（2015）南中法民终字第843号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-10-13
案件名称
四川宏瑞建设有限公司与赵团年、赵帅商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川宏瑞建设有限公司,赵团年,赵帅
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）南中法民终字第843号上诉人（原审被告）四川宏瑞建设有限公司。法定代表人吉怀先。委托代理人冯春容。委托代理人徐家齐。被上诉人（原审原告）赵团年。被上诉人（原审原告）赵帅。委托代理人赵谭英。委托代理人杨光全。上诉人四川宏瑞建设有限公司（以下简称宏瑞公司）因与被上诉人赵团年、赵帅商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第2692号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人宏瑞公司的委托代理人冯春容、徐家齐，被上诉人赵团年、赵帅的委托代理人赵谭英、杨光全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明：2008年12月17日，赵团年、赵帅与宏瑞公司签订《商品房买卖合同》，约定二人在宏瑞公司处购买由该公司开发的西充县晋城镇晋城大道四段“枫丹筱筑”A幢B单元C号房，合同载明的面积为79.66㎡，单价为990元/㎡，购房款总计78,860元，并约定出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同于2008年12月18日经西充县公证处公证。赵团年、赵帅分别于2007年8月15日、2007年8月25日、2008年12月17日向宏瑞公司交纳购房款7,000元、20,000元、4,860元，宏瑞公司出具了收款收据，并加盖了宏瑞公司枫丹筱筑项目部预定房专用章。2010年3月22日，赵团年向持有宏瑞公司枫丹筱筑项目未收购房款购房户名单的吉小云交纳了购房款56,000元，吉小云于当日出具了收条，载明：“今收到赵团年交来购买枫丹筱筑A幢C房款50,600.00元，大写伍万陆仟元整”。综上，赵团年、赵帅共计支付购房款87,860元（含面积补差款）。赵团年、赵帅于2010年3月22日向吉小云交付下欠的56,000元购房款后，吉小云于当日向赵团年、赵帅交付了房屋钥匙及水、电缴费卡。赵团年、赵帅于2012年对所购房屋进行装修并入住至今。原审法院认为：赵团年、赵帅与宏瑞公司于2008年12月17日签订的《商品房买卖合同》，约定二人在宏瑞公司处购买由宏瑞公司开发的西充县晋城镇晋城大道四段“枫丹筱筑”A幢B单元C号房，该合同经过西充县公证处公证，该合同合法有效，法院予以认可，双方均应按照合同约定履行各自义务。赵团年、赵帅向宏瑞公司交付的前三笔购房款，宏瑞公司无异议，法院予以认可。宏瑞公司在庭审中对原告向吉小云交付的56,000元不予认可，但吉小云收取该款时持有宏瑞公司枫丹筱筑项目未收购房款购房户名单，且吉小云在收取该款项后即向赵团年、赵帅交付了房屋钥匙及水、电缴费卡，应当视为吉小云有权代表宏瑞公司收取购房款。且该房总价款87,860元（含补差款），截止2008年12月17日，赵团年、赵帅前三笔共计仅支付购房款31,860元，如果还下欠56,000元未付，在购房人未办理按揭的情况下，近6年的时间内，宏瑞公司未主张要求支付下欠购房款与情理不合；买受人于2012年对所购房屋进行装修并入住至今，宏瑞公司对对方的上述行为也未予以阻拦。综上，宏瑞公司辩称对方已付的56,000元没有其公司印章不予认可的理由不成立。