（2015）文民初字第537号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-08-05
案件名称
张淑霞与福建省融都置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
漳州市龙文区人民法院
所属地区
漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张淑霞,福建省融都置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城乡规划法》：第四十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2015）文民初字第537号原告张淑霞，女，汉族，1979年5月27日出生，住福建省漳浦县。委托代理人钟延惠、蔡淑丽，福建簪华律师事务所律师。被告福建省融都置业有限公司，住所地福建省漳州市龙文区新浦东路桂溪名都1408号，组织机构代码68935426-2。法定代表人林秋生，总经理。委托代理人阮受慧、陈一能，福建闽润律师事务所律师。原告张淑霞与被告福建省融都置业有限公司（以下简称融都公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张淑霞的委托代理人钟延惠、被告融都公司的委托代理人陈一能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张淑霞诉称，2013年4月24日，原告张淑霞与被告融都公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定融都公司将址于漳州市九龙大道以东、水仙大街以南融都·新界×幢××××号商品房出售给原告。双方约定被告应在2013年12月30日前将符合居住条件的房屋交付原告使用，且还约定了逾期交房的违约责任。合同签订后，原告即按合同约定履行了付款义务，但被告却未依约将房屋交付给原告使用，原告多次与被告交涉，但至今被告仍无法提供达标的房屋供原告入住，截止目前被告已逾期交房达395天。被告的行为已违反了合同的约定。现请求：被告继续履行合同，即向原告交付符合合同约定条件的商品房，并支付逾期交房违约金21573.9元（暂计至起诉之日），从起诉之日起至实际交房之日止的违约金按原告已付款的日万分之一另计。被告融都公司辩称，一、被告于2014年2月19日已经依约向原告讼涉房屋。二、被告的交付行为属于《商品房买卖合同》约定的延期交房，不属于逾期交房，无需承担违约责任。在2010年8月10日至2013年12月31日被告施工期间，讼涉商品房所在地共遭遇六级以上大风30天，日降水量≥25.0毫米68天，因停电延期7天，停水延期4天，受中、高考影响延期18天，受举办花博会、创建文明城市等其他政策性因素影响延期19天，综上，被告项目延期合计146天。本案约定的交房日期为2013年12月30日，被告实际交房日期为2014年2月19日，其交付时间并未超出146天，属于合同约定的延期交房，而非逾期交房，因此无需承担违约责任。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。经审理查明，2013年4月24日，原告张淑霞与被告融都公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定张淑霞向融都公司购买漳州市九龙大道以东、水仙大街以南融都·新界3幢1708号商品房一套，建筑面积66.38平方米，每平方米8228元，总金额546175元。购房款张淑霞已依约支付完毕。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、…2、…3、…4、…如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、…2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）伍仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以延期的其他因素：（1）6级（含）以上大风、雨天、24小时内降水达25mm；（2）遇到停水、停电等情况造成无法正常施工；（3）遇到政府行为：如政府部门作出禁止施工作业；创卫、实施交通管制、噪音管制、高考管制等决定、市政规划基础设施配套建设影响，造成无法正常施工；（4）其他非出卖人所能控制的客观原因。以上政府发布公告或相关有案可查的，即视为告知。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。2013年12月20日、融都公司开发的融都·新界3号楼通过工程验收合格；2014年1月27日，融都·新界3号楼通过消防验收合格。2014年11月21日，漳州市城乡规划局作出规建核2014（053）号《漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书》，内容为：“福建省融都置业有限公司：经核实，你单位建设的融都·新界1-3号楼及公厕中转站，总建筑面积56448.58M2（其中计容建筑面积42220M2），［建设工程规划许可证建字第350600201000025号］，符合城市规划要求。”2014年2月9日，融都公司向张淑霞发出《入伙通知书》，通知张淑霞于2014年2月19日至2014年2月21日办理房屋交接验收手续。2014年2月19日，张淑霞在《业主入住合约》、《业主入住资料／物品移交表》上签名确认接收讼涉商品房。自2013年12月31日起至2014年2月19日止的期间时间为50天。另查明，根据漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，2013年4月24日至2014年2月19日，漳州市出现中雨以上23天，六级（含）以上风11天，高考2天，上述因素扣除重复天数后融都公司可延期交房天数为32天。本院认为，原告张淑霞与被告融都公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。原、被告双方签订合同的时间是2013年4月24日，融都公司要求扣除可以延期交房的天数，应自2013年4月24日起算。关于本案融都公司可据实予以延期交房时间的认定问题。本案中中雨以上、六级（含）以上风、高考管制属于《商品房买卖合同》第八条中约定的可据实予以延期的因素，该些因素在扣除重复计算的天数后为32天，属融都公司依约可据实予以延期交房的时间。融都公司主张停电天数7天、停水天数4天可予以延期，但未能提供水务、电业部门的停水、停电通知予以证实，不予认定。融都公司主张高考管制每年3天可予以延期，但福建省的每年高考时间为2天，应以2天计算。融都公司主张中考管制每年3天可予以延期，但因双方合同中并未就该因素进行约定，且中考是每年一度的考试制度，具有规律性，属于双方签订合同时可预知的因素，故不予认定。融都公司主张政策性因素导致工地无法正常施工共计19天可予以延期，但未提供相应证据予以证明，不予认定。关于本案逾期交房违约金应当如何计算问题。商品房的交付使用，应当同时具备双方合同约定的交付使用条件和法定的交付使用条件。本案中，融都公司在讼涉商品房仅经竣工验收合格和消防验收合格，在没有举证证明其他法定、约定交付使用条件是否均已达到的情况下，书面通知张淑霞办理交房手续，但因讼涉建设工程直至2014年11月21日才通过竣工规划条件核实，故根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”的规定，应认定融都公司于2014年2月9日的通知交房行为属于无效行为。但因张淑霞已于2014年2月19日在《业主入住合约》、《业主入住资料／物品移交表》上签名确认接收讼涉商品房，根据损益相抵的原则，对于该日之后的逾期交房违约金依法不予支持，对于该日之前的违约金应依约支持。自2013年12月31日起至2014年2月19日止的期间时间为50天，扣除融都公司可延期交房天数32天，融都公司应承担逾期交房违约金的天数为18天。依据《商品房买卖合同》第九条约定，融都公司应按照张淑霞已付款的日万分之一向张淑霞支付逾期交房违约金计983.12元（546175元×0.01%×18天）。张淑霞主张讼涉商品房存在质量问题不符合合同约定，达不到入住标准，可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告福建省融都置业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告张淑霞逾期交房违约金983.12元。二、驳回原告张淑霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费439元，原告张淑霞负担419元，被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长 邹岩松审 判 员 苏碧恋人民陪审员 魏雅蓉二〇一五年六月五日书 记 员 林斐偲判决引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”