（2015）外民二初字第4号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2016-03-23
案件名称
富某某诉徐某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市道外区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
富某某,徐某某
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国宪法（2004年）》：第十条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第一百五十三条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十二条
全文
黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2015）外民二初字第4号原告富某某，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托代理人李凤喜，系哈尔滨市道外区胜利法律服务所法律工作者。被告徐某某，住黑龙江省哈尔滨市道外区。原告富某某与被告徐某某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年12月12日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。原告富某某及其委托代理人李凤喜到庭参加了诉讼，被告徐某某经合法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。原告富某某诉称，2013年9月11日原、被告签订了《卖兑房协议书》，被告将自己所有位于道外区民主镇，使用面积388.04平方米的住宅卖给原告，价格300，000元，当日先付清房款，后签订的协议。现双方因买方协议效力发生争议，故诉至法院请求：1、确认原、被告之间签订的《买卖协议书》有效；2、诉讼费由被告承担。被告徐某某未到庭原告为证明其主张向法院提交如下证据并当庭举示：证据一、《卖兑房协议书》一份。拟证明：2013年9月11日原、被告签订了该协议书，被告将自己所有房屋卖给原告，总价款30万元，中间人为刘文慧。证据二、集体土地使用证一份。拟证明：2010年7月16日哈尔滨市人民政府向徐某某颁发哈集用（2010）第04000682号集体土地使用证一份，土地所有权人民主镇友谊村；土地使用人徐某某。土地使用面积388.04㎡建筑面积77.72（其中法定面积250㎡，超出面积138.4㎡）。被告于签订协议当天将该证交予原告。证据三、哈尔滨市道外区民政局无婚姻登记证明一份。拟证明：被告徐某某系单身对该房屋有完全的处分权利。证据四、黑龙江省费税收入缴纳书（收据）土地登记费一份，证明被告是合法取得的合法使用权。证据五、证人证言一份。证明证人李某某证实原、被告于2013年9月11日买卖行为发生的过程及给付房款的方式、时间。被告徐某某未到庭。本院认证意见为，对原告提供证据一“卖兑房协议书”，该证据只能证明原、被告签订协议经过，原告没有提供该房屋所有权证手续，协议约定被告将民主镇友谊村使用面积388.04㎡宅基地使用权卖给原告，根据有关法律规定“农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地、自留地、自留山，也属于集体所有”，“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。“农民集体所有土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理”。根据土地管理法规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地未征得本村集体经济组织同意的应认定无效。原、被告双方买卖集体土地的，故对该证据不予采信。对证据二“集体建设土地使用证”、证据三哈尔滨市道外区民政局无婚姻登记证明、及证据四、黑龙江省费税收据，因该证据与本案无关联，故对该证据不予采信。对原告提供的证据五、证人证言一份。证人李某某证实原、被告于2013年9月11日买卖行为发生的过程及给付房款的方式、时间，因该证人未到庭，根据证据规则规定，故对原告提供的该证据不予采信。经审理查明，2013年9月11日原、被告签订了《卖兑房协议书》，被告将位于道外区民主镇宅基地一处，使用面积388.04平方米转让给原告，总价格人民币300，000元。现双方因买卖协议效力发生争议，故原告诉至法院请求：1、确认原、被告之间签订的《卖兑房协议书》有效；2、案件受理费由被告承担。本院认为，被告在未办理“集体土地房屋所有权证”的手续情况下，与原告签订了房屋买卖协议（实际是转让的宅基地），根据《物权法》有关规定：“不动产物权的设立、变更、转让和灭失，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因该房无证照，被告只提供“集体建设土地使用证”。根据《中华人民共和国宪法》第十条规定“农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地、自留地、自留山，也属于集体所有”，“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。《土地管理法》有关规定：“农民集体所有土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理”。根据土地管理法规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地未征得本村集体经济组织同意的应认定无效。被告只是宅基地使用人，无权处分其使用的集体土地，与原告签订的“房屋买卖协议”由此造成的后果应承担一定的责任。诉讼中原告坚持诉讼请求，故对双方过错责任本案不予审理。基于以上原因原告主张确认原、被告之间签订的《卖兑房协议书》有效的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第十二条之规定，判决如下：驳回原告富某某的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 杨冀滨审 判 员 王金昌人民陪审员 郭玉红二〇一五年六月五日书 记 员 苏弘扬 搜索“”