（2015）宁民终字第1897号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2015-06-30

案件名称

上诉人冉丁、卜艾梅与被上诉人杨茳、孙杰房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

冉丁,卜艾梅,杨茳,孙杰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第1897号上诉人（一审被告、反诉原告）冉丁，男，1964年1月31日生，汉族，无业。上诉人（一审被告、反诉原告）卜艾梅，女，1966年10月26日生，汉族，无业。两上诉人共同委托代理人周文棣，北京德恒（南京）律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）杨茳，男，1970年10月4日生，汉族，无业。被上诉人（一审原告、反诉被告）孙杰，女，1974年5月5日生，汉族，无业。两被上诉人共同委托代理人田作立、包萍，江苏东恒律师事务所律师。上诉人冉丁、卜艾梅因与被上诉人杨茳、孙杰房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第1724号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2015年5月11日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人冉丁、卜艾梅的委托代理人周文棣、被上诉人杨茳、孙杰的委托代理人包萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨茳、孙杰一审诉称，2013年9月25日，杨茳、孙杰、冉丁、卜艾梅经南京链家房地产经纪有限公司居间签订《南京市存量房买卖合同》一份，合同约定：冉丁、卜艾梅将其所有的本市鼓楼区陶谷新村12号401室房屋出售给杨茳、孙杰，房屋总价款327万元，杨茳、孙杰于2013年9月25日支付定金8万元，2013年10月25日给付首付款90万元，余款228万元以银行抵押贷款支付。合同签订后，杨茳、孙杰于2013年9月25日支付8万元定金。此后，因杨茳、孙杰资金周转困难，未能将首付款90万元支付至指定银行帐户用于银行解押，房屋抵押贷款亦未能办理。2013年10月20日，双方协商由杨茳、孙杰于2013年10月24日前存入房屋解押银行帐户50万元，由冉丁、卜艾梅自筹40万元存入银行解押帐户。上述期限到期后，杨茳、孙杰仍未能筹集足够资金，冉丁、卜艾梅同意杨茳、孙杰付款期限放宽至2013年11月中旬。杨茳、孙杰从2013年10月29日至11月6日，分多次给付冉丁、卜艾梅购房款24万元，冉丁、卜艾梅还从杨茳、孙杰银行卡取现1万元，冉丁于2013年11月6日出具收条一份，载明收到购房首付款24万元。经杨茳、孙杰、冉丁、卜艾梅协商一致，双方一起到房产交易部门解除了房屋买卖网签合同，同意等杨茳、孙杰一次性凑齐90万元首付款，双方再正式办理房屋买卖手续，冉丁、卜艾梅亦将杨茳、孙杰出具的承诺协议退还给杨茳、孙杰。此后，杨茳、孙杰凑齐90万元首付款，通知冉丁、卜艾梅办理正式交易手续，但冉丁、卜艾梅却置之不理，同时认为杨茳、孙杰违约给其造成重大经济损失，要求杨茳、孙杰赔偿其损失60余万元。杨茳、孙杰认为，虽然杨茳、孙杰存在延期付款的情形，但经双方协商达成了新的履行合意，杨茳、孙杰不构成违约，或是冉丁、卜艾梅已放弃对杨茳、孙杰的延期付款行为主张权利。经杨茳、孙杰了解，冉丁、卜艾梅已将涉案房屋于2013年12月初另行出售给他人，杨茳、孙杰、冉丁、卜艾梅之间的存量房买卖合同已无实际履行之可能。现诉至法院，请求判令：一、冉丁、卜艾梅退还杨茳、孙杰支付的购房首付款33万元；二、冉丁、卜艾梅承担本案诉讼费用。冉丁、卜艾梅一审辩称，1、杨茳、孙杰所诉称不符合事实，冉丁、卜艾梅收到的全部购房首付款只有32万元；2、杨茳、孙杰与冉丁、卜艾梅签订合同后，杨茳、孙杰多次拖延支付购房款，严重违约，应按合同约定承担违约责任；3、杨茳、孙杰的违约给冉丁、卜艾梅带来严重的经济损失，杨茳、孙杰给付的房款远远不能弥补冉丁、卜艾梅的实际损失。综上，请求法院依法驳回杨茳、孙杰的本诉请求。