（2015）苏中民终字第01510号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-12-21
案件名称
张训和与陈宗良、陶海花房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈宗良,张训和,陶海花
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第01510号上诉人（原审被告）陈宗良。委托代理人徐江。被上诉人（原审原告）张训和。委托代理人陈钢，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陶海花。委托代理人巢健。上诉人陈宗良房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2014）昆民初字第2257号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2006年7月3日，原审原告（乙方）与原审被告陶海花（甲方）经由昆山市佰杰房产交易服务有限公司介绍，订立房屋买卖成交合同，约定原审被告陶海花将位于昆山市玉山镇大公小区18号楼206室房屋（面积91.39㎡）出售给原审原告，房屋转让款为210000元。合同第八条约定“甲方需积极配合中介方办理过户手续并积极出示过户时所需一切证件”，合同第九条第④款约定“余额叁万元整在过户当时一次付清给甲方”。2006年7月3日，原审原告向中介方昆山市佰杰房产中介咨询有限公司支付购房款40000元；2007年1月30日，原审原告向昆山市佰杰房产中介咨询有限公司支付购房款120000元；2007年5月6日，原审原告向昆山市佰杰房产中介咨询有限公司支付购房款20000元，庭审中原审被告陶海花承认收到原审原告上述购房款合计180000元。2013年12月10日，原审原告向昆山鑫鼎房产中介有限公司交纳“办理费用”2340元。原审原告在与原审被告陶海花签订房屋买卖合同后于2006年12月入住房屋使用至今。另查明：原审被告陶海花与原审被告陈宗良婚姻登记时间为1969年10月1日。涉案房屋产权登记时间为2013年11月15日，所有权情况为两原审被告共同共有，房屋性质为商品房（增宅）。又查明：原审原告和原审被告陶海花因房屋过户事宜曾发生纠纷，原审被告陶海花认为房屋转让价格过低，希望原审原告适当补偿，后双方协商一致，原审原告同意补偿原审被告陶海花30000元。但庭审中，原审原告与原审被告陶海华均确认房屋转让价格为210000元，上述协商的30000元补偿并不属于对房屋转让价格的变更。再查明：原审原告曾于2013年12月31日向原审法院起诉，后向原审法院申请撤诉，原审法院于2014年6月30日作出裁定，准许撤诉。以上事实由房屋买卖成交合同、收据、结婚证、房产证及双方庭审陈述为证。原审原告张训和诉称：2006年7月5日，原审原告经昆山市佰杰中介服务有限公司居间介绍，与原审被告签订了一份房屋买卖成交合同，合同约定，原审被告将昆山市玉山镇大公小区18号206室出售给原审原告，总价款210000元。合同签订后，原审原告支付了购房款180000元，约定剩余房款于过户时支付，原审被告于2006年底之前交付了房屋钥匙，原审原告收到钥匙后即搬进房屋居住，现原审被告拒绝办理过户，故原审原告诉至法院，要求判令：1、两原审被告将昆山市玉山镇大公小区18号206室房屋产权过户给原审原告；2、两原审被告赔偿原审原告损失（自法院受理之日起，按同区位相同面积房屋租金价格计算至判决生效之日止）。原审法院认为：本案的争议焦点为原审原告与原审被告陶海花签订的房屋买卖合同效力认定问题，原审原告在和原审被告陶海花签订房屋买卖合同之后依约支付了大部分房款180000元，并于2006年12月入住使用至今，原审被告陈宗良作为原审被告陶海花的配偶对出售涉案房屋并收取房款一事应当知情并认可，故原审原告与原审被告陶海花签订的房屋买卖合同合法有效。现原审原告依约支付了办理过户手续前的足额房款，原审被告陶海花与原审被告陈宗良也应当按照合同约定及时办理过户手续，由于双方在合同中明确约定剩余的房款应当在房屋过户之时一次性付清，因此原审原告也应在房屋办理过户时付清剩余房款30000元。