（2015）鄂鄂州中民二终字第00034号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2015-06-29

案件名称

高思洁、周杰与王小龙房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省鄂州市中级人民法院

所属地区

湖北省鄂州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王小龙,高思洁,周杰

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

湖北省鄂州市中级人民法院民事判决书（2015）鄂鄂州中民二终字第00034号上诉人（原审被告）：王小龙。委托代理人：贾林，湖北思普润律师事务所律师（代理权限为一般授权代理）。委托代理人：王彩霞，女，汉族，1963年9月3日出生，鄂州市人，住湖北省鄂州巿鄂城区武昌大道***号，公民身份号码：4207001963********（代理权限为特别授权代理）。被上诉人（原审原告）：高思洁，女，汉族，1982年4月14日出生，鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区滨湖西路***号，公民身份号码：4207041982********。被上诉人（原审原告）：周杰。委托代理人：张方生，（代理权限为特别授权代理）。上诉人王小龙为与被上诉人高思洁、周杰房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2014）鄂鄂城民初字第01387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月17日立案受理后，依法组成由审判员湛少鹏担任审判长，审判员宋光亮、曹家华参加的合议庭，并于同年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人王小龙的委托代理人王彩霞、贾林，被上诉人高思洁、周杰的委托代理人张方生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2013年3月18日，原告高思洁、周杰的委托代理人侍晓云与被告王小龙签订《房屋租赁合同》一份，合同约定将高思洁、周杰自有坐落于鄂州巿武昌大道318号福源长江天下14楼1-3层1-5号建筑面积2400平方米房屋租给王小龙使用，租赁期限六年（自2013年3月8日至2019年3月8日止）。其中2013年3月18日起至2013年6月18日止为免租期，计3个月。租金按每月每平方米40元计收，王小龙自签订合同之日起一次性支付押金200，000元。合同约定高思洁、周杰应于租金到期30日内主动通知王小龙缴纳租金，王小龙在接到通知后15天内支付租金，若未按时付款，逾期每日按5，000元加收滞纳金。合同约定逾期60天未支付租金，高思洁、周杰有权终止合同并收回房屋，王小龙承担违约责任。2013年10月，原告高思洁、周杰的代理人侍晓云与被告王小龙签订补充协议，协议约定王小龙需在2013年10月25日前补缴租金200，000元，需在2013年11月15日补齐2013年6月18日至2013年12月18日租金250，000元，合同余下周期王小龙需按合同约定时间提前一个月缴纳下一期租金，如再有违约情况，王小龙需按每日5，000元向高思洁、周杰缴纳滞纳金。王小龙自愿让高思洁、周杰收回店面并封存店面所有物品归高思洁、周杰所有，并承担损失。2014年7月29日原告高思洁、周杰以被告王小龙未按期缴纳租金，已构成违约为由诉至法院，要求解除与被告王小龙所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，支付逾期房屋租金，并承担违约责任。另查明，被告王小龙2013年3月18日至2014年4月6日已付租金927，000元，尚欠租金321，000元（已减3个月免收租金和保证金200，000元，已扣抵租金），补充协议约定，合同余下租赁周期，王小龙需按合同规定时间提前一个月缴纳下一期租金，如有违约情况，王小龙需按每日5，000元向甲方缴纳滞纳金，王小龙自愿让高思洁、周杰收回店面并封存店面所有物品归高思洁、周杰所有，并承担所有损失。在原审审理该房屋租赁合同纠纷过程中，被告王小龙当庭明确不继续租赁该房屋。