（2015）苏中民终字第02046号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2015-08-21

案件名称

苏州汽车客运集团有限公司张家港汽车站与杨金虎、张铭租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨金虎,苏州汽车客运集团有限公司张家港汽车站,张铭

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省苏州市中级人民法院民事判决书（2015）苏中民终字第02046号上诉人（原审被告）杨金虎。委托代理人马涛。被上诉人（原审原告）苏州汽车客运集团有限公司张家港汽车站。负责人叶霞，经理。委托代理人李萍。委托代理人潘晓辉。被上诉人（原审被告）张铭。上诉人杨金虎因与被上诉人苏州汽车客运集团有限公司张家港汽车站（以下简称张家港汽车站）、张铭租赁合同、迁让纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2014）张民初字第02090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：张家港汽车站是张家港市杨舍镇华昌路3号房屋的所有权人。该房屋分为3幢，其中1号房总层数9层，建筑面积22989.98平方米；2号房总层数1层，建筑面积385.99平方米；3号房总层数1层，建筑面积36.72平方米。涉诉房屋位于上述房屋内。2009年12月3日，张家港汽车站（甲方）与张铭（乙方）签订书面房屋租赁合同，约定：1、张家港汽车站将张家港汽车站所有的上述房屋中的张家港汽车客运站到达处二楼外婆烧西侧建筑面积约380平方米的房产出租给张铭开设办事处、营业厅（不得经营饮料、副食、饭店快餐）、水果、理发和烟酒经营项目。2、租期为四年，自2009年12月10日起至2013年12月9日止。3、年租金为70000元。4、租赁期内，张铭每年分两次交纳房租，先付后用，在签订本合同时先付年租金50%，2010年8月10日前付清剩余的50%，以后每年2月10日和8月10日为张铭房租交纳日。如迟延支付租金，应当按照每日千分之一的比例支付逾期付款违约金。5、自2009年12月10日至2010年2月10日共计2个月为免租期，供张铭用于装修。6、合同租赁期满后，张铭需要续租房产的，应于有效期届满之日三个月前向张家港汽车站提出书面续租要求，张家港汽车站需将该房产继续出租的，在同等条件下张铭有优先承租权。双方就续租达成协议的，应重新签订续租合同；如张铭不需要续租的，张铭有权将经营场所内添置的设备、物品拆离该房屋，但应保证房屋结构、水、电和消防设施完好，不得对房屋装修的地面、墙面、吊顶进行拆除，租赁期满其产权无偿归还张家港汽车站所有。7、张家港汽车站同意，张铭可以将部分或全部租赁场地依法转给任何第三方，或与第三方合伙经营但需至张家港汽车站备案，但转租后，张铭在本合同项下向张家港汽车站承租的义务维持不变，转租后张铭依然按本合同规定承担所有承租人和转承租人的责任（即便转让或合营的实际履行是由转承租人或合营人直接向张家港汽车站履行，也不免除张铭对本条责任），否则张铭应当向张家港汽车站承担违约责任。8、本合同终止或解除后（无论何原因导致），张铭应按张家港汽车站通知的时间按期交还承租房屋。张铭不按时交还房屋或者拒不交还的，张家港汽车站有权自行收回房屋并按原租金标准的两倍向张铭收取场地占用使用费，承租房屋内滞留的物品和设施张家港汽车站有权自行处理且无需承担任何责任，处理滞留物品、设施的费用由张铭承担。张铭延迟或拒不交还房屋的，并不妨碍张家港汽车站行使对上述无偿归张家港汽车站所有的装修设施的处分权利。后双方将租赁期变更为2010年2月10日起至2014年2月9日止。2011年7月1日，张铭（甲方）与杨金虎（乙方）签订书面房屋租赁合同一份，约定：1、张铭将其承租的张家港汽车站上述房屋中出口右侧第一、二间房屋凭现状出租给杨金虎作为经营场地使用。2、租赁期限自2011年7月1日起至2013年12月9日止，租期届满，杨金虎如需续租，应提前60天与张铭书面协商同意，签订续租手续。否则，张铭有权出租给它人。3、杨金虎承租房屋的年租金为38000元／年，半年支付一次，先付后用，本合同签订杨金虎向张铭交清半年租金19000元，合同生效。第二期交付时间为2011年12月1日前交付2012年1月1日至2012年6月30日的租金19000元；第三年交付时间为2012年6月1日前交付2012年7月1日至2012年12月30日的租金19000元；以后租金交付方式依此类推。