关于原审被告提出的“一事不再理”的抗辩，根据我国民事诉讼法的相关规定，准许当事人撤回起诉并不适用“一事不再理”的法律规定，因此原审法院对此抗辩理由不予采纳。关于原审原告主张的损失，由于原审原告未能提供足够证据证明，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：一、原审被告陶海花、陈宗良于判决生效之日起十日内协助原审原告张训和办理昆山市玉山镇大公小区18号206室房屋的产权过户手续。二、原审原告张训和在办理完过户手续后十日内向原审被告陈宗良、陶海花支付剩余购房款30000元。三、驳回原审原告张训和的其他诉讼请求。案件受理费4450元，减半收取2225元，保全费1570元，合计3795元，由原审被告陶海花、陈宗良负担3000元，由原审原告张训和负担795元，两原审被告负担部分原审原告已预交，原审法院不再退还，由两原审被告在本判决生效后十日内直接支付给原审原告。上诉人陈宗良不服原审判决，向本院提起上诉称：1、昆山市玉山镇大公小区18号206室房屋是陈宗良、陶海花夫妇共同拥有的财产。陶海花未经上诉人同意，擅自将该房屋卖给张训和，故陶海花与张训和签订的买卖合同无效。2、原审法院认定涉案房屋是商品房错误。根据拆迁公司与陶海花签订的房屋拆迁补偿安置协议书，涉案房屋性质是安置房。3、原审法院认定涉案房屋出售并收取房款时，陈宗良应当知情认可，而陈宗良根本不知情，没有在任何合同上签过字，也没有收到任何购房款。原审法院错误推定，违背以事实为依据的宗旨，违背国家相关规定。4、陈宗良与陶海花户籍地都是昆山市玉山镇大公小区18号楼206室，该房屋属夫妻共同共有财产，是唯一的安置居住房，是政府对老房屋拆迁后依法安置的安置房，国家规定不允许任何人买卖安置房，况且上诉人对房屋一直坚决不肯买卖。综上，上诉人的合法权利受到了陶海花的侵犯。我国城市房地产管理办法规定了未依法登记领取权属证书的房产，不得转让或买卖。陶海花与张训和在签订房屋买卖协议书时，上诉人尚未实际取得安置房，更未取得权属证书，该协议虽为双方真实意思表示，但违反了法律强制性规定，应属无效。原审法院认定事实不清，错误判决，请求二审法院撤销原审判决，依法确认涉案房屋买卖合同无效，判令张训和将房屋返还给上诉人，并判令陶海花向张训和退还非法购房款。被上诉人张训和二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人陶海花二审辩称，陶海花没有文化不懂法律。当时陶海花与丈夫发生矛盾，互相猜疑，感情破裂。陶海花隐瞒陈宗良将夫妻共有的房产卖给张训和。事后陶海花对陈宗良撒谎说房子租给张训和，到2013年11月15日办理房产证时，陈宗良才知道将此房屋卖给张训和。陈宗良没有文化不懂法律，当时和陶海花吵架大骂。陶海花现在知道错了，不应该把政府分配的优惠房卖掉，私自将共有房产卖掉违法。法律明确规定共有的房地产未经其他共有人同意不得转让。另外没有依法登记领取所有权证书，也不得转让。请求法院依法取消买卖协议，返房退款。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，张训和与陶海花签订房屋买卖合同后，按照合同约定支付购房款，并于2006年12月入住使用房屋至今。直至诉讼前，陈宗良并未针对房屋向张训和提出异议，根据陈宗良与陶海花陈述双方夫妻感情不合，却对其陈述的唯一房屋长达数年不向使用人过问，原审法院认定陈宗良对陶海花出售涉案房屋知情并认可合理。张训和与陶海花签订的房屋买卖合同系当事人自愿签订，合法有效，现涉案房屋已经具备过户条件，原审法院判决陶海花、陈宗良协助张训和办理涉案房屋的产权过户手续并不违反法律规定。综上所述，上诉人陈宗良的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由上诉人陈宗良负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 孙 毅代理审判员 黄学辉二〇一五年六月五日书 记 员 毛莉莉 来自