（2014）青民三（民）初字第4610号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-11-17
案件名称
严柯科、谢洁与上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第4610号原告（反诉被告）严柯科。原告（反诉被告）谢洁。两原告共同委托代理人牛培山，上海同脉律师事务所律师。被告（反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司。法定代表人曹晓风，董事长。委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。原告严柯科、谢洁诉被告上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月8日立案受理后依法由代理审判员金艳独任审理。本案于2015年2月5日第一次公开开庭进行了审理，两原告共同委托代理人牛培山、被告委托代理人汪世雄到庭参加诉讼。被告提出反诉，本院经审查依法于2015年3月5日受理。本案��2015年4月10日第二次公开开庭进行了审理，两原告共同委托代理人牛培山，被告委托代理人汪世雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严柯科、谢洁诉称：2013年5月28日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄89号302室房屋。房子暂测面积89.43平方米，其中套内建筑面积为69.35平方米，公共分摊面积为20.08平方米，每平方建筑面积单价为人民币14，734元，总价为1，317，662元。被告应于2013年12月31日前将房屋交付原告。预售合同特别告知一约定了如房屋暂测面积与实测面积不一致时的处理办法及相关法律规定，被告应退还原告房款6，335.44元。原告前去收房，被告告知原告必须补交房屋差价款才可以交付房屋，原告无奈补交了补差款后，被告才交付原告房屋钥匙。在交涉过程中，原告要求被告提供住宅交付使用许可证、房屋抵押登记注销证明和物业维修基金缴纳证明和房屋实测面积资料等，但被告拒绝提供。故原告起诉到法院，要求判令：1、被告退还原告购房款6，335.44元（其中被告已收房屋补差款3，978元，套内面积减少0.16平方米应退房款2，357.44元）；2、被告支付原告逾期交房违约金395.30元（按照已付房款1，317，662元，按照日万分之三的标准自2014年1月1日计算一日）。本案诉讼费由被告承担。被告上海农工商房地产置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。关于房屋补差款，合同第四条中约定了补差价款的，所以被告收取补差款是依据合同约定。关于逾期交房，被告在约定期限内通知原告办理交房手续，但是由于原告自己的原因迟延前来收房。被告认为原告存在逾期付款的行为，遂提起反诉，要求判令原告支付逾期缴款房款违约金1，932元���以92万元为本金，按照日万分之三的标准，自2013年6月28日计算至7月5日）。经开庭审理查明，原告向被告购买位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》89号302室房屋，双方于2013年5月28日签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋暂测建筑面积为89.43平方米，其中套内面积为69.35平方米、公用分摊建筑面积为20.08平方米，每平方米房屋建筑面积单价为14，734元，总房款暂定为1，317，662元；房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向原告收取超过部分的房价款，被告同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、被告对该房屋设定的抵押已注销、被告按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2014年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同；被告定于2013年12月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；被告如未在本合同约定期限内将该房屋交付原告，应向原告支付违约金，按已付房价款日万分之三计算，违约金从最后交付期限之第二天起算到实际交付之日止；附件一约定付款方式为分期付款，贷款方式为组合贷款，原告应于2013年5月28日支付首付款397，662元，于2013年6月28日前支付92万元；附件三约定阳台为铁艺栏杆及安全玻璃；补充条款规��原告已至实地察看，对本合同所涉房屋的形状、格局、设施、朝向等均已知晓等。合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约���的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。签订上述合同后，原告支付房款397，662元，被告开具发票日期为2013年4月14日；原告支付房款92万元，被告开具发票日期为2013年7月5日。原告委托姜美琪代为办理登记并支付代办费400元及登记费160元，原告于2013年6月8日签订借款合同，被告及借款人均委托姜美琪代为办理登记手续，受托人于2013年6月29日申请登记，7月2日核准，7月3日92万元贷款进入被告账户。原告支付房屋面积补差款3，978元，被告开具发票日期为2014年1月1日。原告于2014年1月1日办理了收房手续。系争房屋的实测独用面积为69.19平方米、共用面积为20.51平方米、建筑面积为89.70平方米。以上查明的事实，由原、被告的陈���，预售合同、发票、房屋分套建筑面积计算成果表、交付通知书、交房进户手续单、委托书、房地产登记申请书、登记收件收据、借款合同、个人借款凭证、预告登记证明、收据等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，本院认为，被告应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款。关于迟延交房的争议，原告确认在约定收房前收到交房通知，原告主张其于2013年12月31日前至现场收房，因不同意缴纳面积补偿款而未办理收房手续，之后在2014年1月1日缴纳了面积补差款后才办理收房手续。被告对此不予认可，原告未就起主张提供充分证据予以证实，本院对此主张难以采信。原告要求被告承担逾期交房违约金的诉求不予支持。关于逾期付款的争议。被告确认上海同策房产咨询股份有限公司为其代理销售公司，亦确认姜美琪为该公司的工作人员，原告在被告销售点签订买卖合同、出具委托书、交付代理费及登记费，本院有理由相信原告出具委托书时认为被告为受托人。根据登记申请书及收件收据的材料显示，本院有理由相信受托人代为办理合同预告登记及抵押登记事项。本院认为，除根据相关机构要求原告亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理，若需要原告提供材料或亲自办理事项，受托人应尽通知义务。受托人递交两项登记的时间为6月29日，已经晚于约定的付款时间，被告未有证据证实受托人在约定的付款时间后申请登记的原因系原告导致，因此，本院认为被告提出逾期付款的原因归责原告的主张，依据不足，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起��日内退还原告严柯科、谢洁房款6，335.44元；二、原告严柯科、谢洁要求被告上海农工商房地产置业有限公司支付逾期交房违约金395.30元的诉讼请求不予支持；三、反诉原告上海农工商房地产置业有限公司要求反诉被告严柯科、谢洁支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取计25元，由被告负担；反诉受理费25元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 金艳二〇一五年六月五日书 记 员 杨洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商���房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规��》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自