（2015）商州民初字第00161号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-06-29
案件名称
梁惠芳与陕西奥星纪元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
商洛市商州区人民法院
所属地区
商洛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁惠芳,陕西奥星纪元房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书（2015）商州民初字第00161号原告梁惠芳，女。被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司，住所地商洛市商州区团结路40号1幢1-2号。法定代表人郭晓明，董事长。委托代理人郭小华，男。委托代理人周彦飞，男。原告梁惠芳与被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司（以下简称“奥星纪元公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁惠芳与被告奥星纪元公司的委托代理人郭小华、周彦飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁惠芳诉称，2012年6月30日原被告双方签订商品房买卖合同，原告购得被告开发建设的御源花园小区4号楼2单元201号房屋一套，合同约定被告应于2012年7月30日前交付房屋，并在房屋交付后90日内办理产权登记手续。但是，直到2013年5月15日被告才交付房屋，迟延长达10个月。2013年5月15日双方达成延期交房补偿协议，经算帐抵扣，被告应补偿原告15000元，被告承诺2013年10月1日后付清。但是到期后原告多次催要，被告以没有钱而拒付至今，房产权属证书亦未按期办理。按合同约定被告应支付给原告延期办理产权证超过90日违约金总价款1%即4000元。鉴于上述事实，原告认为被告作为房产开发企业，理应承担延期交房的违约责任和履行办理房产证的义务，但是被告一再违约，缺乏诚信，故依法诉至法院，请求：1、判令被告立即支付延期交房剩余的补偿款15000元及利息2025元，并依照合同约定支付逾期办证违约金4000元；2、判令被告限期向房屋管理部门提供办理房屋产权证书所需资料和费用，为原告办理房屋产权证书。被告奥星纪元公司口头辩称，原告诉称的事实经过被告公司核实都属实，没有异议；补偿款条据是被告公司出具的，但目前没有资金支付；这几年房地产行业销售低迷，公司的意见是待后几期的楼房出售后支付；至于补偿款利息双方没有约定，合同中约定的免责条款在和大家谈违约责任时被告公司都没有提，所以不认可利息；被告公司已将应提交的相关资料交给房管局，房管局也已经备案；被告公司已将前期备案做好，这就是合同第十五条约定的备案约定，被告公司不认可原告要求的超过90日的违约金，因为被告公司没有违约；房管局至今不办房产证的原因，是小区是整体规划的，目前整个小区规划的楼房还没有完全建好，绿化等还没有通过验收，办证是严格规范的，等各种验收条件完善后被告公司会给住户一起办理房产证。经审理查明，2012年6月30日，原告梁惠芳（买受人）与被告奥星纪元公司（出卖人）签订商品房买卖合同［合同编号陕奥字2012（御源花园）333号］，并分别在商洛市房产管理局、商洛市商州区房地产交易中心办理了商品房预售合同登记备案手续［合同登记号（2012）0906）。原被告双方在合同中约定，原告购买被告开发建设的御源花园小区4号楼2单元201号房屋一套，建筑面积140.72平方米；该商品房建筑面积为预测面积，建筑面积的最终确定以具有测绘资格的测绘单位测量并报商洛市房屋产权登记机关备案的建筑面积结果为准；买受人所购买的该套商品房面积（含公摊面积）中不含小区内的商铺、车库及建筑外墙面的面积；该商品房的单价为2916.78元／平方米，总金额410449元。合同第八条交付期限中约定，出卖人应当在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。第九条出卖人逾期交房的违约责任，双方约定按逾期时间不同，分别处理。第十五条关于产权登记中约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下条款处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；交付使用时，买受人在接到出卖人通知15日内，提供办理产权证相关全部资料，并按规定交清应交费用和所有税、费；因买受人原因造成商品房不能在规定期限内取得房产权属证书的，由买受人承担全部责任。