（2015）河民初字第1006号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-06-30
案件名称
陆海利与淮安乙博商贸有限公司、刘娟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆海利,淮安乙博商贸有限公司,刘娟,中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十一条，第二百零七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百六十二条
全文
淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2015）河民初字第1006号原告陆海利（反诉被告）。委托代理人陆军，淮安市清河区淮海法律服务所。被告淮安乙博商贸有限公司（反诉原告），住淮安市曙光大厦8楼（乐天玛特超市东门对面）。法定代表人刘娟，职务总经理。被告刘娟（反诉原告）。委托代理人李恒，江苏天立言信律师事务所律师。委托代理人马大政，江苏天立言信律师事务所律师。第三人中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所，住江苏省淮安市人民北路19号。单位负责人闫振国，职务所长。委托代理人房华，士兵证号南字第0351907，干休所现役军人。原告陆海利与被告淮安乙博商贸有限公司（以下简称乙博商贸）、刘娟及第三人中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所（以下简称干休所）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员吴均适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告陆海利委托代理人陆军、被告乙博商贸与刘娟的共同委托代理人李恒及第三人干休所委托代理人房华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陆海利诉称：淮安市人民北路19号房屋归南京军区联勤部淮阴离职干部休养所所有，被告刘娟从干休所租赁房屋使用权后，将房屋分租给多人。原告租赁部分房屋，交纳保证金10000元。2014年9月，干休所向各租赁户发出通知，干休所与刘娟的租赁关系至2015年2月23日到期。到期后，原告直接交付租金给干休所，但被告拒绝返还保证金，故提起诉讼，请求法院判令：被告乙博商贸、刘娟返还房屋租赁保证金10000元，并从2015年2月24日起按同期人民银行贷款利率双倍支付逾期付款利息至实际付清时止。被告乙博商贸及刘娟辩称：原、被告双方签订合同到期后，双方并没有对租赁合同进行解除，而是由原告继续使用租赁房屋，原告没有向被告缴纳房屋租金，现向被告要求保证金，没有依据。故请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人干休所辩称：我们与被告合同于2015年2月23日到期，所里发过通知与其解除合同。终止合同后，所里规定房子到期后要重新进行公开招租，没有确定新租户这段时间，由所里直接向实际承租的租户收取租金，实际上我们也按照所里规定标准收取了他们房租费。我们认为原告不应向被告缴纳房租费。反诉原告乙博商贸及刘娟诉称：2012年元月17日，反诉人与中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所签订军队房地产租赁合同一份，约定由反诉人承租房屋，租赁期限至2015年2月23日，并约定合同到期后，反诉人在同等条件下享有优先承租权。后反诉人与被反诉人于2012年7月24日签订房屋租赁合同一份，房屋年租金为125500元，月租金为10417元。2014年10月15日，干休所出具通知一份，称干休所将收回反诉人承租的房屋，重新对外竞价招租，但同等条件下，反诉人有优先承租权。后反诉人出具函件给干休所要求竞价，且按干休所的要求提供材料，至今没有结果，但双方的合同仍在继续履行。被反诉人在合同到期后仍在继续使用该房屋，反诉人也多次要求被反诉人交纳租金，但被反诉人不但不交纳租金，反而向法院起诉要求返还租房保证金及逾期利息，为维护自己的合法权益，特提起反诉，请求法院判令：1、被反诉人向反诉人支付2015年3、4月份的房屋租赁费20834元，承担违约责任并承担本案的诉讼费用。反诉被告陆海利辩称：反诉原告不是本案的适格主体，无权请求反诉被告支付房屋租金。第三人干休所辩称：反诉原告不具备反诉主体资格，房子是我们干休所的，其无权要租金，租金应支付给我们。经审理查明：2012年1月17日，第三人干休所与被告乙博商贸签订军队房地产租赁合同一份，其上约定，第一条甲方（干休所）将位于江苏省淮安市清河区人民路19号房屋（坐落号：苏字第××号），建筑面积1958平方米出租给乙方（乙博商贸）适用…；第三条租赁期限自二〇一二年二月二十四日起至二〇一三年二月二十三日止；第九条合同解除…（五）租赁期满，合同解除。第十五条双方承认的附加条款如下：一、合同租赁意向为三年，即2012年2月24日至2015年2月23日，正式合同每年签订一次。第一合同期为2012年2月24日至2013年2月23日；…五、本合同租赁意向到期后我所收回该房屋重新竞价招租，承租人必须无条件服从甲方。重新招租时乙方在同等条件下有优先承租权。2012年5月27日，乙博商贸的法人刘娟与陆海利签订房屋租赁合同一份，其上约定，第一条甲方（乙博商贸）自愿将坐落在江苏省淮安市清河区人民北路19号一楼8座房屋，建筑面积80平方米，出租给乙方（陆海利）使用…；第三条租赁期限自2012年2月20日至2015年2月19日止；第四条房屋年租金为壹拾贰万伍仟伍佰元；租金按半年结算，由乙方在每年2月20日、8月20日前45日交付甲方，付款方式现金；第六条自本合同签订后，乙方向甲方支付房屋保证金人民币壹万元。