买受人已履行了合同的全部义务，宏瑞公司应当在约定的时间内协助对方办理权属登记。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，判决：限被告四川宏瑞建设有限公司于本判决生效后二十日内协助原告赵团年、赵帅办理西充县晋城镇晋城大道四段“枫丹筱筑”A幢B单元C号房的房屋所有权证及国有土地使用证。案件受理费1,771元，由被告四川宏瑞建设有限公司承担。宣判后，宏瑞公司不服，向本院提出上诉，认为一审判决认定事实不清，适用程序错误，请求撤销一审判决。理由：1、一审原告赵帅不是案涉房屋的购买人，上诉人从未与赵帅签订过房屋买卖合同，上诉人持有的房屋买卖合同中也显示只有赵团年一人是房屋买受方；2、案涉房屋的进户门钥匙至今在宏瑞公司，且该房屋的价款是87,860元，上诉人只收取了其中的31,860元，余下56,000元的房款被上诉人未向公司支付，吉小云既非上诉人公司的员工也不是公司的委托代理人，一审认定被上诉人向吉小云缴纳了56,000元的房款并且吉小云将案涉房屋的钥匙和水电缴费卡交给了被上诉人，是没有证据印证的。被上诉人答辩称，2007年交定金的时候是赵团年一个人交的定金，但是签订合同和公证的时候都是赵团年和赵帅一起的，上诉人盖了公章的收据上都有赵团年和赵帅二人。吉小云是可以代表公司收房款的，最后一笔五万多的房款确实是交给吉小云的，吉小云在收钱的时候拿了一个购房人欠付房款的表单，在被上诉人把剩余房款交清之后，吉小云将案涉房屋及其钥匙还有有关的卡交给了被上诉人。至于吉小云收钱之后，为何没到公司去换发票，那是公司内部的事情。被上诉人从2012年在房屋内居住至今，当初由于化粪池没处理好，导致粪便倒灌进了房子，被上诉人请人处理后，当时对方和吉小云还就这个费用的承担与被上诉人进行了商量。被上诉人认为一审认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。二审审理查明，由于化粪池出现问题导致粪便倒灌进案涉房屋，就清理粪便所花费的费用，上诉人支付了5,000元。上诉人对此辩称，并不知晓粪便倒灌一事，只是对方要5,000块钱的时候，找上诉人签字，上诉人才知道这个事情。上诉人提出吉小云在向其他人收钱后要有公司盖章的收据，公司才认可。同时查明，吉小云出具“今收到赵团年交来购买枫丹筱筑C幢104号房款50600.00元，大写伍万陆仟元整”的收条，其落款时间为2010年3月23日。另查明，上诉人宏瑞公司提供的（2008）西证字第916号《公证书》“乙方”为“赵团年”，案涉《商品房买卖合同》买受人一栏只有“赵团年”的名字。被上诉人提供的（2008）西证字第916号《公证书》“乙方”为“赵团年、赵帅”二人，案涉《商品房买卖合同》买受人一栏也为“赵团年、赵帅”二人。本院依职权到西充县公证处查阅、复印了该公证处的相关公证档案。在公证档案中，（2008）西证字第916号《公证书》“乙方”为“赵团年”，案涉《商品房买卖合同》买受人一栏处仅有“赵团年”一人的名字。被上诉人对此的解释是：当初是公证在先，当时是为了办理房屋按揭所以办的公证，因此只写了赵团年一个人的名字,后来由于按揭办理不下来，就以现金方式支付了全部剩余房款。在支付全部剩余房款时，被上诉人一方提出要将赵帅的名字加上去，当时的收款人吉小云就把赵帅的名字加了上去。同时被上诉人亦表示就自己所述的赵帅名字是吉小云添加的这一事实无书面证据证明。后被上诉人赵帅作为原审原告在二审过程中自愿申请撤回其对本案的起诉，但上诉人宏瑞公司明确表示不同意赵帅撤回起诉。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，被上诉人向吉小云支付案涉房屋的剩余房款，有吉小云出具的收条为证，虽然上诉人宏瑞公司称在有吉小云收条的同时也要一并有公司出具的收据，公司才认可购房人缴付的房款，但就是宏瑞公司自身的这种说法，也可以反映出除了本案涉及到的房屋外，吉小云向其他人收取其他房屋的购房款的事实是存在的。