冉丁、卜艾梅一审反诉称，2013年9月25日，冉丁、卜艾梅、杨茳、孙杰经南京链家房地产经纪有限公司居间签订了《南京市存量房买卖合同》，从支付定金开始，杨茳、孙杰就多次拖延付款，严重违约，致使双方签订的合同无法履行，后双方一起到房产交易部门解除了房屋买卖网签合同，但冉丁、卜艾梅并未放弃追究杨茳、孙杰的违约责任。杨茳、孙杰的违约行为严重侵害了冉丁、卜艾梅的合法利益，致使冉丁、卜艾梅只能另行将涉案房产处置，造成损失达70余万元。现提起反诉，请求判令杨茳、孙杰支付违约金65.4万元及额外损失20万元，并承担本案的全部诉讼费用。杨茳、孙杰一审辩称，在双方合同的履行过程中，杨茳、孙杰确实存在延迟付款的行为，但在实际的沟通及协商过程中，冉丁、卜艾梅理解和接受了杨茳、孙杰迟延付款的行为，双方一起到房产交易部门撤销网签合同，应视为双方协商一致解除合同，故冉丁、卜艾梅主张违约金的请求，没有法律依据。同时，在撤销网签合同时，冉丁、卜艾梅已将承诺协议退还给杨茳、孙杰，视为其放弃了20万元的额外补偿。请求法院驳回冉丁、卜艾梅的反诉请求。一审法院经审理查明，2013年9月25日，冉丁、卜艾梅（甲方）与杨茳、孙杰（乙方）签订《南京市存量房房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方将其名下的本市鼓楼区陶谷新村12幢401室房屋出售给乙方，房屋建筑面积为134.94平方米，房屋价款为327万元；乙方于2013年9月25日向甲方支付定金8万元，10月10日前支付首付款90万元用于银行解押，余款以银行贷款支付；如乙方逾期支付房价款超过十五个工作日，甲方有权解除合同，甲方在解除合同后五个工作日内将已收房款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付总房价款百分之二十的赔偿金等等。合同签订后，杨茳、孙杰于2013年9月30日支付定金8万元。2013年10月20日，杨茳出具协议一份，内容为：“因杨茳付购冉丁房屋的首付款已经超过最后的期限拾天，限杨茳于2013年10月24日下午3：00前，将伍拾万元存入冉丁房贷的解押账户。余下四十万元，由冉丁代替杨茳于次日存入。如果杨茳在2013年10月24日下午3：00前仍没有将伍拾万元存入冉丁的房贷帐户，杨茳自愿额外赔偿冉丁的风险损失费贰拾万元”。2013年10月23日，冉丁、杨某（中介公司工作人员）、张赛君（担保公司工作人员）出具情况说明一纷，内容为：“担保公司、冉丁、中介公司分别通知杨茳交纳购冉丁房屋的首付款的时间，已经超过两星期。冉丁、杨茳之间的购房合同，截止到今天仍无法进行下去，责任全因杨茳到此时仍未交付首付款。中介、冉丁、担保公司都尽了通知、催促杨茳交款的义务。”2013年10月28日，杨茳、冉丁、杨某共同出具情况说明一份。内容为“冉丁与杨茳之间的购房协议明确由杨茳筹款对冉丁的房贷房进行解押。因杨茳的首付款（九十万元），截止到现在，仍然没有任何资金到位，已经超过合同规定的最后期限十八天。按合同规定，冉丁有权单方面中止购房合同，冉丁已将此事通告杨茫”。此后，杨茳、孙杰陆续付款，截止至2013年11月6日，冉丁出具收条一份，载明收到杨茳、孙杰购房首付款24万元。2013年11月15日，冉丁、卜艾梅与杨茳、孙杰一同前往房产交易部门，撤销了涉案房产备案的网签合同（与双方签订的《南京市存量房屋买卖合同》内容一致）。2013年12月3日，冉丁、卜艾梅与案外人陈志云签订了《南京市存量房买卖合同》，将涉案房屋另行出售给陈志云，合同价款为250万元，该合同已履行，陈志云于2013年12月10日领取了涉案房屋的所有权证。一审法院审理中，双方一致确认所签订的《南京市存量房屋买卖合同》已于2013年11月15日解除。为证明其主张，杨茳、孙杰向一审法院出具了证人杨某的证言一份，内容为：因杨茳、孙杰不能按约给付首付款，冉丁、卜艾梅急需资金周转，便要求双方去房产交易部门撤销了网签合同，并将杨茳所书写的承担额外赔偿的协议（不确定是否为原件）退还给杨茳、孙杰，杨茳、孙杰当场将此协议撕毁，双方还口头约定，如杨茳、孙杰能筹集到全部首付款，涉案房产仍按双方所签合同履行。冉丁、卜艾梅认为证人证言在调查时只有一名调查人员，不具有合法性，且证人证言与客观事实不符，杨茳所书写协议原件仍在冉丁、卜艾梅处（已提交法庭），故认为证人杨某的证言不具有真实性和合法性。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。