2013年11月13日，杨金虎向张铭交纳了2013年12月10日-2014年2月9日止的租金6340元。2011年8月2日，转让方王廷栋（甲方）与受让方杨金虎（乙方）签订《商铺转让合同》，约定：1、王廷栋将张家港长途汽车站出站口右侧两间门面转让给杨金虎，转让费为98000元。2、杨金虎接手前店铺所有的一切债权、债务均由王廷栋负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由杨金虎负责。3、时间为2011年8月2日至2013年7月30日。张家港汽车站在该商铺转让合同上注明“同意转租，经营范围为烟酒（转租的房屋）”。2013年11月5日，张家港汽车站向张铭发出《关于终止房屋租赁合同通知》，内容为：“张铭先生，你于2009年12月3日与本站签订的房屋租赁合同将于2013年12月9日到期，合同期满，车站将收回所出租房屋，另有他用，不再办理续租手续。请你接本通知后，尽快到车站财务科结清租赁费用，并于2013年12月15日前将所租房屋（旅客到达厅上方二楼380平方米及行李房西侧门店房）完好移交给车站。”张铭在签收日处注明“到期日将于2014年2月9日，2012年8月10-2013年8月10日已付柒万元，尚欠租金最后半年3.5万元。”2014年8月，张铭向杨金虎发出《关于移交租赁房屋的通知》，主要内容为其与杨金虎签订的租赁合同已于2014年2月到期，要求杨金虎将房屋移交车站并结清房租。移交收房手续已委托车站，并直接由车站收回。杨金虎收到此通知后即回函给张铭，主要内容为双方租赁合同到期后双方已形成事实租赁关系，合同应当继续履行，不同意合同到期终止，并要求张铭赔偿损失。2014年9月2日，张家港汽车站向张铭发出律师函，主要内容为双方的租赁合同已于2014年2月9日到期终止，请张铭妥善处理与次承租人杨金虎的关系，确保在2014年9月15日前将长途汽车站出口右侧第一、二间房屋交还张家港汽车站并办理租金结算手续。上述事实，有房屋所有权证、关于终止房屋租赁合同通知、律师函、关于移交租赁房屋的通知、商铺转让合同、房屋租赁合同、及当事人陈述等予以证实。原审原告张家港汽车站的诉讼请求为：1、确认张家港汽车站与张铭之间的房屋租赁合同终止；2、张铭、杨金虎将长途汽车站出口右侧第一、二间房屋腾空交还张家港汽车站；3、张铭支付2013年8月10日至2014年2月9日的租金35000元及逾期付款违约金（从2013年8月11日计算至实际付款之日，以35000元为基数，按照每日千分之一的标准计算）；4、张铭、杨金虎支付逾期占有房屋的场地占用费（从2014年2月11日算到实际交还房屋之日，标准按照租金的两倍即每天29元）；5、本案诉讼费用由张铭、杨金虎承担。原审法院认为，张家港汽车站与张铭的租赁合同合法有效。在该租赁合同到期前，张家港汽车站即以书面形式明确到期后不再续租，张铭也书面表示合同将于2014年2月9日到期，尚欠半年租金35000元。此后双方未就合同续租达成一致意见，故张家港汽车站与张铭之间的租赁合同于2014年2月9日到期终止，张铭尚欠的半年租金35000元应当支付给张家港汽车站，并支付逾期付款的违约金。合同约定的每日千分之一的逾期付款违约金偏高，原审法院酌情调整为每日万分之五。由于张铭在租赁到期后未归还租赁房屋，亦未支付拖欠的半年租金，对本案纠纷的引起应承担责任。张家港汽车站起诉后，实际占用案涉租赁房屋的次承租人杨金虎未能及时从案涉租赁房屋中搬离，次承租人杨金虎亦未向张家港汽车站支付转租房屋的使用费用，对本案纠纷的引起同样有责任。杨金虎实际占用张家港汽车站的案涉租赁房屋在张家港汽车站与张铭之间的租赁合同在2014年2月9日终止后已经没有依据，张家港汽车站作为案涉房屋的所有权人要求杨金虎腾房并支付占有使用费并无不当，杨金虎应腾清所占用的涉诉房屋（包括场地）并立即搬离涉诉房屋。同时应自2014年2月11日起支付占有使用费。对于占有使用费，张家港汽车站主张按照其与张铭的租金标准的2倍计算，即每日29元并无不当，也未加重杨金虎转租涉诉房屋本应承担的租金成本，可以支持。因此，杨金虎应支付张家港汽车站自2014年2月11日起至实际交还案涉租赁房屋之日止按照每日29元的标准计算的占有使用费。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、苏州汽车客运集团有限公司张家港汽车站与张铭的租赁合同关系于2014年2月9日终止；二、杨金虎应腾清所使用的苏州汽车客运集团有限公司张家港汽车站出口右侧第一、二间房屋，并立即从该房屋中搬离，限杨金虎在判决生效后三十日内履行。