（2015）厦民终字第1725号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-08-05
案件名称
刘桂芳与厦门市港中房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘桂芳,厦门市港中房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第1725号上诉人（原审原告）刘桂芳，女，1972年10月26日出生，蒙古族，住大连市金州区。委托代理人林镜桂、王婉萍，北京大成（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）厦门市港中房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区。法定代表人陈铁铭，董事长。委托代理人陈胜贤、庄剑霞，公司职员。上诉人刘桂芳因与被上诉人厦门市港中房地产开发有限公司（下称港中公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第1044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘桂芳向原审法院提起诉讼，请求判令：港中公司返还刘桂芳购房款2588264元并赔偿利息损失（自起诉之日起按同期银行贷款利率计算至款项全部还清之日止）。原审判决查明，刘桂芳与吴清添在港中公司售楼处商议购买港中公司开发的丽晶花园一期房产。2014年4月14日，将200000元购房款汇至吴清添账户。2014年4月28��，刘桂芳再次汇款3300000元至吴清添账户，同日，刘桂芳、港中公司签订编号为RX2014-004的《商品房认购协议书（三）》，确定刘桂芳以一次性付款的方式购买丽晶花园一期1层01单元店面，总价911736元。2014年6月4日，刘桂芳、港中公司签订《商品房买卖合同》（编号03156192），确认刘桂芳以911736元购买丽晶花园一期1层01单元店面。该合同在厦门市房地产交易权籍登记中心进行登记备案。2014年6月9日，吴清添向港中公司转账购房款911736元，港中公司向刘桂芳开具金额为911736元的《销售不动产统一发票（自开）》。2014年7月4日，厦门市国土资源与房产管理局对该合同正式备案登记。2014年10月10日，刘桂芳、港中公司办理讼争店面的交房手续。以上事实，有刘桂芳提供转账凭条、《商品房认购协议书（三）》、《厦门市商品房买卖合同》（编号03156192）、《商品房买卖合同��案证明》、《销售不动产统一发票（自开）》（编号00130510），港中公司提供付款凭证以及庭审笔录予以佐证。原审法院认为，本案双方争议的焦点在于：吴清添的行为是否构成表见代理，港中公司由此应否承担还款责任？刘桂芳认为，刘桂芳与吴清添在其设在港中公司售楼处的办公室商谈购房事宜，之后由其带去看房。相关合同也是在吴清添的办公室签署的，因此刘桂芳有理由相信吴清添是港中公司的员工。港中公司辩称已将包括讼争店面在内的61个店面包销出去，但未举证证明，且刘桂芳作为善意第三人也无法得知港中公司与吴清添的关系。因此，港中公司的工作人员吴清添收取住宅和店面的全部购房款的行为，应视为表见代理，该行为的法律后果应由港中公司承担。港中公司认为，吴清添不是港中公司的员工。港中公司已将包括讼争店面在内的61个店面包销他人。刘桂芳与吴清添商谈价格、转款等行为与港中公司没有关系，刘桂芳也无法举证吴清添系港中公司员工。港中公司将讼争房产楼盘已委托厦门新景祥房地产代理有限公司代理销售，本案讼争店面系由该公司员工经办，而非吴清添。港中公司并未收取除店面购房款之外的款项，吴清添的行为不构成表见代理，港中公司不应承担还款责任。原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，吴清添虽在港中公司售楼处设有办公室，但刘桂芳与吴清添商议洽谈时，并无港中公司出具授权委托等证明材料。之后在购买讼争店面的认购协议书以及买卖合同等文件也没有吴清添作为代理人签字，因此，不能认定吴��添系港中公司员工或经港中公司授权代理销售，吴清添并无使人相信其具有代理权的充足事实或理由，也非以港中公司名义订立合同，故不构成表见代理。刘桂芳贸然将购房款项350万元直接汇入吴清添个人账户，并不符合正常规范操作。同时，刘桂芳不能提供证据证实其与吴清添或港中公司达成任何有关住宅认购协议以及转给吴清添350万元包括购买住宅款项，刘桂芳认为以911736元购买建筑面积84.42平方米的讼争店面，与当年该地段实际市场行情严重不符，而港中公司的抗辩意见符合客观事实。