冉丁、卜艾梅与杨茳、孙杰签订的《南京市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。冉丁、卜艾梅与杨茳、孙杰签订的《南京市存量房屋买卖合同》约定了杨茳、孙杰应于2013年10月10日前给付首付款90万元，杨茳、孙杰未能按期付款，后买卖双方重新签订了协议，调整了首付款付款方式和时间，但杨茳、孙杰仍未能按约履行，已构成违约，应承担违约责任。杨茳、孙杰辩称，在实际履行过程中，冉丁、卜艾梅接受了首付款不能按期支付的事实，陆续收取了自己20余万元的首付款，且双方一起去房产交易部门撤销了网签合同，应视为冉丁、卜艾梅放弃了对自己一方迟廷付款主张违约责任的权利，并举证了证人杨某的证人证言。对此一审法院认为，房屋买卖双方一起前往房产交易部门撤销了网签合同，应视为双方解除了合同关系，但并不能代表冉丁、卜艾梅作为守约方放弃向违约方主张违约责任的权利，证人杨某证言的调查只有一名调查人员，不具有合法性，且未到庭进行质证。故对于杨茳、孙杰的关于冉丁、卜艾梅已放弃主张其违约责任的辩称意见，一审法院不予采纳。关于违约责任，根据合同约定如杨茳、孙杰延迟付款致使合同解除，定金不予退还并承担合同总价款20%的违约金。此合同条款既约定了定金罚则又规定了违约金责任，冉丁、卜艾梅选择适用违约金来主张违约责任，不违反法律规定，一审法院予以允许。关于违约金的标准，合同约定为合同总价款的20%，杨茳、孙杰认为违约金标准过高，应予调整。冉丁、卜艾梅则认为，其因杨茳、孙杰未能履行合同，只能选择另行出售涉案房产，实际损失远远大于合同约定的违约金，现按照合同约定主张违约责任并不过高。一审法院认为，冉丁、卜艾梅称其因杨茳、孙杰未能履行合同所产生的实际损失达七十余万元，并为此提供了另行出售房屋的合同及发票，但此交易价格远低于市场正常波动，且将涉案房产以此价格另行出售给他人，是其对自身权利的处分，并非杨茳、孙杰未能履行合同所带来的必然损失，亦非杨茳、孙杰不履行合同所能预期的损失，故冉丁、卜艾梅主张的违约金标准明显过高，应予调整。冉丁、卜艾梅还主张额外损失20万元，对此一审法院认为，此约定是双方在合同履行过程中，针对重新签订的协议约定的补充违约责任，亦属于合同不能履行应承担的违约责任，不能同时主张。结合本案合同履行、定金给付的数额、补充协议签订的内容等案情，一审法院确定杨茳、孙杰应承担的违约金为25万元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。冉丁、卜艾梅与杨茳、孙杰签订的《南京市存量房屋买卖合同》已于2013年11月15日解除，杨茳、孙杰给付的购房款应予返还。关于首付款的数额，杨茳、孙杰陈述其给付定金8万元，给付首付款为25万元，而冉丁、卜艾梅确认收到定金为8万元，首付款为24万元。根据查明事实，冉丁、卜艾梅出具的收条记载收到首付款的金额为24万元，杨茳、孙杰陈述冉丁、卜艾梅还从其银行卡取现1万元，但冉丁、卜艾梅对此予以否认，杨茳、孙杰亦未能提供证据予以证实，故对于杨茳、孙杰已给付的购房款，一审法院确认为32万元。买卖双方合同解除后，冉丁、卜艾梅应将上述款项退还给杨茳、孙杰。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条之规定，判决：一、冉丁、卜艾梅于本判决生效之日起十日内返还杨茳、孙杰购房款32万元；二、杨茳、孙杰于本判决生效之日起十日内给付冉丁、卜艾梅违约金25万元；上述一、二项合并后，冉丁、卜艾梅于本判决生效之日起十日内返还杨茳、孙杰7万元。一审本诉案件受理费6250元，反诉案件受理费6170元，合计12420元，由杨茳、孙杰负担5000元，冉丁、卜艾梅负担7242元。冉丁、卜艾梅不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实不清，适用法律不当。1、一审法院已认定上诉人与被上诉人之间签订的《南京市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。上诉人没有任何违约行为，而被上诉人存在严重的违约行为。按照合同约定，被上诉人应于2013年9月25日向上诉人支付定金8万元，而被上诉人直至2013年9月30日才支付定金；被上诉人又以各种理由拖延支付首付款；之后，被上诉人又于2013年10月20日向上诉人出具承诺，愿意额外赔偿上诉人风险损失20万元。