业公司对照片的真实性没有异议，但不认可涂有能的证明目的。诉讼期间，法院到康馨家园小区进行现场勘查，经查，康馨家园小区存在喷泉无水、保安年龄较大、绿地部分无草或杂草较多、个别业主在绿地停车、种菜、晾晒衣服、个别业主私装护栏、乱堆杂物、地灯损坏、乱贴小广告、地砖粉碎、监控更新后未安装到位、小区大门长期不关、公示栏没有张贴财务公开事项等情况。另查，2013年9月21日，北京市怀柔区人民法院在（2013）怀民初字第03623号民事判决书中认定新正大物业公司2008年至2012年度在康馨家园提供的物业服务未见明显瑕疵。2014年6月16日，北京市怀柔区人民法院在（2014）怀民初字第01588号民事判决书中认定新正大物业公司2013年度在康馨家园提供的物业服务存在瑕疵，并对该年度的物业费予以酌减。一审法院判决认定：北京亿通房地产开发有限公司将其开发建设的北京市怀柔区康馨家园小区委托给新正大物业公司提供物业服务并签订物业服务合同，该合同不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。新正大物业公司具备从事物业服务工作的相关资质，其依据合同约定进驻该小区提供物业服务，涂有能作为该小区业主，与新正大物业公司之间形成物业服务合同关系。新正大物业公司依据该合同约定项目及标准为该小区提供了物业服务，涂有能在享受到新正大物业公司提供的服务后，应按时向新正大物业公司交纳物业服务费。新正大物业公司所诉，理由正当，法院应予支持。涂有能辩称，新正大物业公司未按照合同约定履行相关义务导致自家物品丢失、损坏，但由于涂有能与新正大物业公司之间并未就其私人物品签订保管合同，涂有能亦未提供相应证据证明新正大物业公司存在相应过错，故法院难以就此认定新正大物业公司提供的该项服务存在瑕疵，涂有能的该辩称理由不能成立，法院不予采纳。涂有能提出新正大物业公司在公共秩序维护、公共设施维修等方面存在瑕疵，根据法院现场勘查情况，可以认定新正大物业公司所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，故对新正大物业公司2014年度物业费予以酌减。另，根据北京市怀柔区人民法院生效判决，可以认定2013年度新正大物业公司对涂有能居住的康馨家园小区提供的物业服务确有瑕疵，故法院对新正大物业公司上述年度的物业费予以酌减。同时应当指出，新正大物业公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时解决与答复，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决：一、涂有能于判决生效后十日内给付北京新正大物业管理有限公司二○一○年度、二○一一年度、二○一二年度、二○一三年度及二○一四年度的物业服务费共计二千九百三十五元。二、驳回北京新正大物业管理有限公司其他诉讼请求。如果涂有能未按判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。涂有能不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要的上诉理由为：新正大物业公司在一审审理时承认物业管理和服务不到位，法院在到该小区进行现场勘查时，也认定新正大物业公司管理和服务存在瑕疵。涂有能居住的物业出现墙壁漏水，多次找物业公司维修无果，现该物业公司已声明2015年6月30日退出该小区物业管理，对之前给业主造成的损失和管理不到位的结果置之不理，所以请求二审法院依据合同法第111条、112条、124条的规定，赔偿物业管理不到位给业主造成的损失，或免除物业管理费。综上，请求：1.撤销原审判决，要求免除物业管理费；2.一、二审诉讼费由新正大物业公司承担。新正大物业公司服从一审法院判决，针对涂有能的上诉理由答辩称：不同意涂有能的上诉意见，一审判决事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有新正大物业公司、涂有能当庭陈述、《居住小区物业管理委托合同》、催费通知单及收费通知等相关书证在案佐证。本院认为：北京亿通房地产开发有限公司与新正大物业公司签订的《居住小区物业管理委托合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。新正大物业公司与涂有能双方虽未签订书面的物业服务合同，但新正大物业公司受北京亿通房地产开发有限公司的委托为北京市怀柔区康馨家园小区提供物业服务，涂有能作为该小区的业主，新正大物业公司与涂有能双方之间形成了事实上物业服务关系，双方当事人均应依约履行。新正大物业公司按约履行了物业服务义务，涂有能应当按约向新正大物业公司支付物业服务费。涂有能主张房屋墙壁出现漏水问题，以新正大物业公司未按照合同约定履行相关义务为由拒绝交纳物业服务费，但其未能就此提供充分证据予以证明，法院难以认定新正大物业公司在该项服务方面存在明显瑕疵，故对涂有能该项主张不予采纳。涂有能主张新正大物业公司没有履行物业服务合同约定的义务，在车辆管理、公共秩序维护、设施维修及小区管理等方面存在明显瑕疵，结合庭审调查和法院现场勘查情况，可以认定新正大物业公司所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，故一审法院对新正大物业公司2014年度物业费予以酌减，并无不当。另，根据北京市怀柔区人民法院生效判决，可以认定2013年度新正大物业公司对涂有能居住的康馨家园小区提供的物业服务确有瑕疵，故一审法院对新正大物业公司2013年度的物业费予以酌减，亦无不当。综上，涂有能的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由涂有能负担（本判决生效后十日内交纳）。二审案件受理费50元，由涂有能负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　王黎代理审判员　　杨扬代理审判员　　肖斌二〇一五年六月五日书　记　员　　眭立关注公众号“”