双方还就房屋的面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、交接、基础设施、公共配套建筑正常运行、保修责任等有详细约定。合同签订后，原告按约定期限付清了购房款410449元。因被告未按合同约定期限交房，原被告双方为此协商后，于2013年5月15日签订御源花园延期交房补偿协议书，被告向原告出具延期交房补偿证明，并在当天将约定房屋交付原告。该延期交房补偿协议书约定：一、房屋概况：甲方（本案被告）、乙方（本案原告）共同签订了商洛市商品房买卖合同，乙方购买御源花园4号楼2单元201号房，乙方已向甲方支付购房款410449元。2、御源花园小区住宅楼工程逾期竣工，甲方未能按合同约定期限向乙方交付商品房。3、自乙方收到（含电话通知）甲方《入住通知书》为逾期交房截止至2013年5月14日。二、甲乙双方经协商，达成以下协议共同执行，甲方根据支付总房款额及交付使用日期向乙方采取以下方式作为逾期交房的补偿：甲方同意乙方所交纳该房屋契税6035元，大修基金8047元，合计14082元作为延期交房的补偿。三、乙方收到甲方逾期补偿，视同甲方已履行补偿责任，乙方不得再向甲方提出任何补偿要求。四、本协议自双方签字盖章之日起生效。延期交房补偿证明载明，兹有4号楼2单元201室业主梁惠芳，因甲方延期交房给乙方，除乙方所承担交纳的契税、大修基金抵入延期交房补偿（抵入款名细见《御源花园延期交房补偿协议书》），剩余补偿款15000元，请于2013年10月1日后到奥星纪元公司财务部领取。2013年12月10日被告向原告开具了金额为402340元的不动产发票，发票载明原告购买的御源小区4号楼2单元201室建筑面积为137.94㎡。本院确认上述事实的证据有原被告陈述；原告梁惠芳提交的证据（均为复印件）有商品房买卖合同、不动产统一发票、御源花园延期交房补偿协议书及延期交房补偿证明各1份，购房款收据2份；被告奥星纪元公司未提交证据。以上证据，已经庭审质证和本院审查，真实、合法，可以采信。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，双方均应按约履行。因被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，并办理房屋产权登记等手续，被告应向原告承担逾期交房、逾期办证的违约责任。2013年5月15日，原被告签订的延期交房补偿协议书系双方对被告逾期交房违约责任的协商结果，该协议不违反法律规定，对双方均有约束力。原告持该协议及被告出具的延期交房补偿证明，向原告主张逾期交房违约补偿款15000元，事实清楚，于法有据，应予支持；原告要求的补偿款利息，因双方并无约定，不予支持。因被告未按约定期限即房屋交付后90日内为原告办理房屋产权登记等手续，应按合同第十五条的约定即房屋总价款402340元的1%支付逾期办证违约金，原告主张4000元，系其对自己权利的处分且不违反法律规定和合同约定，应予准许。被告认为其公司已做好的前期备案，就是合同第十五条约定的备案，因被告的该种认识不符合原被告之间商品房买卖合同第十五条的约定本义，且被告亦陈述房产登记部门至今不办房产证的原因是小区整体规划中的楼房还没有完全建好，绿化等还没有通过验收等事由，故被告的辩称理由不能成立，其应向原告承担逾期办证的违约责任，并应继续按合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，为原告办理房地产权属证书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项之规定，判决如下：一、被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司支付原告梁惠芳逾期交房违约金补偿款15000元、逾期办证违约金4000元，共计19000元。二、被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司向产权登记机关提供原告梁惠芳办理权属登记所需资料，并将抵收原告梁惠芳的房屋契税及大修基金向相关部门缴纳，为原告梁惠芳办理房地产权属证书。三、驳回原告梁惠芳其他诉讼请求。上述一、二项限被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，由原告梁惠芳承担40元，被告陕西奥星纪元房地产开发有限公司承担386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于商洛市中级人民法院。审 判 长 何 明人民陪审员 李淑珍人民陪审员 常惠香二〇一五年六月五日书 记 员 李 倩