甲方收取房屋租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房屋租赁保证金无息退还乙方…。第九条合同的解除与终止（五）租赁期满，合同终止。同日，乙博商贸法人刘娟出具押金单给陆海利，其上载明：房租押金10000元。2014年9月28日，干休向各承租户所发布通知一份，其上载明：我部与刘娟签订的租房合同期限到2015年2月23日到期，根据部队关于房地产租赁相关规定，届时将依法收回刘娟对我部房屋的租赁权。请各承租户在合同期限内不要私自转让、转租…。2014年10月15日，干休所向乙博商贸发出通知，其上载明：你方与我部签订的租房合同期限到2015年2月23日到期，根据部队关于对外房地产租赁的相关规定，届时将依法收回租赁房屋给你方的所有房屋及附属设施，重新对外竞价招租，同等条件先，你方有优先租赁权…。2015年3月11日，乙博商贸向干休所发出房租租赁合同顺延申请一份，请求续租房屋。2015年4月29日，刘娟与干休所签订军队空余房地产竞价招租承租人确认书，其上载明：根据《军队空余房地产竞价招租管理办法》，经现场竞价，确定刘娟为干休所19-17号门面房承租人…。刘娟向干休所交纳竞价保证金50万元。另查明，2015年2月23日干休所与乙博商贸合同到期后，干休所已将淮安市清河区人民路19号房屋重新对外竞价招租，刘娟重新中标。截止至开庭日，乙博商贸、刘娟尚未与干休所重新签订租赁合同。陆海利等人已将2015年2月23日前的租金全部付清给乙博商贸，2015年2月24日后的房屋租金由干休所收取。以上事实，有军队房地产租赁合同、房屋租赁合同、押金单收据、通知、竞价招租承租人确认书、资金来往结算票据、情况说明、谈话笔录及各方当事人陈述为证，经庭审质证，予以认定。由于原、被告各持诉、辩称意见，致调解不成。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。乙博商贸与干休所、陆海利签订的房屋租赁合同，系合同双方当事人真实意思表示，合同双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据乙博商贸与干休所及陆海利签订的两份租赁合同第九条第五项的规定，2015年2月23日，乙博商贸与干休所、陆海利所签租赁合同租赁期满，合同解除，乙博商贸与干休所及陆海利因合同而建立起的权利义务终止，乙博商贸应将淮安市清河区人民路19号房屋返还给干休所，乙博商贸不再享有使用权及收益权。虽在乙博商贸与干休所合同到期后，乙博商贸曾向干休所提交希望继续续租房屋的申请，但这仅为乙博商贸单方意思表示，并未取得干休所的确认，且在合同到期前干休所已向乙博商贸发出通知，告知将收回租赁房屋等有关事项，故双方之间并未形成新的租赁合同关系。在竞价招租后，刘娟虽然中标了淮安市清河区人民路19号房屋的租赁权，但截止本案开庭之日，双方尚未签订新的租赁合同，双方之间新的租赁合同关系亦尚未形成。综上，在原被告双方合同到期后，乙博商贸并未实际取得淮安市清河区人民路19号房屋的使用权，原告陆海利继续使用干休所房屋，理应向干休所交纳租金，该行为并非乙博商贸与陆海利之间合同的延续，故对被告辩称原、被告双方签订合同到期后，双方并没有对租赁合同进行解除的抗辩主张本院不予采信。反诉原告乙博商贸在并未取得淮安市清河区人民路19号房屋的使用权的情况下，要求被反诉人陆海利支付2015年3、4月份的房屋租赁费，与法无据，本院不予支持。根据乙博商贸与陆海利签订的房屋租赁合同第六条约定，乙博商贸应在租赁期满时将房屋租赁保证金退还给陆海利，故对原告陆海利要求被告乙博商贸退还房屋租赁保证金的诉讼主张本院予以支持。关于原告主张由被告承担从2015年2月24日起按同期中国人民银行贷款利率双倍支付逾期付款利息至实际付清时止的诉讼主张，由于双方未约定逾期付款利息或违约责任，依据相关规定，原告仅能按同期中国人民银行贷款利率一倍主张逾期利息，故本院对原告该项主张的部分予以支持。另，由于原租赁合同是被告乙博商贸与第三人干休所之间签订的，刘娟是被告乙博商贸的法定代表人，从合同性质及合同主体上看，刘娟在本案中的行为均是履行法人职务行为，故刘娟个人在本案中无论是作为被告还是作为反诉原告均非适格主体，针对其诉讼和反诉，均应该驳回。经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百零七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告淮安乙博商贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告陆海利房屋租赁保证金1万元，并自2015年2月24日起按同期中国人民银行贷款利率支付逾期付款利息至实际付清时止；二、驳回原告陆海利其他诉讼请求；三、驳回反诉原告淮安乙博商贸有限公司、刘娟反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费320元，减半收取160元，合计185元，由被告淮安乙博商贸有限公司负担。本判决为终局裁判。代理审判员 吴均二〇一五年六月五日书 记 员 刘莹附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。…《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同权利与义务终止：…（二）合同解除；…《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 搜索“”