（2015）台玉民初字第240号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-08-27
案件名称
浙江玉环城市建设集团有限公司与陈统琪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
玉环县人民法院
所属地区
玉环县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
浙江玉环城市建设集团有限公司,陈统琪
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第五条第一款
全文
浙江省玉环县人民法院民 事 判 决 书（2015）台玉民初字第240号原告：浙江玉环城市建设集团有限公司。法定代表人：张志文。委托代理人：柯飞权。被告：陈统琪。委托代理人：陈玲瑛。原告浙江玉环城市建设集团有限公司与被告陈统琪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月30日立案受理后，依法适用简易程序，于同年2月26日、3月16日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，组成合议庭于5月13日公开开庭进行了审理。原告浙江玉环城市建设集团有限公司的委托代理人柯飞权、被告陈统琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江玉环城市建设集团有限公司诉称：被告于2013年5月8日通过公开竞拍取得坐落于玉环县玉城街道玉环公园外滩会所对面C幢临时建筑用房的租赁权。双方同时签订房屋租赁合同，约定：一、原告将坐落于玉环县玉城街道玉环公园外滩会所对面临时建筑用房整体出租给乙方，建筑面积为1303.20平方米，按照现状实际面积使用；二、每年租金人民币99万元（按拍卖成交价）；三、租赁期限为5年，自2013年5月25日至2018年5月24日止。房屋租赁期限届满一年，一年后的租金在前一年租金的基础上每年递增5％直至合同期限届满。房租每一年付一次（先付款后使用）；四、在本合同签订之日被告需向原告交纳履约保证金计人民币15万元。如被告未按约履行合同无权要求退回保证金，如被告未发生违约情况，该保证金在合同届满之日予以返还（不计息），租金支付时间（第一年除外）为每年的4月25日前向原告一次性付清，如逾期付款每日偿付原告违约金1000元，被告承诺先付款后使用原则：……八、被告在竞得该表的后，如遇经营困难或其他原因，需要转租他人的，必须征得原告的同意，转租期限不得超过本次拍卖的租期，否则原告有权收回该租赁物；九、本次拍卖成交的租赁标的物所述的装潢及一切经营性产生的费用归被告自行负责。租赁期间所产生的水、电费用由被告自行承担；……十四、合同约定的租期届满，被告未将房屋腾空交还原告，每逾期一天被告必须向原告偿付每日违约金人民币2000元。合同签订后，被告按约支付第一年租金。第二年租金1039500元被告至今未按约支付。期间，被告使用租赁房屋所用电费214128元由原告进行垫付。综上所述，原、被告之间的房屋租赁合同合法有效，被告应当按约支付租金及使用租赁物所产生的电费。被告至今拖欠租金已经构成违约，原告可据此解除租赁合同。原告特向贵院起诉，要求解除合同、被告腾空迁出租赁房屋并支付房租及违约和垫付的电费。本案审理过程中，查明租赁合同约定的所谓临时建筑没有经过相关主管部门的批准，原、被告双方签订的租赁合同应为无效。经本院释明，原告变更了诉讼请求，要求：一、由被告支付原告占有房屋使用费人民币693000元（按照年租金1039500元标准从2014年5月25日开始计算至2015年1月24日，并从2015年1月25日开始按照相同标准继续计算租金至房屋实际腾空返还给原告之日时止）；二、由被告立即腾空、搬迁出坐落于玉环县玉城街道玉环公园外滩会所对面C幢房屋；三、判令被告支付原告垫付的电费人民币233712元；四、由被告承担本案的诉讼费。庭审中，原告明确，被告应支付的房屋占有使用费包括第一年即2013年5月25日至2014年5月24日期间的占有使用费990000元，此款被告已支付，故被告还应支付2014年5月25日起的占有使用费即原告变更后的第一项诉讼请求。被告陈统琪辩称：对原、被告双方签订房屋租赁合同的经过、合同签订的时间、约定的内容、被告已支付的租金990000元、原告替被告垫付的电费233712元，被告没有异议。被告租用原告的临时建筑用于经营母婴用品和休闲食品，从2013年5月25日开始装修，二楼因漏水没办法正常装修，后另行在二楼一边办了儿童乐园。租赁合同约定租赁物并非合法临时建筑，被告办理消防验收许可和卫生许可时，原告不能配合提供相应的临时建筑证明，导致被告一直无法办理两证，无法正常营业，自2014年1月25日始一楼开始试营业，二楼因租赁物存在漏水，改为儿童乐园后于2014年5月1日开始试营业。被告认为，合同无效的责任完全在于原告，且租赁物漏水导致被告无法正常使用，又因原告无法提供临时建筑证明致被告无法取得消防和卫生许可一直无法正常营业，故不应由被告承担占有使用费，即使要承担此费用，也不应按照租赁合同约定的租金标准给付。原告垫付的电费233712元，因被告经营的项目一直无法正常营业，产生不了相应的利润，责任在于原告，故该垫付费用，被告不予承担。