（2015）玄民初字第9号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-08-18
案件名称
原告广州侨乐物业服务有限公司南京分公司与被告南京华威物业管理有限公司返还原物纠纷一审民事裁定书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州侨乐物业服务有限公司南京分公司,南京华威物业管理有限公司
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条，第一百五十四条第一款
全文
南京市玄武区人民法院民 事 裁 定 书（2015）玄民初字第9号原告广州侨乐物业服务有限公司南京分公司（以下简称侨乐物业公司）。负责人蔡近胜，董事长。委托代理人贾小江，北京盈科（南京）律师事务所律师。被告南京华威物业管理有限公司（以下简称华威物业公司）。法定代表人潘丽涵，总经理。委托代理人张剑，男，汉族，华威物业公司员工。委托代理人陈议，江苏长三角律师事务所律师。原告侨乐物业公司诉被告华威物业公司返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侨乐物业公司的委托代理人贾小江，被告华威物业公司的委托代理人张剑、陈议到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系南京市珠江路新世界中心88号物业服务企业，自2010年7月22日起为该物业提供服务。被告系该物业的前期物业服务企业。2010年8月，原被告交接时签订了一份协议，协议第二条约定：保留新世界中心B座七楼原客服部（704室）给被告，用于收取业主所欠物业服务费；该物业用房应于2011年6月30日之前或欠费收缴完成后腾空并归还给原告；如到期仍未完成欠费收缴，延长期限由原被告双方另行协商。协议签订后，被告占用该房屋至今未还。原告认为，按照协议约定，被告自2011年6月30日以后对该房屋的占有属非法占有，该房屋系物业用房，归全体业主共有，应由原告监管使用。故原告诉至法院，请求判令被告立即从南京市珠江路88号新世界中心B座七楼原客服部（704室）迁出并将其归还给原告。被告辩称：第一，原告起诉被告是基于南京市玄武区人民法院（2009）玄民一初字第3041号案件（以下简称3041号案件）执行过程中原告与被告签订的协议。在3041号案件中，法院判决被告将南京新世界中心物业管理服务的所有物业资料、设施交给南京新世界中心业委会。原告非诉争房屋的权利主体，在未取得业委会授权且该业委会已不存在的情况下无权要求被告返还诉争房屋。第二，3041号案件已执行完毕，执行标的包括本案诉争房屋，现原告起诉被告再次要求返还该房屋，违反了一事不再理的原则。第三，诉争房屋是南京新世界中心物业原开发商华威房地产开发有限公司交给被告的，被告对该房屋享有绝对权利。原告虽为南京新世界中心物业的物业服务企业，但对非物业用房不享有权利。第四，3041号案件的原告是南京新世界中心业委会，故在该案执行过程中有权利与被告签订协议的应为业委会。涉案协议是原告在未证明取得业委会授权的情况下与被告签订的。原告非适格合同主体，无权要求被告继续履行该协议。第五，被告占有使用该房屋是基于原被告双方于2010年签订的协议。该协议第二条明确约定：诉争房屋应于2011年6月30日之前或欠费收缴完成后腾空并归还被告。原告既然认为该约定属笔误，就应先起诉撤销该协议，再向被告主张返还诉争房屋。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：南京新世界中心坐落于南京市珠江路88号。南京新世界中心B座七楼704室房屋（以下简称704室房屋）属物业服务用房。被告华威物业公司系该物业的前期物业服务企业。2009年9月8日，南京新世界中心业主委员会（以下简称新世界业委会）与侨乐物业公司签订了《南京新世界中心物业管理服务合同》。新世界业委会曾于2009年9月22日诉至本院，请求判令华威物业公司向其办理南京新世界中心物业管理服务的交接工作，并撤离南京新世界中心。本院于2010年4月8日作出（2009）玄民一初字第3041号民事判决，支持了新世界业委会的诉讼请求。华威物业公司不服该判决提出上诉，南京市中级人民法院于2010年6月作出（2010）宁民终字第2665号民事裁定：按华威物业公司自动撤回上诉处理，新世界业委会和华威公司按（2009）玄民一初字第3041号民事判决执行。在该案执行过程中，侨乐物业公司与华威物业公司于2010年8月23日签订了一份协议，载明：“根据（2010）玄执字第1050号执行通知书，就珠江路88号新世界中心物业管理移交工作，侨乐物业公司（以下简称甲方）、华威物业公司（以下简称乙方）双方在2010年7月22日零时已在玄武区人民法院执行局的执行下、新世界业委会的见证下，将大厦的大部分公共管理区域及设施、设备由乙方向业委会、甲方进行交接……双方就以上内容达成协议如下：……2、保留新世界中心B座七楼原客服部给乙方，用于收取所欠物业服务费用使用，在收取欠费过程中甲方应全力支持乙方，在欠费业主搬家过程中应及时通知乙方。该物业用房应于2011年6月30日之前或欠费收缴完成后腾空并归还给乙方，如到期还未完成欠费收缴，延长期限由甲、乙双方另行协商……”。2014年12月22日，侨乐物业公司诉至本院要求处理。以上事实有本院（2009）玄民一初字第3041号民事判决书，南京市中级人民法院（2010）宁民终字第2665号民事裁定书，协议，本院庭审笔录中原、被告陈述等证据证实。本院认为：本院在（2009）玄民一初字第3041号案件中判决华威物业公司向新世界业委会办理南京新世界中心物业管理服务的交接工作。在该案执行中，侨乐物业公司与华威物业公司签订协议就诉争房屋作出约定，是该案执行的组成部分。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（四）项规定“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”故原告侨乐物业公司与诉争的704室无直接利害关系。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告广州侨乐物业服务有限公司南京分公司的起诉。如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 吴南燕人民陪审员 李 迅人民陪审员 奚幼坚二〇一五年六月五日法官 助理 冯 涛见习书记员 包玥玥 更多数据：