原审认为：原告高思洁、周杰与被告王小龙在平等自愿的基础上签订房屋租赁合同，且合同内容不违背法律禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方对所签合同应严格遵照执行，被告王小龙在租赁使用原告的房屋期间，应当依照约定按期足额向原告支付房屋租金，被告王小龙在没有正当理由的情况下不履行支付房屋租金的义务，已构成根本性违约，原告要求被告王小龙支付拖欠的房屋租金和违约损失的诉讼请求，事实清楚，证据充分，依法予以支持。原告高思洁、周杰与被告王小龙签订《房屋租赁合同》约定了解除合同条款，合同解除条件成就，故原告要求解除房屋租赁合同的请求，依法予以支持。原告要求被告王小龙按每日5，000元支付滞纳金，明显超出《合同法》相关违约责任的规定，依法不予支持。被告王小龙辩称与原告高思洁、周杰所签订房屋租赁合同是被告王小龙、康维新、陈刚红、王彩霞签订，并且2014年4月之后租金应由康维新、陈刚红承担，请求法院驳回原告对被告王小龙的诉讼请求，既无事实依据，亦无法律依据，依法不予釆信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第一百一十四条、第二百一十二条、《合同法司法解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除原告高思洁、周杰与被告王小龙于2013年3月18日签订的房屋租赁合同及双方于2013年12月20日签订的《补充协议》；如逾期未腾退房屋租金损失计算到腾退之日。二、被告王小龙于判决书生效之日起七日内向原告高思洁、周杰支付拖欠的房屋租金609，000元（房屋租金算至2014年11月18日），违约金184，320元（96，000元×30%÷30天×192天），合计人民币793，320元；三、驳回原告高思洁、周杰的其他诉讼请求。本案案件受理费5，050元，由被告王小龙负担。上诉人王小龙不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院判决上诉人支付房屋租金至判决之日不当。虽然房屋租赁合同由上诉人王小龙一人所签署，但武昌门大酒店实为上诉人王小龙与王彩霞、康维法、陈钢虹共同出资设立。2014年4月，浙江股东康维法、陈钢虹提出由他们承包经营，且约定在其经营期间的房租、水电、人员工资等费用均由其承担。在转给浙江股东康维法等经营时，上诉人已向被上诉人的代理人许家生言明浙江人经营期间的房租要他向浙江人即时收取。康维法由于经营不善于2014年7月14日凌晨将酒店内财物盗取一空后逃回浙江，并通知了被上诉人的代理人许家生，许于当日下午将酒店大门上锁，不允许上诉人进出和经营。被上诉人将酒店大门上锁，以实际行动单方终止了房屋租赁合同。在上诉人无法正常经营的情况下，不应继续承担房屋租金。一审判决无视上述事实，判令上诉人支付房屋租金至判决之日，不公平也不合法。二、实付房租的数额认定不准。《房屋租赁合同》第五条约定：“由甲方指定账户，银行进帐单作为乙方向甲方支付租金的凭证”。现上诉人经营期间实付1，107，000元（包括保证金），每笔房屋租金均按被上诉人指定的银行账户付款，法院只认定927，000元是错误的。三、违约金数额偏高。上诉人在房屋租赁期间足额支付了房屋租金，不存在违约，一审法院判决上诉人承担违约责任不当。在被上诉人未实际遭受损失的情况下，一审按房屋租金的30%计算违约金偏高。四、一审法院仅判决解除合同，未解决纠纷。上诉人租赁被上诉人的房屋后，花费389万元余元对房屋进行装修和添置设备。一审法院仅判决解除合同，对上诉人投入的装修和店内设备未作处置，实际上未解决双方的纠纷，上诉人的财产权亦未得到任何保护。综上，上诉人王小龙认为原审判决认定事实不清，判决结果不当。据此请求：撤销原审判决，并依法作出公正裁决。上诉人王小龙未向本院提交新的证据。被上诉人高思洁、周杰未在法定的答辩期间提交答辩状，庭审时辩称：原审认定事实清楚、程序合法，请求维持原审判决。被上诉人高思洁、周杰未向本院提交新的证据。经审理查明：原审查明的事实除租金数额计算有误外，其余部分属实。另查明：2014年7月14日，双方产生纠纷，出租人高思洁、周杰一方将涉案出租房屋锁闭，并明确告知王小龙方及时缴纳房屋租金。王小龙每月应付租金96，000元（2400×40=96，000），2013年3月18日至2014年4月18日应付租金960，000元（已减去2013年3月18日至2013年6月18日的免租期），实际已支付877，000元（含保证金200，000元）。