（2015）深宝法观民初字第131号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2016-11-11

案件名称

李主城与深圳市鸿春原商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

深圳市宝安区人民法院

所属地区

深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书（2015）深宝法观民初字第131号原告李主城，男，汉族，身份证住址广东省普宁市。被告深圳市鸿春原商贸有限公司，住所地，组织机构代码×××。法定代表人李鸿熙，该公司总经理。委托代理人吕鹏，广东深田律师事务所律��。委托代理人李玉明。本院受理原告李主城与被告深圳市鸿春原商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，由审判员赵宏伟、代理审判员逯晓枫、人民陪审员李振财组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李主城，被告深圳市鸿春原商贸有限公司委托代理人吕鹏、李玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李主城诉称，被告自2014年4月起陆续将位于深圳市龙华新区大浪办事处华旺路146号二楼立项为服装、箱包、皮革、鞋类等的商业场地出租给原告经营商业活动并签订租赁合同，合同期限为两年，至2016年4月届满。期间，被告屡次违反合同约定并在管理方面出现漏洞，并于2014年5月中旬至2014年6月初期间发生了运营电梯损坏、夹伤小孩事故及消防设施不合��等安全隐患。对此，原告要求被告及时维修好商用电梯及维护好消防设施并向大浪办事处反映。2014年6月10日大浪办事处信访部门介入调解并敦促被告整改，被告亦承诺予以整改。然之后被告并未进行相应整改，致使该商区的商用电梯及消防设备无法安全使用，原告无法正常经营。此后原告一直要求被告整改，被告置之不理。2014年11月18日，被告未经原告同意情况下改变场地用途将涉案场地用于经营火锅城。原告向大浪办事处举报后，双方于2014年11月19日调解，被告认可违约事实但仅同意退还一个月租金的保证金，对此，原告无法接受。2014年11月20日，被告纠集管理员及保安以暴力手段将置于该大厦外广告牌及原告铺面拆除，侵占原告数万元价值的货物，导致原告经济损失严重并继续扩大。为维护自身权益，原告特提起诉讼，请求人民法院依法判决：1、被告退还原告租赁押金2700元、支付租赁违约金2700元、退还推广入场费4500元、赔偿装修损失5050元及经营损失25500元；2、解除双方签订的租赁合同；3、由被告承担本案的诉讼费。被告深圳市鸿春原商贸有限公司辩称：1、被告向原告收取的费用均有合同依据，并且有原告签字确认。推广入场费是被告进行前期招商而支出的费用，不应当返还。2、原告要求的装修损失缺乏依据，被告并未向原告收取任何装修费用，且对原告装修项目及细节均不清楚，原告也没有提供相应的发票。原告请求的经营损失缺乏依据。3、被告依据双方签订的房屋租赁合同，有权根据需要对商场进行必要的装修改造或是升级改造，原告亦有义务予以配合。被告提前向各商户发出了通知，而原告不予配合。4、双方签订的租赁合同第8条第2款第H项明确约定，未经商场同意一个月内连��无人经营两日以上视为严重违约，被告可单方解除合同，并没收履约保证金及其他预收的费用，合同附件第2条也有类似的约定。经审理查明，2014年3月5日，原告与被告签订《租赁经营合同》及租赁合同附件一、附件二，约定被告将位于“深圳市龙华大浪街道华旺路美康女人世界第二层NO.096柜台、铺位”出租给原告使用，合同期限为2014年3月5日至2016年3月4日，每月租金1350元，履约保证金2700元。合同签订后，原告向被告缴纳了履约保证金2700元，被告将涉案商铺交付给原告使用。合同签订当日，原告向被告交付“开业庆典及推广费”4500元。2014年11月18日，被告发出停业通知，称商场将于2014年11月19日起停业改造，要求各商户于2014年11月19日14点前清理铺位��的货品和相关设备。被告主张其于2014年11月20日收回涉案商铺，原告表示对时间不清楚。原告主张被告违反合同约定，应当支付违约金2700元，被告不予认可。原告主张存在装修损失5050元、商铺被收回后无法正常经营的营业利润损失25500元，被告不予认可。以上事实，有《租赁经营合同》、收款收据、开业承诺书、调解承诺书、停业通知等证据及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，被告将位于“深圳市龙华大浪街道华旺路美康女人世界第二层NO.096”商铺出租给原告使用，原、被告均未提供涉案商铺的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此原被告签订的《租赁经营合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。因此被告应当向原告返还履约保证金2700元。被告收取原告推广入场费4500元，主张用于开业庆典及后期宣传推广。庭审中，原告在回答“双方当时对该笔费用如何约定”的提问时称“开始几个月每周都有推广”，据��可知原告对该笔费用用于商业宣传推广活动予以确认。因此，根据双方签订租赁合同的约定期限（2014年3月5日至2016年3月4日，24个月）及双方实际履行期间（2014年3月5日至2014年11月20日，约8个月），本院酌定被告应当向原告退还推广入场费3000元（4500元－4500元÷24个月×8个月）。由于原被告签订的商铺租赁合同无效，故原告主张被告违反合同约定，请求其承担支付违约金的违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。原告主张装修损失及经营损失，但未能提供相应合法有效证据予以证明，依法应当承担举证不能的不利后果。该两项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、原告李主城与被告深圳市鸿春原商贸有限公司于2014年3月5日签订的《租赁经营合同》无效；二、被告深圳市鸿春原商贸有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告李主城退还履约保证金2700元；三、被告深圳市鸿春原商贸有限公司应当于本判决生效之日起十日内向原告李主城退还推广入场费3000元；四、驳回原告李主城的其他诉讼请求。本案受理费406元，由原告承担346元、被告承担60元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审　判　长　赵　　　　　宏　　　　　伟代理审判员　逯　　　　　晓　　　　　枫人民陪审员　李　　　　　振　　　　　财二〇一五年六月五日书　记　员　郭　绵　慧　　（　兼　）书　记　员　黄梦园附本案相关法律条文如下《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。第1页，共8页微信公众号“”