被告要求与原告庭外协商占有使用费。经审理，本院对原、被告双方签订房屋租赁合同的经过、合同签订的时间、约定的内容、被告支付的租金的情况与原告诉称一致。另本院查明：1、租赁合同约定的临时建筑未经主管部门批准建设；2、租赁合同约定的临时建筑的地址为玉环县玉城街道玉环公园2号绿地商铺C幢（玉城街道玉环公园2号段商业铺C号），此建筑物为二层建筑，一楼和二楼的建筑面积一致，二楼房顶存在多处漏水且漏水位置分散，被告租赁期间原告曾予以修缮，但至今仍在漏水；3、2015年1月25日，原告关掉了电闸，于1月30日诉至本院要求解除合同；4、被告承租期间进行试营业，原告为被告垫付的电费为233712元。以上事实，有原告提供的《拍卖成交合同》、《房屋租赁合同》、被告提供的相片以及原、被告的庭审陈述予以证实。本院认为：原告就未经有权部门批准的临时建筑，与被告订立租赁合同应为无效，合同无效因履行合同而取得的财产应当予以返还。原告经本院释明后变更诉请，要求被告按照合同约定的租金标准支付占有使用费、给付垫付的电费并腾空、搬迁出租赁的建筑物。本院认为，合同无效，被告承租的租赁物依法应当予以返还，故对原告要求被告腾空、搬迁出租赁的建筑物的诉请，本院予以支持。原告为被告垫付电费233712元是事实，被告以原告有过错导致其损失为由予以抗辩，不予支付，没有法律依据，本案合同无效，若被告确有过错导致其损失，被告可以据此主张合同无效情节的相应民事权力，但此不能阻却原告要求其支付垫付的电费，被告该抗辩理由本院不予采信，被告已实际使用电力资源，就应承担相应的费用，原告予以垫付，被告就应当支付。本院认为，租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，现原告要求被告按照合同约定租金支付占有使用费，应依据本案具体事实予以分析判定。首先，原告出租的建筑物虽没有办理相应临时建筑的批准手续，但是否未系违章建筑，在民事诉讼过程中无权认定，现没有任何证据证实已有相应的职能部门认定原告出租的建筑物为违章建筑，故本院认为原告可以主张房屋占有使用费；其次，原告主张按照租赁合同约定的租金标准计付占有使用费，本院认为不妥，应当参照此租金标准予以酌情调整。从房屋租赁权拍卖成交合同及租赁合同约定的内容，可以得知合同项下的租赁物即建筑物应是用于经营的，系营业用房。合同约定的第一年租金为99万元（以后租金每年递增5%），按建筑面积1303.2平方米计算，月租金约为63元∕平方米，与当地同期同地段的营业用房租金相近。可见，原、被告租赁合同项下的租金是按营业用房的标准约定的。现原告不能提供合法有效的临时建筑的审批证明，且被告租赁期间未进行正式营业，如原告仍按正常的营业性用房的租金标准收取占有使用费必致被告不利。另，原告出租的建筑物二楼存在漏水，影响被告的正常使用，此事实可作为认定占有使用费的情节。综上两点，本院参照原、被告双方合同约定的租金标准，酌情认定被告应按合同约定的第一年租金99万的60%（即年占有使用费59.4万元）向原告支付占有该建筑物期间的使用费。被告拖欠电费未付，原告可依法进行相应维权，但其采取拉闸刀断电的方式不当，造成被告占有租赁物而不能使用、经营。故对原告拉闸刀断电后的占有使用费，本院结合当地仓储用房的租费标准同时兼顾原、被告双方的约定租金，酌情认定为25000元∕月。被告主张原告于2015年1月25日停止供电，让被告关门，原告抗辩是在2015年春节左右拉闸断电。基于原告于2015年1月30日诉至本院要求解除合同的事实，本院采信被告的主张，原告于2015年1月25日拉闸断电。故，2013年5月25日至2015年1月24日止的占有使用费按59.4万∕年计付，经核算为990000元，自2015年1月25日始，被告按25000元∕月计付原告占有使用费至腾空迁出之日止。被告原已给付原告租金990000元，原告诉请时已自行折抵占有使用费，故被告仍应支付自2015年1月25日始的占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告陈统琪于判决生效后十五日内将位于玉环县玉城街道玉环公园2号绿地商铺C幢（玉城街道玉环公园2号段商业铺C号）的二层建筑物腾空并返还原告浙江玉环城市建设集团有限公司；二、被告陈统琪于判决生效后十五日内给付原告浙江玉环城市建设集团有限公司电费233712元；三、被告陈统琪于判决生效后十五日内按25000元∕月给付原告浙江玉环城市建设集团有限公司自2015年1月25日始至腾空返还第一项判令的租赁物之日止的占有使用费。如果被告陈统琪未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13067元（原告预交15700元），由原告浙江玉环城市建设集团有限公司负担9067元，被告陈统琪负担4000元（限判决生效后五日内缴付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在递交上诉状时，应交纳上诉案件受理费13067元，上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。账户名称：台州市财政局，开户银行：台州市农业银行，账号：19900001040000225089001）。审 判 长 王胜权人民陪审员 黄德浩人民陪审员 赵国琴二〇一五年六月五日代理书记员 叶晨燕 微信公众号“”