（2015）西中民一终字第00381号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-06-25
案件名称
冯某某与常某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
常某,冯某某,西安市某某商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西中民一终字第00381号上诉人（原审被告、反诉原告）常某。委托代理人丁某某。被上诉人（原审原告、反诉被告）冯某某。委托代理人蒋某某。原审第三人西安市某某商贸有限公司。法定代表人常某，系该公司总经理。委托代理人丁某某。上诉人常某因与被上诉人冯某某、原审第三人西安市某某商贸有限公司（以下简称某某商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2013）莲民初字01452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人常某及原审第三人某某商贸公司的共同委托代理人丁某某、被上诉人冯某某之委托代理人蒋某某到庭参加诉讼。本案现己审理终结。冯某某向原审法院起诉称，2012年9月23日，其与常某签订《房屋租赁合同》，约定将其自有房屋出租给常某使用。2012年11月2日，双方又签订《锦都商铺租赁合同补充协议》，明确约定租赁期内该房屋租赁一切税费由常某承担。合同签订后，常某支付了第一期的租金，自第二期租金支付期限即2013年7月1日起，常某未按合同约定支付租金，亦从未支付租金税费，致冯某某的租金、租金利息、滞纳金、物业费等各项损失不断扩大，且常某在装修时对房屋固有墙体进行了损害，造成损失。请求判令：1、解除冯某某、常某所签房屋租赁合同；2、常某支付冯某某自2013年7月1日至2014年5月28日止拖欠的房屋租金共计1226250元，2014年5月29日起，常某按每天3750元（未含税金）的租金标准向冯某某支付租金至实际交房之日止；3、常某向冯某某支付自2013年7月1日至付清全部拖欠租金之日止的延迟支付租金的利息（截止到2014年5月28日应付延迟履行租金的利息为135000元）；4、常某支付自2013年7月16日至付清全部拖欠租金之日止的迟延支付租金的滞纳金（截止到2014年5月28日应付的迟延支付租金的滞纳金共计60335元）；5、常某支付冯某某违约金人民币112500元；6、常某支付从2014年4月至2014年5月欠缴物业费、水、电费以及墙体损坏损失共计46637.46元；7、常某支付冯某某所应承担的税费共计543115.458元；8、常某、某某商贸公司立即腾交房屋、将某某商贸公司营业执照迁出本址并将房屋恢复原状；9、常某承担全部诉讼费用。常某辩称，冯某某不是本案适格当事人，冯某某并非涉案房屋的所有权人，该房屋所有权人共6人，从所有权人的授权委托范围看并没有授权冯某某以自己的名义签订房屋租赁合同，故冯某某超越代理权签订的租赁合同为无效合同。2012年10月11日，冯某某交付了房屋，常某、某某商贸公司与陕西某某装饰设计有限责任公司、陕西海盛制冷科技发展有限公司签订了装修合同及空调安装施工合同，并支付费用200多万元，对租赁场地进行了精装修，安装专用空调。2013年2月4日，某某商贸公司向西安市莲湖区公安消防大队申请进行消防安全检查，经检查提出了“确保疏散通道安全出口畅通”等4点意见，按照整改意见，常某要求冯某某打开在北侧安全出口及设置疏散平台，被冯某某拒绝，致常某无法向文化局申请文化场所经营许可证。2014年1月8日，消防大队向某某商贸公司下达责令限期改正通知书，具体问题为安全出口未保持畅通，冯某某仍将北侧安全通道锁住拒绝打开，造成该租用场所不能实现租赁合同目的。冯某某故意拒绝履行合同约定义务及法定义务，致常某、某某商贸公司无法正常使用房屋，构成根本违约，常某及第三人未支付租金系行使先履行抗辩权。