（2015）二七民一初字第616号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-08-24
案件名称
郑州市第四十四中学与被告张华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市二七区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑州市第四十四中学,张华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《郑州市城市房屋租赁管理条例》：第二十九条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百三十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第四条
全文
河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2015）二七民一初字第616号原告郑州市第四十四中学。负责人朱红军，该学校校长。委托代理人吕国玲、罗建（实习），河南良善律师事务所律师。被告张华，女，汉族，1970年11月11日出生。原告郑州市第四十四中学与被告张华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑州市第四十四中学的委托代理人吕国玲、罗建，被告张华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郑州市第四十四中学诉称，原、被告于2013年3月20日签订了租赁协议，双方约定，原告将其所有的位于郑州市二七区永安街9号的房屋租给被告使用，租期为一年，即截止到2014年3月20日，租金为1300元／月。协议终止，原告即收回房屋，若需续订，须在协议终止前一月提出协商。合同到期前，原告已通知被告不再续租，并且给予被告充分合理搬离房屋的时间。但被告对原告的催促不理不睬，迟迟不搬离所租赁房屋。违法占有房屋一直持续到现在。现原告为了维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼。请求法院依法判令：1、判令被告从原告永安街9号的房屋搬出；2、判令被告支付自2014年3月21日至2015年1月12日期间的房屋占用费12653元，赔偿违约金1897.95元，以上共计14550.95元（房屋占用费及违约金自2014年3月21日起算暂计算至2015年1月12日，直至实际返还房屋之日止，违约金以房屋占用费的15%计算）；3、诉讼费由被告承担。被告张华辩称，被告虽然现在还用着原告郑州市第四十四中学永安街9号的房子，但是被告是2008年从李啸林的手中接收的房子，被告向李啸林支付了50000元的转让费；根据原、被告所签订的协议第七、八条，是原告违约在先，故不支付原告违约金等请求的费用；原告应使用被告房屋至2015年12月底，把现有的存货销完。经审理查明，原告在郑州市二七区永安街9号（即郑州市二七区庆丰街12号）的门面房建成后，即面向社会招商。以《资助办学协议》的方式向外出租原告所有的位于郑州市二七区永安街9号的门面房。被告张华从名为李啸林的手中接收上述门面房进行经营，从而成了与原告郑州市第四十四中学签约的众多商户之一。被告于2008年10月8日以此门面房作为经营场所，办理了个体工商户的工商登记。原、被告于2013年续签了《资助办学协议》。双方约定，被告自愿每月向原告资助办学经费1300元，原告同意被告使用原告所有的永安街9号房屋一大间，使用期限一年。协议自2013年3月20日起生效，2014年3月20日终止。协议终止，原告即收回房屋。若需续订，须在协议终止前一个月提出协商。协议还约定了其他的事项。2014年3月21日，原告根据郑州市财政局、教育局相关文件精神，制定了《郑州市第四十四中学关于国有资产（门面房）对外有偿使用的处理办法》，将相关精神逐户通知了商户，对于租赁合同到期的商户不再续签合同，限合同到期后一个月内交齐水、电等相关费用，并搬离所租用的房屋。后原告分别于2014年5月20日、2014年7月19日、2014年8月4日、2014年9月、2014年10月13日等多次向商户发出要求搬离所租房屋及相关事宜的告示。被告至今未搬离所使用原告的房屋。上述事实由下列证据所证实，足以认定：1、郑州市第四十四中学法人登记证、组织机构代码证、负责人身份证明书及身份证复印件。2、被告工商登记的基本信息（复印件）。3、《房屋所有权证》（原件及复印件）。4、原、被告双方签订的《资助办学协议》（复印件）。5、2014年3月18日《商户诉求》一份。6、2014年3月21日郑州市第四十四中学公布《关于国有资产（门面房）对外有偿使用的处理办法》。7、原告郑州市第四十四中学向被告等商户下发告示（告知书）以及相关情况说明等等证据。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应该按约定全面履行自己的义务。租赁合同期满，承租人应当返还租赁物。当事人一方不履行合同义务，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的名为《资助办学协议》，因该协议约定的权利义务的主要内容是，原告将其所有的房屋有偿给被告使用，其实质还是房屋租赁合同。根据最高人民法院的相关司法解释的规定，人民法院认定合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。上述协议并不违反相关法律、法规的强制性规定，具有法律效力。合同签订后，原告将自己所有的位于郑州市二七区永安街9号的门面房交付给被告，被告以此门面房为经营场所，办理了“个体户”的工商登记，并使用至今。然原、被告签定的《资助办学协议》期限终止于2014年3月20日，届时被告依法应将所承租的房屋返还给原告。根据《郑州市城市房屋租赁管理条例》第二十九条之规定：“房屋租赁期满，承租人未经出租人同意或未与出租人达成续租协议而逾期不搬出的，承租人除照付租金外，应按合同约定支付违约金；合同未约定的，按原租金的百分之十五向出租人支付违约金；给出租人造成损失的，应承担赔偿责任。”原告至今未返还原告房屋，依法应承担相应的违约责任。原告请求法院判令被告搬出所承租的房屋、参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费并支付相应的违约金，有事实和法律依据，且合乎情理，本院予以支持；被告辩解之一认为被告于2008年从李啸林的手中接收原告的房子，并向李啸林支付了转让费，与本案不是同一个诉讼，在本案中不予处理；关于被告的辩解之二，经查，原、被告签订的《资助办学协议》第七条“双方须自觉遵守，不得单方终止协议”，第八条“协议期内，乙方（被告张华）只有使用权。乙方不得出租、转让，否则视为乙方自动许放弃使用权，甲方收回房屋。”第七条是对双方单方终止协议的约束，第八条是对被告的约束。这两条均是在2013年原、被告双方所签订的协议期限内，对双方的约束，故被告主张的“原告违约在先，故不支付原告违约金等请求的费用”这一辩解，不能成立，本院不予支持；被告辩解之三认为原告应使用被告房屋止2015年12月底，把现有的存货销完，既没有事实依据，也没有法律依据，更不合情理，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：一、被告张华于本判决生效之日起十日内返还原告郑州市第四十四中学所有的位于郑州市二七区永安街9号的门面房；二、被告张华于本判决生效之日起十日内向原告郑州市第四十四中学支付房屋占有使用费12653元及违约金1897.95元，以上两项共计14550.95元。逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元，由被告张华负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长 王群岭人民陪审员 李 艾人民陪审员 石中明二〇一五年六月五日书 记 员 李 梅 来自