（2015）沈中民二终字第1522号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-11-30
案件名称
上诉人刘平平与被上诉人辽宁省宁大宾馆房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘平平,辽宁省宁大宾馆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1522号上诉人（原审被告）：刘平平，女，1971年6月24日出生，汉族，私营业主，住址沈阳市和平区委托代理人：张龙，系辽宁开宇律师事务所律师。委托代理人：潘莉莉，系北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审原告）：辽宁省宁大宾馆，住所地：沈阳市和平区市府大路**号。法定代表人：李东海，系该公司总经理。委托代理人：汪席春，系辽宁事成律师事务所律师。上诉人刘平平因与被上诉人辽宁省宁大宾馆（以下简称“宁大宾馆”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月21日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，审判员孙卓，代理审判员王虹参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。宁大宾馆一审起诉称：2011年11月1日，原告与被告签订房屋租赁协议，被告承租原告位于沈阳市市府大路45号主楼一层房屋，租赁期限自2011年11月1日至2026年10月31日止。其中2011年11月1至2014年10月31日期间的租金为年租金11万元。原告与被告签订的房屋租赁协议第十三条约定；乙方（被告）有下列情形之一的，甲方（原告）可以单方面终止本协议，收回房屋。因此造成的一切损失由乙方（被告）自行承担责任，其中第三点：拖欠房屋租金超过十五天的……。原告与被告协议签订后，自2013年11月1日起至原告诉讼之日止，被告一直未支付租金，经原告多次催要被告始终不予交纳，被告拖欠租金的时间已经超过365＋40天。被告的行为已经构成协议根本违约，依据双方签订的房屋租赁协议中关于解除协议的约定条款，现原告请求法院判令解除原告与被告2011年11月1日签订的房屋租赁《协议书》，并判令被告向原告其占用原告房屋期间的房屋租金。2013年11月1日至2014年10月31日租金11万元，及2014年11月1日至判决生效之日止的租金。诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付2013年11月1日至2014年10月31日的房租租金11万元；2、请求法院判令被告向原告支付自2014年11月1日起至判决生效之日止的房屋租金［年租金÷365天＊（实际占有天数）］；3、请求法院判令解除2011年11月1日原告与被告签订的房屋租赁《协议书》；4、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。刘平平一审答辩称：1、被告并非拖欠原告的房屋租金，实际上原、被告一直就宁大宾馆三楼房屋的租赁问题进行诉讼及协商，最后协商的结果是宁大宾馆承诺赔偿被告因未能实际使用及租用三楼所造成的损失。最后在宁大宾馆的负责人王峰的承诺下将赔偿的损失抵扣被告一楼的租金，双方就此事已达成共识，所以实际上该部分租金已由该补偿费用予以抵扣，故我方不欠原告任何房租；2、既然我方并未拖欠原告相关房租，该份租赁协议就不应当予以解除，我方要求继续履行。综上，请驳回原告的诉讼请求。一审法院查明：2011年11月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》一份，约定甲方将自有的坐落于沈阳市市府大路45号一层房产（9轴1／9轴，D轴-1／F轴，1／9轴-1／11轴，B1-D1轴）出租给乙方经营会所，乙方同意按该房产现状接收租赁。租期共15年，自2011年11月1日起至2026年10月31日止，其中从2011年11月1日起至2014年10月31日止每年租金为11万元，2014年11月1日起至2017年10月31日止每年租金为13万元……。租金支付方式为上打租，于本协议签订后，乙方于每年10月1日前向甲方一次性支付全年的全部租金……。该协议第十三条约定了如乙方拖欠房屋租金超过十五天甲方可以单方终止协议。协议签订后，原告将诉争房屋交予被告使用，被告向原告支付了2011年11月1日至2013年10月31日房屋租金。2013年11月1日后，被告未向原告支付房屋租金。一审法院认为：原、被告签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应自觉履行。关于原告主张解除其于2011年11月1日与被告签订的《协议书》并要求被告支付房屋租金的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告未按协议约定履行给付房屋租金义务，系违约行为，符合协议第十三条约定的解除条件，被告应为其违约行为承担不利后果，故对原告该部分诉讼请求，本院予以支持。关于租金的具体数额问题。根据原、被告签订的协议约定的标准，即：2011年11月1日至2014年10月31日年租金为11万元、2014年11月1日至2017年10月31日年租金为13万元。被告2013年11月1日至2014年10月31日应支付原告租金为110，000元，2014年11月1日至本判决确定交予之日止的租金以130，000元÷365天＊（实际占有天数）为标准计算。关于被告抗辩其并非拖欠原告房屋租金一节，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告应为其抗辩承担举证责任，而庭审中被告无证据证明该抗辩，故对该抗辩，本院不予采信。关于原、被告签订的协议解除后的后果处理问题。