根据租赁合同附件约定，出租方违约除承担一个月房租的违约金外，5年内违约需承担100%装修费用。请求法院驳回冯某某的诉讼请求。常某反诉称，2012年9月23日，冯某某、常某签订《房屋租赁合同》，约定冯某某将位于西安市莲湖区锦都花园X幢X单元XXXXX室面积为1619㎡的商业用房租赁给常某。合同签订后，常某办理了营业执照，成立了某某商贸公司，对租赁场地进行全面精装修，装修费用共计2081883元，并支付冯某某第一期租金675000元。因租赁场地北侧消防安全出口不通畅，致常某在办理消防安全许可证和文化娱乐场所经营许可证时未获批准。冯某某交付租赁场地时，根据其出示的原始结构图安全出口为2个，常某装修时安全出口设计为2个，根据建筑设计防火规范是符合要求的，但冯某某将北侧的安全出口长期锁住无法使用，致常某无法正常营业，造成损失。反诉请求判令：1、解除冯某某与常某签订的租赁合同；2、冯某某返还租金675000元；3、冯某某承担装修费2081883元；4、冯某某承担一切诉讼费用。冯某某针对反诉辩称，常某要求返还租金675000元无事实和法律依据，双方签订的《房屋租赁合同》依法成立，其按合同约定履行交房义务，常某不仅顺利取得了《消防安全检查意见书》、《卫生许可证》、《餐饮许可证》，办理了营业执照，并按合同约定支付第一期租金。关于消防责任问题，实践中建筑物投入使用需要两次消防审核，首先由建设单位根据消防法规申报建筑消防备案或验收，若使用人开设宾馆、饭店、茶楼等公众聚集场所，应由使用人申报二次消防验收，使用人为消防安全责任人，建设单位或产权人仅有协助义务。结合《陕西省公安厅建筑工程消防验收意见书【陕公消检字（2005）第008号】》、《消防安全检查意见书【莲公消检字（2013）第3032号】》，诉争租赁场地已经通过消防验收，常某以消防责任问题称冯某某违约，缺乏事实和法律依据，依法应当驳回。常某在本诉答辩时要求解除合同，但在反诉时要求确认合同无效，前后矛盾。常某已经过消防验收，按照法律规定，即使常某从事文化产业经营办理文化产业许可证也是没有障碍的。冯某某的合同义务仅仅是交付适合的房屋，并不干涉房屋的商业用途。常某长期拖欠租金，经反复催缴仍不支付，已构成根本违约。根据合同约定，承租人违约除承担一个月房租的违约金外，留下所有室内固定装修，不得要求出租人赔偿装修费用。常某要求支付装修费的主张缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。某某商贸公司述称，常某所述属实，同意常某的辩称理由及反诉请求。原审法院查明，西安市莲湖区南二环西段群贤路X号西安锦都花园X幢X单元XXXXX室房屋（产权证号：西安市房权证莲湖区字第1050106015一10一2一10201一l）所有权人为米某甲、冯馨卉、吴某、米某乙、米某丁、白某。冯馨卉系未成年人，贺静为冯馨卉的监护人，房屋面积为1619.63平方米，规划用途为商业。2012年8月8日，米某甲、冯馨卉、吴某、米某乙、米某丁、白某共同签订个人授权委托书，共同委托授权冯馨卉的监护人冯某某对上诉房屋进行管理，对外代表全体委托人，进行如下活动：1、租赁、经营合同签订；2、与物业沟通协商；3、与租赁方沟通协商；4、收益管理、账务统计；5、其他日常管理活动。米某甲、贾某、吴某、米某乙、米某丁、白某、冯某某在授权委托书上签字并按捺指印。2012年9月23日，冯某某、常某签订《房屋租赁合同》，约定冯某某将位于西安市莲湖区南二环西段群贤路6号西安锦都花园2幢l单元10201室，建筑面积1619.63平方米房屋出租给常某，房屋用途为商业，租赁期限为2012年10月1日至2028年l月31日，装修期为2012年10月l日至2013年2月1日，租金标准为每月112500元，房屋的支付日期为，“第一期租金675000元，付款时间2012年9月30日。第二期租金675000元，付款时间2013年7月1日。第三期租金675000元，付款时间2014年1月1日。…”如无故拖欠，冯某某给予常某15天宽限期，从第16天开始按实欠租金的万分之2加收滞纳金。