2014年4月18日至2014年11月18日，王小龙应付租金672，000元。总计，王小龙应支付拖欠的租金为755，000元（已经将保证金转为租金）。本院认为，王小龙与高思洁、周杰之间自愿签订房屋租赁合同，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。双方在合同中明确租赁期间为2013年3月18日至2019年3月18日。在此期间，若没有法定的或约定的合同解除事由，双方应严格依照合同约定，履行合同义务、享受合同权利。高思洁、周杰作为出租方，应将符合合同约定的房屋提供给承租人王小龙使用，王小龙则应按期缴纳房屋租金。王小龙一方在2014年4月后，未按期缴纳房屋租金，并拖欠2014年4月后的房屋租金至今，至使相对方的合同目的不能实现，构成对该房屋租赁合同的根本违约，其应承担支付拖欠的房屋租金，并承担延期支付的违约责任。依据合同的相对性原理，高思洁、周杰与王小龙之间发生房屋租赁合同关系，至于王小龙与其他股东王彩霞、康维法、陈钢虹等人之间的关系属于其内部事项，其内部的相关约定不具对外效力，王小龙应对其他股东的行为承担对外责任。其诉称已向被上诉人的代理人许家生言明2014年4月后的房屋租金应向浙江人康维法、陈钢虹等人收取，但并未提供证据证实其与被上诉人之间的房屋租赁合同关系已转移给康维法、陈钢虹等人。因此，上诉人王小龙诉称2014年4月后的房屋租金等费用应由股东康维法、陈钢虹等承担，于法无据，本院依法不予支持。其在承担相关责任后可依据其与他人的内部约定向他人追偿。2014年7月14日，出租人高思洁、周杰一方在王小龙一方拖欠房屋租金并偷搬经营设施等恶意违约后，将涉案房屋锁闭，并明确告知王小龙方及时缴纳房屋租金，该行为符合民事自力救济的要求，是对自身租金损失及房屋设施的保障行为。但至此双方的合同关系并未终止，双方也都未有解除或终止合同关系的明确意思表达，王小龙方及时缴纳房屋租金，便可继续经营。因此，王小龙方诉称被上诉人高思洁、周杰一方将酒店大门上锁，其无法正常经营，不应继续承担房屋租金，属于因果关系倒置，对其诉称理由，本院依法不予采纳。被上诉人高思洁、周杰在原审诉请解除双方之间的合同关系，上诉人王小龙在原审庭审时也明确表示不再租赁该涉案房屋。因此，原审法院判令解除双方之间的房屋租赁合同及《补充协议》符合法律规定。判决之日即双方的合同关系终止之日，因此，原审判令王小龙方支付房屋租金至判决之日符合法律规定。对上诉人王小龙诉称的原审判令支付房屋租金至判决之日既不公平也不合法的理由，本院依法不予支持。原审判决按照房屋租金的30%计算违约金符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第29条的规定，对上诉人王小龙诉称原审认定违约金数额过高，本院依法不予支持。上诉人王小龙诉称其已支付的房屋租金应为1，107，000元（包含保证金），而非原审法院认定的927，000元（注：实际应为877，000元），但其并没有提供该差额款项实际支付给被上诉人高思洁、周杰的直接证据，对此其应承担举证不能的责任，原审对该已支付金额的认定并无不当，本院对其诉称理由依法不予支持。本案被上诉人（原审原告）高思洁、周杰在起诉时仅请求解除其与被告王小龙之间的合同关系并要求被告王小龙承担违约责任，被告王小龙并未提出反诉，原审判决对原告的上述请求均作出了相应的判决。依据不告不理的司法原则，上诉人王小龙认为“原审仅判决解除双方的合同，但对其投入的装修和店内设备未做处理，实际未解决双方之间的纠纷”，属超越原审法院的审理范围，其可与对方协商解决合同解除后的事项，并可依法另行提起诉讼。原审认定王小龙已支付的租金数额及拖欠的租金数额存在计算错误，并以此为依据计算了应支付的违约金数额。但被上诉人高思洁、周杰对此并未提出异议及上诉，二审庭审答辩亦明确表示原审判决正确，请求予以维持，本院认为其自愿放弃部分权利。据此，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条、第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费5，050元，财产保全费3，520元，由上诉人王小龙负担。本判决为终审判决。审判长　　湛少鹏审判长　　宋光亮审判员　　曹家华二〇一五年六月五日书记员　　徐　莉／关注公众号“”