虽原告在本案诉求中未明确表示要求被告交予诉争房屋，但原告主张解除与被告签订的房屋租赁协议，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告签订的协议解除后，被告存有向原告交予诉争房屋的义务，为避免当事人累诉，故本院认定被告应在协议解除后将诉争房屋交予原告；对于被告交予诉争房屋后的后果问题，经本院依法释明，被告庭审中提出反诉请求，其后又于2013年3月23日向本院提交撤回反诉申请，应视为其对自身权利的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审判决：一、解除原告辽宁省宁大宾馆与被告刘平平于2011年11月1日签订的《协议书》；二、本判决生效之日起十五日内，被告刘平平将坐落于沈阳市市府大路45号一层房产（9轴1／9轴，D轴-1／F轴，1／9轴-1／11轴，B1-D1轴）腾空并交予原告辽宁省宁大宾馆；三、本判决生效之日起十日内，被告刘平平支付原告辽宁省宁大宾馆自2013年11月1日起至2014年10月31日止的房屋租金110，000元；四、本判决生效之日起十日内，被告刘平平支付原告辽宁省宁大宾馆自2014年11月1日起至本判决确定的交予之日止的房屋租金，以130，000元÷365天＊（实际占有天数）为标准计算。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费3，100元，减半收取1，550元，由被告刘平平负担。宣判后，上诉人刘平平不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决书，判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。主要理由：一、上诉人并不拖欠被上诉人的房屋租金。由于双方之间就一层和三层的房屋租赁事宜一直在协商，上诉人已将三层的房租交付给被上诉人，但是被上诉人未按约定交付房屋，致使上诉人一直无法使用，导致双方对于一层的房租存在争议，上诉人受到房租的损失。被上诉人一直未予积极回应，致使上诉人一直等待被上诉人回复。此后，双方协商被上诉人同意用三层的房租来抵扣一层的房租。二、上诉人并不拖欠被上诉人房租，双方可以协商解决相关事宜，租赁协议不应解除。三、上诉人一审要求王峰出庭质证，一审未按照民事诉讼法的规定要求王峰出庭不符合法律规定。王峰应当出庭质证，说明案件事实情况。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人宁大宾馆二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。主要理由：一、上诉人欠我方房租事实存在，上诉人应当提交缴纳房租的证据。二、上诉人提到的三楼的房租问题，与本案既无关联性，也无法律关系，且该纠纷已经法院生效判决，判决结果不涉及本案。三、有关本案的房租纠纷，从始至终我方多次向上诉人声明房屋租金不可商量，上诉人必须按照协议约定执行，否则将解除租赁关系，我方从不曾与上诉人协商抵扣租金。四、王峰不是我方员工，其是辽宁省司法厅的公职人员，与我方没有隶属关系，也与本案无关。上诉人刘平平二审提交如下证据：被上诉人工商信息查询卡，证明被上诉人原系“辽宁省监狱警察接待中心”，归辽宁省司法厅管理，王峰是被上诉人实际负责人，王峰一直与上诉人接洽租赁相关事宜。被上诉人宁大宾馆提出，被上诉人工商登记主管部门是“辽宁省监狱管理局”，王峰是辽宁省司法厅的公职人员，早已不是被上诉人的法定代表人，也未在被上诉人担任职务，王峰对外无权代表被上诉人。被上诉人宁大宾馆二审提交如下证据：沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第1148号民事判决书、沈阳市中级人民法院（2015）沈中民二终字第281号民事判决书，证明其第二点答辩意见，即三楼的房租问题，与本案并无关联。上诉人刘平平对证据的真实性没有异议，但提出三楼纠纷与本案相关联，被上诉人在该案审理过程中提出过反诉，上诉人准备对该案生效判决提出申诉，本案纠纷产生原因是王峰代表被上诉人对上诉人许诺后未履行造成。本院经审理查明：刘平平曾就三楼租赁产生纠纷起诉宁大宾馆，诉请宁大宾馆继续履行租赁合同，赔偿其经济损失等。宁大宾馆提出反诉要求解除租赁合同，要求刘平平支付拖欠的租赁费等，沈阳市和平区人民法院一审判决解除租赁合同，宁大宾馆返还刘平平租金4.25万元。刘平平不服提出上诉，本院二审维持原判，该案二审判决已生效。另查明：宁大宾馆工商登记为全民所有制企业，主管部门是“辽宁省监狱管理局”，王峰曾于1996年6月11日至2000年4月6日担任其法定代表人。本院查明的其他事实与一审法院查明事实基本一致。上述事实，有当事人的陈述、租赁合同、沈阳市和平区人民法院（2013）沈和民二初字第1148号民事判决书、沈阳市中级人民法院（2015）沈中民二终字第281号民事判决书、工商登记查询卡等证据，经庭审质证及本院审查，予以确认，在一审、二审卷宗佐证。本院认为：本案争议焦点为刘平平是否拖欠宁大宾馆房屋租金，双方之间签订的租赁合同是否应予解除。关于刘平平是否拖欠宁大宾馆房屋租金的问题。首先，刘平平主张王峰代表宁大宾馆承诺将三层赔偿款抵扣一层房租，宁大宾馆明确予以否认，刘平平应就其该项主张承担举证证明责任。根据本案查明的事实，刘平平和宁大宾馆签订及履行租赁合同期间，王峰并不是宁大宾馆的法定代表人。刘平平申请王峰出庭作证，本院二审按照刘平平提供的联系电话通知，接听人拒绝出庭，并表示其只是双方之间的介绍人。由于刘平平不能举证证明王峰在宁大宾馆担任管理职务，亦不能举证证明王峰有权代表宁大宾馆对外进行承诺，故其提出王峰代表宁大宾馆向其作出承诺的主张不能成立。其次，双方之间就三层房屋租赁产生纠纷已经法院生效民事判决书认定处理，且前案判决返还租金数额并不足以抵扣本案应给付的租金数额，本案没有证据证明刘平平与宁大宾馆曾就抵扣款项达成过合意。因此，刘平平提出其不拖欠宁大宾馆房屋租金的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持，一审判决刘平平给付宁大宾馆租金正确，本院予以维持。关于双方之间签订的租赁合同是否应予解除的问题。刘平平未按照租赁合同约定向宁大宾馆支付租金的行为构成违约，符合双方签订的租赁合同约定的解除条件。因此，一审法院判决解除双方签订的租赁合同，并无不当，应予维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，100元，由上诉人刘平平负担。本判决为终审判决。审 判 长 解全晖审 判 员 孙 卓代理审判员 王 虹二〇一五年六月五日书 记 员 张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自