2、一审法院遗漏事实，双方在违约责任第十条除了约定被上诉人逾期支付房款超过十五个工作日应当按房屋总价款的20%支付违约金外，还约定被上诉人已向上诉人支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。按照合同约定，违约金应为65.4万元，被上诉人给付的32万元依合同约定应当冲抵违约金65.4万元，而不应当再返还。3、2013年10月20日，被上诉人向上诉人出具承诺协议时，约定如其再违约，愿意额外赔偿上诉人风险损失费20万元。上诉人明知其合同约定已付房款冲抵违约金，仍同意如违约额外赔偿20万元，现又起诉要求返还已付房款，一审法院予以支持，判令上诉人返还7万元，明显错误，支持了违反诚实信用的行为，助长了不良风气。二、被上诉人的恶意违约给上诉人造成了巨大损失，应按照合同约定和被上诉人出具的承诺协议承担违约责任，上诉人不应返还被上诉人任何款项。1、上诉人出售的房屋系上诉人唯一住房，正因为上诉人遇到重大的经济困难且儿子在国外上学急需用钱才被迫出售。上诉人在签订合同之初就反复告知被上诉人一定要按期付款，不能拖延，被上诉人却一再违约。2、被上诉人的违约行为也使上诉人错过了卖房的最佳机会，直接给上诉人造成77万的经济损失。上诉人再次卖房时，房市正处于低迷期，房价在此期间存在较大的下跌，上诉人出售房屋的价格符合当时的市场价格。一审法院认定上诉人再次卖房时房屋交易价格远低于市场正常波动，并无事实依据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查清事实，依法改判，求判令被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人杨茳、孙杰答辩称，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，双方当事人2013年9月25日签订的《南京市存量房房屋买卖合同》第十条约定：杨茳、孙杰出现逾期支付房款等违约情形的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向冉丁、卜艾梅支付违约金；杨茳、孙杰已向冉丁、卜艾梅支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。一审法院查明的其他事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被上诉人未能按照双方2013年9月25日签订的《南京市存量房房屋买卖合同》约定的时间支付房款，应当按照约定支付违约金。双方约定，被上诉人逾期支付房款的违约金按总房价款的20%计算，此约定过高，可予以调整。因双方同时还约定了定金条款，定金为8万元，上诉人选择适用违约金不违反法律规定，但违约金数额不应低于8万元。上诉人主张其再次出售房屋损失70余万元，被上诉人虽对此提出异议，但并未提供证据证明上诉人再次出售房屋时存在恶意扩大损失或隐瞒真实售价的证据。综上以上情形，本院酌定对于双方合同中约定的违约金数额酌定为12万元。2013年10月20日，双方当事人对于付款期限另行做出约定，且被上诉人签署了协议，承诺如未按照约定付款，自愿额外赔偿上诉人20万元损失。这一约定，是双方单独就付款期限及违约责任做出的约定，为双方真实意思表示，此单独约定应当是双方慎重考虑的结果，且已明确此20万元为合同违约责任之外的额外赔偿款，与合同约定的违约金并不重复。被上诉人未能按照双方此次约定的时间支付房款，按照诚实信用原则，应当向上诉人支付20万元赔偿费用。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第1724号民事判决第一项；二、变更南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第1724号民事判决第二项为：杨茳、孙杰于本判决生效之日起十日内给付冉丁、卜艾梅违约金和赔偿款合计32万元。一审本诉案件受理费6250元，反诉案件受理费6170元，合计12420元，由杨茳、孙杰负担6398元，冉丁、卜艾梅负担6022元。二审案件受理费1500元，由杨茳、孙杰负担。本判决为终审判决。审　判　长　　殷源源审　判　员　　孙　伟代理审判员　　张卓慧二〇一五年六月五日书　记　员　　朱亚芳关注微信公众号“”