三、张铭应支付苏州汽车客运集团有限公司张家港汽车站2013年8月10日至2014年2月9日的租金35000元及该款自2013年8月11日起计算至实际付款之日止每日万分之五的逾期付款违约金，限张铭于判决生效后十日内履行。四、杨金虎应支付苏州汽车客运集团有限公司张家港汽车站从2014年2月11日起按照每日29元的标准计算的占有使用费，限杨金虎于判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取775元，由张铭、杨金虎各负担387.50元。上诉人杨金虎不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、本案杨金虎在原审庭审及答辩状中明确提出自己是第三人，不应被法院追加为被告，原审法院将杨金虎列为被告是错误的。二、张铭在最后一次转租给杨金虎房屋时向杨金虎明确表示租赁的房屋系张铭所有，张铭故意隐瞒了其与张家港汽车站之间的房屋租赁关系，且没有向杨金虎作任何形式的说明，杨金虎对此不知情。杨金虎向王廷栋支付了98000元的转让费时张铭是在场的，杨金虎提出了优先承租权的问题，张铭也作出了肯定的承诺。杨金虎与张铭签订的房屋租赁合同于2013年12月9日到期时，张铭在合同到期前还向杨金虎收取了2013年12月10日至2014年2月9日两个月的房租作为保证金以保证合同到期时杨金虎有权优先续租该房屋。但到了2014年8月张铭却出尔反尔要求杨金虎腾空房屋。三、杨金虎与张铭的合同中并未约定不按时交还房屋时有权按原租金标准两倍收取场地占用使用费，原审法院判决杨金虎支付张家港汽车站按原租金标准两倍计算的占有使用费缺乏依据。四、杨金虎与张铭的房屋租赁合同在合同到期后继续有效，成为无固定期限合同。杨金虎在本案中并没有取得不当利益，原审法院判决由杨金虎来承担责任没有依据。本案中张铭的不诚信行为给杨金虎造成了损失，也给张家港汽车站造成了损失，应由张铭对张家港汽车站的损失进行赔偿。五、张铭与张家港汽车站之间的约定对杨金虎不具有法律效力，杨金虎无需对张家港汽车站承担损失。六、杨金虎到庭参加了诉讼，原审法院却依据缺席判决的条文作出判决，明显错误。七、原审法院不顾杨金虎与张铭之间发生的事实，擅自认定双方的合同于2014年2月9日终止，与事实不符。综上，请求二审法院撤销原审判决并依法改判驳回张家港汽车站的诉讼请求，案件诉讼费用由张家港汽车站、张铭承担。被上诉人张家港汽车站二审辩称：原审法院判决认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院维持原判。被上诉人张铭二审未答辩。二审经审理查明事实与原审法院一致。本院认为，张家港汽车站与张铭签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。张家港汽车站在该租赁合同到期前即以书面形式明确到期后不再续租，张铭也书面表示合同将于2014年2月9日到期，此后双方未就续租达成一致意见，原审法院据此认定张家港汽车站与张铭之间的租赁合同于2014年2月9日到期终止并无不当。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，杨金虎作为次承租人继续占用涉案租赁房屋缺乏依据。张家港汽车站以杨金虎为被告提起诉讼并无不当，杨金虎有关其仅为第三人的上诉主张缺乏依据，本院不予采信。杨金虎未及时从涉案租赁房屋中搬离，原审法院据此判决杨金虎腾清所使用的张家港汽车站出口右侧第一、二间房屋，并在判决生效后三十日内从该房屋中搬离并无不当。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的应予支持。本案中，张家港汽车站与张铭之间的房屋租赁合同于2014年2月9日期满终止，期满后张铭与杨金虎均未向张家港汽车站支付房租或房屋占有使用费，原审法院据此判令实际占有涉案租赁房屋的次承租人杨金虎支付房屋占有使用费并无不当。至于占有使用费的标准，张家港汽车站主张按照每日29元标准计算，该标准远低于杨金虎与张铭约定的房租标准，未加重杨金虎转租涉案房屋应承担的租金成本，原审法院支持张家港汽车站该主张并无不当。至于杨金虎上诉提出的张铭在履行合同过程中有违背诚实信用的行为，杨金虎可另行向张铭主张，本院对此不予理涉。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人杨金虎的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人杨金虎负担。本判决为终审判决。审　判　长　顾　平代理审判员　赵　东代理审判员　陈　斌二０一五年六月五日书　记　员　陈闵悦百度搜索“”