关于违约责任的约定为，冯某某违约除承担一个月房租违约金外，5年内违约还需承担100%的装修费用。常某违约除承担一个月房屋违约金外，留下所有室内固定装修，冯某某亦有权要求常某清理装修。合同签订后，冯某某向常某交付了房屋，常某对租赁房屋进行装修、安装空调系统，并支付冯某某第一期租金675000元。2012年11月1日，双方签订《锦都商铺租赁合同补充协议》，约定租赁期内与房屋租赁有关的一切税费由常某承担，冯某某不承担，合同房价为冯某某税后净收入价。2013年3月27日，某某商贸公司取得企业法人营业执照，公司住所地为租赁房屋，法定代表人为常某，经营范围包括饮品、公共浴室、茶座经营。某某商贸公司还取得了卫生许可证及餐饮服务许可证。2013年2月5日，西安市莲湖区公安消防大队向某某商贸公司出具《消防安全检查意见书》【莲公消检字（2013）第3032号】，记载“根据你单位关于茶秀营业前消防安全检查的申请，我大队于2013年2月4日派员进行了消防安全检查。经检查，同意使用，有效期壹年，并提出以下意见：1、确保疏散通道、安全出口畅通。2、保证消防器材完好有效，疏散指示标志、应急照明使用正常。3、加强电气线路安全检查，并定期进行检测。4、加强员工消防安全培训。”庭审中，双方对租赁房屋是否通过消防安全检查有异议。冯某某认为消防验收每年都要进行，每次批准期限均为1年，消防安全检查意见书为格式文书，是倡导性意见，常某取得该意见书后，即通过了消防安全检查。常某称消防检查并未通过且消防大队提出意见，要求确保疏散通道安全出口畅通，但冯某某将北侧的安全出口长期锁住无法使用，致常某无法正常营业，属根本违约。审理中，常某申请对租赁房屋内经营的畅江阁全部装修价值进行评估。经西安建华资产评估有限责任公司评估，出具西建华评报字（2014）060号评估报告意见为：涉案房屋装修在评估基准日2014年4月11日所表现的市场价值为：1777148元，评估结论有效期间自2014年4月11日至2015年4月10日。评估报告向各方送达后，各方均对评估报告提出异议，西安建华资产评估有限责任公司对于双方的异议作出答复，表示实木大桥评估时遗漏，补充实木大桥评估价值为680元。双方对于异议答复表示认可。另查，常某向冯某某支付第一期租金后，再未向冯某某支付租金。2013年8月21日，米某丁与常某委托代理人俆连生签订《房租支付协议》，约定第二期租金及前期押金、部分费用合计710830元最晚支付期限为2013年8月31日。如未按期结清欠款，按月息2%支付2013年8月31日前所欠的租金本金与利息。2014年4月28日，于是法院与双方谈话，常某表示已将租赁房屋中物品搬走，愿意向冯某某腾交房屋。冯某某表示按照合同约定交房应当提前一个月通知，要求双方看过房屋现场后办理房屋移交，最晚于2014年5月28日移交房屋。2014年6月10日，常某将房屋腾交给冯某某，双方自行书写腾房字条，常某将物业费交至2014年3月底。庭审中，冯某某表示因房屋已经移交，放弃要求常某、某某商贸公司立即腾空房屋并将房屋恢复原状的诉讼请求，但要求某某商贸公司将营业执照迁出本址。冯某某缴纳了2014年4月至5月水、电费、物业等费用44637.46元，要求常某予以偿还。冯某某称补充协议约定包括房产税、营业税、个人所得税在内的一切税费由常某承担，要求常某支付税费共计543115.458元，但冯某某未提供已缴纳各项税费的证据。常某表示其已在2014年4月11日评估后合理时间内搬出，冯某某拒绝收房，恶意扩大损失，水、电费、物业等费用应由冯某某自行承担，关于各项税费，因房产税、营业税、个人所得税的纳税主体为出租人，故该补充协议违反法律，属无效条款，不同意承担各项税费。原审法院经审理认为，西安市莲湖区南二环西段群贤路6号西安锦都花园2幢1单元10201室房屋（产权证号：西安市房权证莲湖区字第1050106015-10-2-10201～1），所有权人为米某甲、冯馨卉、吴某、米某乙、米某丁、白某，6人共同委托授权冯馨卉的监护人冯某某对上述房屋进行经营管理，授权范围包括对外签订租赁合同并负责经营该商铺，该授权委托系6个所有权人的意思自治，常某表示签订租赁合同时冯某某已向其出示该授权委托书，故双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同为有效合同，常某认为租赁合同无效的主张，依法不予支持。