而且宏瑞公司实际上对吉小云有收取购房人房款的这一情况的存在是知晓的，只是吉小云在向其他人收取其他房屋的房款后由宏瑞公司出具了收据，而本案中吉小云在收取被上诉人应缴付的剩余房款后，为何没向被上诉人交付宏瑞公司出具的收据，系吉小云与上诉人宏瑞公司之间的内部关系。同时，被上诉人陈述粪便倒灌侵入房屋，自己请人清理后，就费用的解决上诉人支付了5,000元钱一事，虽然上诉人一方否认自己知道此事，但在庭审中也承认被上诉人要5,000元钱签字的时候找过自己，这一情况可以看出，对案涉房屋是由被上诉人占有、使用一事上诉人是清楚的，然而从房屋的装修到入住，几年时间里都无充分证据表明上诉人进行过阻止。综合以上几点理由，上诉人宏瑞公司提出的被上诉人仅持有吉小云出具的收条而无公司出具的收据，吉小云既非上诉人公司的员工也不是公司的委托代理人，一审认定被上诉人向吉小云缴纳了56,000元的房款并且吉小云将案涉房屋的钥匙和水电缴费卡交给了被上诉人，是没有证据印证的的上诉理由不成立，本院不予支持。被上诉人持有的案涉房屋的《商品房买卖合同》及编号为（2008）西证字第916号的《公证书》上均有赵团年、赵帅二人的名字，但该《商品房买卖合同》和《公证书》，与西充县公证处公证档案中涉及本案的《商品房买卖合同》和《公证书》及上诉人宏瑞公司持有的《商品房买卖合同》和《公证书》都有不一致的地方，西充县公证处公证档案中涉及本案的《商品房买卖合同》和《公证书》及上诉人宏瑞公司持有的《商品房买卖合同》和《公证书》上都只有“赵团年”一人的名字，即使被上诉人对此作出了解释，但由于其对自己提出的解释理由并未提供充分确实的证据予以证明，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，应由被上诉人一方承担举证不能的不利后果。故上诉人提出赵帅不是案涉合同的相对方的上诉理由成立，赵帅要求四川宏瑞建设有限公司协助其办理案涉房屋的房屋所有权证及国有土地使用证的诉讼请求不成立，不应支持。一审判决四川宏瑞建设有限公司协助赵帅办理西充县晋城镇晋城大道四段“枫丹筱筑”A幢B单元C号房的房屋所有权证及国有土地使用证不当，本院纠正。赵帅在本案中的诉讼请求虽不能得到支持，但并不影响赵团年主张自己的权利，由于上诉人主张被上诉人未支付全部购房款的上诉理由不能成立，上诉人宏瑞公司仍然有义务协助赵团年办理案涉房屋的权属登记。依据一审卷宗内的证据材料，吉小云出具“今收到赵团年交来购买枫丹筱筑A幢C号房款50600.00元，大写伍万陆仟元整”的收条的时间为2010年3月23日，一审法院将此时间认定为2010年3月22日错误，本院对此予以纠正。虽一审法院对该时间认定错误，但如前所述的几点理由，这一时间认定上的错误并不能影响上诉人应承担的协助办理案涉房屋权属登记的义务。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：撤销四川省西充县人民法院（2014）西充民初字第2692号民事判决；二、限四川宏瑞建设有限公司于本判决生效后二十日内协助赵团年办理西充县晋城镇晋城大道四段“枫丹筱筑”A幢B单元C号房的房屋所有权证及国有土地使用证；三、驳回赵帅要求四川宏瑞建设有限公司协助其办理西充县晋城镇晋城大道四段“枫丹筱筑”A幢B单元C号房的房屋所有权证及国有土地使用证的诉讼请求。一审案件受理费1,771元，由赵帅负担500元，四川宏瑞建设有限公司负担1,271元；二审案件受理费1,771元，由赵帅负担500元，四川宏瑞建设有限公司负担1,271元。本判决为终审判决。审 判 长 杨 辉审 判 员 田 娟代理审判员 李碧英二〇一五年六月五日书 记 员 蒲文博