（2015）沪一中民二（民）终字第1104号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-06-26
案件名称
王伟明诉王华房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王伟明,王华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1104号上诉人（原审原告）王伟明。被上诉人（原审被告）王华。委托代理人林敏，上海欧森律师事务所律师。上诉人王伟明因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月21日受理后依法组成合议庭，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人王伟明、被上诉人王华的委托代理人林敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，王伟明、王＊＊＊存在合作关系，双方之间自2012年10月至2014年3月期间有多笔资金往来，涉及的金额较大。2013年10月15日，王伟明、王华签订了《房屋租赁合同》1份，合同约定王华将位于上海市松江区新松江路＊＊＊号＊＊＊室租赁给王伟明，租赁期限自2013年11月1日至2016年10月31日止。第一年租金为人民币（下同）800，000元，第二年租金为864，000元；第三年租金为933，000元，租金每年支付一次，王伟明另需支付租赁保证金50，000元。2013年10月12日、10月15日和10月25日，王华向王伟明出具了3份收据，分别载明王华收到王伟明交新松江路＊＊＊号＊＊＊室租赁押金50，000元、新松江路＊＊＊号＊＊＊室租金（2013年10月-2014年4月）400，000元、新松江路＊＊＊号＊＊＊室租金（2014年5月-2014年10月）400，000元。2013年10月25日，王伟明向王华出具了借条，称因资金周转需要，向王华借款800，000元，承诺于2014年1月25日前全额还清。另查明，王伟明母亲账户中，2013年9月30日有一笔600，000元的取款记录，2013年10月15日有一笔20，000元的取款记录。2014年9月17日，王伟明诉至法院，请求判令：1、解除王伟明、王华于2013年10月15日签订的《房屋租赁合同》；2、王华返还租金400，000元；3、王华返还押金50，000元；4、王华支付违约金50，000元；5、诉讼费由王华承担。本案争议焦点在于王伟明、王华之间的租赁合同是否实际履行。王伟明认为，王伟明、王华双方自2013年9月起洽谈有关房屋租赁事宜，为此于2013年10月12日以现金方式支付了押金50，000元；合同签订当日即2013年10月15日以现金方式支付365，000元，通过银行转账支付了35，000元；2013年10月25日又以现金方式支付了400，000元，并取得了租赁房屋的钥匙。上述钱款来源为，王伟明母亲账户领取的620，000元及王伟明向同学朋友的借款200，000元组成。王华认为，王伟明为了向父母拿钱归还在外的债务，为此与王华协商，双方于2013年10月15日签订租赁合同，为了取得王伟明父母相信，故由王华当天向王伟明出具了三份日期不同的收据。当日，王伟明也向王华出具了一份借条，其实王伟明从未支付租金。原审认为，一、王伟明、王华素有资金的来往，根据王伟明提供的来往明细，不管金额大小，均系银行转账形式。而本案租赁合同涉及的金额达800，000余元，却采取现金的方式进行支付，存在不合理的情形。王伟明称支付的租金中，2013年10月15日有一笔35，000元钱款系通过银行转账支付，而王伟明往来钱款账目显示注明该款系还款。二、从王伟明提供的母亲账户中取款的时间和借款时间看，在签订合同时，王伟明可以按照合同约定一次性支付当年租金800，000元，但未一次性支付，且王伟明也无法证明其从母亲处领取的钱款确用于支付租金。三、王伟明在双方未签订租赁合同的情况下即支付了押金50，000元，又向王华出具金额为800，000元的借条。王伟明的解释押金是为了保证合同的履行，借条是在签订租赁合同前书写，王伟明在支付租金后王华未予返还。但是，在合同中对已经支付押金的情况未予表示，仅表示在交房当日或之前支付保证金。而借条出具的时间为2013年10月25日，非王伟明所述签订合同之前。根据王伟明表述，其支付最后一次租金的时间为2013年10月25日，在租金支付后反过来再向王华出具借条，明显不合常理。四、对于系争房屋的钥匙如何回到王华处的事实，王伟明起诉时称王华在其汽车内强行拿走，庭审中又称钥匙一直放在单位办公室，不知何果不见了。该表述存在矛盾，无法证明房屋已经实际交付的事实。综上，法院采纳王华的意见，对王伟明意见不予采信。原审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王伟明、王华在签订《房屋租赁合同》后，未能实际履行，王伟明现起诉要求解除合同，而王华以已将租赁物另租他人的行为来表示解除双方的租赁关系，故法院对于解除租赁合同的请求予以支持。对于王伟明起诉要求王华返还租金、押金和违约金的请求，无事实和法律依据，法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，于二〇一五年三月二十日作出判决：一、解除王伟明、王华于2013年10月15日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回王伟明的其余诉讼请求。案件受理费人民币8，800元，减半收取计人民币4，400元，由王伟明承担4，000元，由王华负担400元。判决后，王伟明不服，上诉称：双方签订的租赁合同是真实的，且已履行了部分。王伟明收到租赁房屋后进行了装修，后王华要求收回房屋，向王伟明催讨钥匙。本案系王华违约在先，其应当返还租金。要求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人王华辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人王伟明主张双方的租赁合同真实履行，但未提供相应的证据予以证明，且对其如何使用租赁房屋，及如何归还房屋均不能合理解释，有违租赁房屋交易及履行的常态，本院不予采信。原审对双方租赁合同的解约及履行状态认定正确，理由阐述充分，本院不再赘述。综上所述，上诉人王伟明的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8，800元，由上诉人王伟明负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一五年六月五日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自