合同签订后，冯某某依约交付房屋，常某理应按照合同约定按期足额支付房屋租金。本案双方当事人争议的焦点之一为涉案房屋是否通过消防安全检查。2013年2月5日，西安市莲湖区公安消防大队向第三人出具《消防安全检查意见书》【莲公消检字（2013）第3032号】明确记载，经检查，同意使用，有效期壹年，实际上该房屋已经通过了消防安全检查。常某以冯某某将北侧的安全出口长期锁住无法使用，消防安全出口不通畅，致其在办理消防安全许可证和文化娱乐场所经营许可证时未获批准为由，拒付第二期租金，无事实和法律依据，常某要求冯某某返还租金675000元的反诉请求，于法无据，依法不予支持。常某欠付租金，已构成违约，应当对合同解除承担违约责任。常某于2014年4月28日明示冯某某要求腾交房屋，按照合同约定交房应当提前一个月通知，即该租赁合同于2014年5月28日解除。关于欠付租金的数额，第二期租金为675000元，租金计算截止日期为2014年5月28日，2014年1月1日至2014年5月28日的租金为551250元，常某共计拖欠房租1226250元。冯某某请求常某支付拖欠的房屋租金，合法合理，依法予以支持。本案中，常某对租赁房屋进行了包括空调系统在内的全面装修，投资数额较大，使用时间不足2年，冯某某表示常某安装的空调系统其愿意继续利用，则空调装修的现有市场价值374850元由冯某某向常某支付。关于房屋其余部分的装修价值，冯某某称装修对其无使用价值，不同意向常某支付其余装修价值费用，但经过装修该房屋的价值已经得到提升，且向冯某某移交房屋后，冯某某已实际使用了装修，结合常某的违约行为，该房屋装修市场价值（除去空调价值）1402978元的30%计420893.4元由冯某某承担，70%计982084.6元由常某自行承担。根据合同约定，承租人违约承担一个月房租作为违约金，冯某某请求常某支付违约金112500元，于法有据，依法予以支持。根据本案合同履行情况、常某违约程度及冯某某预期利益等因素综合考虑，合同约定的违约金已足以弥补冯某某之损失，冯某某请求常某另行支付迟延支付租金的利息135000元及滞纳金60335元的诉讼请求，依法不予支持。常某应当承担2014年4月至5月的水、电、物业等费用，冯某某已向物业公司垫付46637.16元，现冯某某要求常某偿还，依法予以支持。冯某某要求常某缴纳与房屋租赁有关税费543115.458元，但未提供已缴纳各项税费的证据，可待实际缴纳后另行主张。另冯某某请求某某商贸公司将营业执照迁出的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、原告（反诉被告）冯某某与被告（反诉原告）常某所签租赁合同于2014年5月28日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）常某支付原告（反诉被告）冯某某2013年7月1日至2014年5月28日期间拖欠的房租1226250元；本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）常某支付原告（反诉被告）冯某某违约金112500元；四、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）常某支付原告（反诉被告）冯某某2014年4月至2014年5月欠缴物业费、水费、电费等费用共计46637.46元；五、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）冯某某支付被告（反诉原告）常某房屋装修市场价值、空调价值合计795743.4元；六、驳回原告（反诉被告）冯某某其余之诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）常某其余之反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47454元（本诉费30399元、反诉费17055元），由冯某某负担15585元，常某负担31869元（上述费用，冯某某预交30399元，常某预交17055元，在执行上述款项时，由常某直接支付冯某某14814元）。