港中公司仅收取吴清添代转的刘桂芳购买讼争店面款项911736元，并未收取其余款项。因此，港中公司对于刘桂芳与吴清添洽谈具体事宜以及转款行为不应承担责任。刘桂芳、港中公司的店面买卖合同业已履行完毕，刘桂芳主张港中公司返还其支付给吴清添的购买住宅款项及相应利息，没有事实与法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回刘桂芳的诉讼请求。本案案件受理费13753元，由刘桂芳负担。宣判后，刘桂芳不服，向本院提起上诉。上诉人刘桂芳上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。原审法院以吴清添虽在被上诉人售楼处设有办公室，但上诉人与吴清添洽谈时，并无被上诉人出具授权委托等证明材料，也没有在认购协议书及买卖合同中签字，故不能认定吴清添的行为构成表见代理，该认定错误。一、被上诉人已经确认吴清添在被上诉人的售楼处设有办公室，同时也确认是在被上诉人的售楼处商议购买被上诉人开发的讼争房产。二、上诉人支付购房款系���付至吴清添账户，被上诉人的购房款亦是由吴清添的账户刷卡支付。被上诉人在原审抗辩是上诉人在2014年6月9日刷卡实际支付购房款，但该刷卡的账户即是吴清添的账户。三、从签署《商品房买卖合同》、付款、开票及办理备案登记的顺序也可以确知吴清添与被上诉人具有法律意义上的关系，吴清添的收款行为应当视为被上诉人的收款行为，法律后果应当由被上诉人承担。吴清添在被上诉人处设办公室，带上诉人看房产，代收购房款，签署认购协议，签署《商品房买卖合同》，签署合同并备案后才由吴清添刷卡支付购房款等行为，上诉人完全有理由相信吴清添的行为代表被上诉人，吴清添从上诉人处收款的行为视为被上诉人的行为，其法律后果应由被上诉人承担。四、被上诉人主张吴清添的收款行为与其没有关系的抗辩不符合交易惯例和日常经验法则，不应采信��1、商品房买卖的交易惯例是在签署合同后提交备案登记之前必须要付清购房款，上诉人确实已于签署合同之前已经支付了350万元的购房款至吴清添账户，在双方已经确认购房款确为911736元的情况下，被上诉人理应退还上诉人多支付的2588264元。2、在正常的商品房交易过程中，不可能先办理备案登记再支付购房款。综上，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉求。被上诉人港中公司答辩称，原审判决正确，应予维持。一、吴清添并没有在被上诉人处开设办公室，吴清添使用的场所是开放的场所。二、吴清添不是被上诉人的员工。上诉人与吴清添之间的关系与被上诉人无关。三、房屋买卖过程中，存在先备案再付款或者先付款再备案两种情形。四、上诉人主张的跟被上诉人购买的是店面与商品房，但其只提交了店面的购买合同，没有提交商品房的购买合同，应承担举���不能的后果。经审理查明，上诉人对原审判决查明事实提出异议，认为1、其系与吴清添在吴清添的办公室商议买卖事宜的。2、原审判决遗漏查明吴清添的建行账号。3、原审判决遗漏查明讼争合同约定的内容。4、讼争合同备案的具体时间是2014年6月6日。5、吴清添系用刷卡方式支付刘桂芳的购房款的。被上诉人对原审判决查明事实亦提出异议，认为1、上诉人与吴清添协商的处所是开发商的处所，不是针对特定人开设的场所。2、吴清添的银行账号情况与被上诉人无关。审理过程中，双方均未提交新的证据。本院认为，本案的焦点在于能否认定吴清添代表港中公司收取讼争350万元款项。首先，并无证据证明吴清添系港中公司的员工，亦无授权委托等材料可以证明，吴清添系代表港中公司从事售房行为。其次，房屋买卖并非小事，当事人应谨慎处理。在未签订任何书面合同的情况下，刘桂芳即将350万元汇入吴清添的个人账户，本就不符常理，更无法证明刘桂芳与港中公司存在350万元的房屋买卖合同关系。第三，并无证据证明吴清添收取的350万元购房款有支付给港中公司。因此，上诉人主张吴清添收取款项的行为应由港中公司承担法律后果，证据不足，原审判决不予支持，并无不妥。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费27506元，由上诉人刘桂芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 洪德琨代理审判员 章 毅代理审判员 黄南清二〇一五年六月五日书 记 员 王兴胜附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：