宣判后，常某不服向本院提起上诉称，冯某某作为本案原告的诉讼主体不适格，常某作为某某商贸公司的法定代表人是为该公司租赁房屋，由该公司经营使用，真正的权利、义务人应为某某商贸公司，一审法院对诉讼主体及承担责任主体认定错误；公安消防部门出具《消防安全检查意见书》，要求安全出口畅通，但由于冯某某将北侧安全通道锁住，导致安全出口未保持畅通，常某对租赁房屋进行装修后进行娱乐场所经营许可的申报，因消防安全，未获得通过，冯某某的违约行为使常某不能进行正常的经营，应承担违约责任。请求：撤销原判，判令冯某某赔偿常某装修费用1777149元及退还租金675000元；由冯某某负担一、二审诉讼费用。某某商贸公司同意常某的意见。冯某某辩称，诉争房屋虽然属于六人共有，但冯某某受六人委托管理房屋，常某是明知的，冯某某也是以本人名义签订的租赁合同，签订合同的双方是冯某某和常某，房屋的管理人也可以签订、解除租赁合同，主张权利，因此，本案当事人的诉讼主体适格。整栋大楼都通过了消防验收，常某在装修的时候又通过了公安消防部门的审批同意使用，办理了工商营业执照，一直持续地在经营，诉争房屋还有一个畅通的安全出口，常某所述的安全出口实际上就不存在，冯某某作为出租人提供的是商铺，具体用途并未约定，承租人应根据房屋实际情况进行经营。冯某某严格履行合同，不存在违约行为。常某长期欠缴房租，经多次催缴，仍然没有交纳，严重违约。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，冯某某、常某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的禁止性规定，应为有效合同。双方均应依约严格履行各自义务。在冯某某依约交付房屋后，常某长期拖欠租金，已构成违约，应依法承担违约责任。故冯某某要求解除租赁合同，判令常某支付拖欠租金、违约金、物业费、水电费等诉请，于法有据，应予支持。出租人通常是租赁标的物的所有权人，但法律上并不以租赁物的所有权人为限，对标的物享有合法的管理、使用、收益权的人，亦可以将其出租收益。本案中，诉争房屋的所有权人虽为米某甲、冯馨卉、吴某、米某乙、米某丁、白某，但该6人共同书面授权冯某某对房屋进行管理、收益，常某在与冯某某本人签订租赁合同时对此是知晓的，并没有提出异议，根据合同相对性原则，冯某某和常某应为《房屋租赁合同》的双方当事人。因此，常某辩称冯某某作为本案的原告主体不适格、某某商贸公司应是租赁合同权利义务人之理由，本院依法不予采信。此外，除过双方诉争的安全出口之外，该房屋还有另外一个安全出口是畅通的，双方交接房屋时，常某对租赁物的现状是知情的，因合同中并未约定具体用途，其作为承租者在具体使用房屋时应根据用途对消防安全检查验收自行承担责任，而且公安消防部门出具《消防安全检查意见书》，明确同意使用，实际上该房屋已经通过了消防安全检查，所以，常某以冯某某未保持安全出口畅通、构成违约为由拒付租金，无事实和法律依据，不能成立。原审法院根据实际情况已对常某的装修、设备设施作了适当处理，并无不妥。综上，常某之上诉请求，依法不予支持；原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30399元，由上诉人常某负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔志刚代理审判员 朱筱滢代理审判员 陈 帅二〇一五年六月五日书 记 员 段永亮 关注公众号“”