（2015）佛顺法杏民初字第264号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-07-30
案件名称
佛山市顺德区万方物业管理有限公司与苏月霞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市顺德区万方物业管理有限公司,苏月霞
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《��华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法杏民初字第264号原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区容桂幸福居委会桂洲大道中幸福豪苑A座二层之一。法定代表人黎万好，职务总经理。委托代理人卢伟明，系佛山市顺德区万方物业管理有限公司的员工。委托代理人王嘉蓓，系佛山市顺德区万方物业管理有限公司员工。被告苏月霞。原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司诉被告苏月霞物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月31日受理后，依法由审判员张红月适用简易程序独任审判，于2015年4月23日公开开庭进行了审理。本院庭审时，原告的委托代理人卢伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月1日佛山市顺德区嘉怡房产有限公司（下称嘉怡房产公司）聘请原告作为其开��的位于佛山市顺德区杏坛镇杏龙路海骏达上苑小区的前期物业服务机构，委托原告对该小区提供前期物业管理服务，双方签订了《顺德区前期物业服务合同》，被告苏月霞向嘉怡房产公司购买了房屋，该商品房建筑面积为72.35平方米，2012年4月28日被告收楼时，原、被告签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，该协议的第三、四、十二条约定，住宅物业管理费按建筑面积1.8元／月／平方米计收，车位服务费按50元／月／平方米计收，从交楼之日起按季度缴交物业管理费，并于每季度首月10日前缴纳；物业管理费不含公共水电分摊，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊，公共水电费分摊按月扣费；若未按约定标准及时缴纳物业管理费等相关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按日千分之五的标准计付��期付款违约金。其后，因成立的业主委员会选聘了第三方物业管理公司为该小区提供物业管理服务，原告遂于2014年1月31日撤出该小区。被告办理收楼手续后，从2012年4月起开始拖欠公共水电费分摊，从2012年7月起开始拖欠住宅物业管理费，至原告撤场之日，被告已累计拖欠物业管理费2474.37元（2012年7月至2014年1月期间共19个月）、公共水电费分摊536.7元（2012年4月至2014年1月期间共22个月）、逾期付款违约金7763.01元（暂计至2014年11月30日），以上合共10774.08元。被告的上述行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.被告苏月霞立即向原告支付2012年7月1日至2014年1月31日期间的物业管理费2474.37元及违约金7763.01元（违约金暂计至2014年11月30日，其后计至支付完毕之日止）；2.被告苏月霞立即向原告支付2012年4月1日至2014年1月31日期间的水电费分摊536.7��；3.本案诉讼费由被告苏月霞承担。诉讼中，原告以被告苏月霞已于2015年5月7日支付了2474.37元物业管理费、536.7元水电费分摊为由，撤回要求被告苏月霞支付物业管理费、水电费分摊的诉讼请求。本院受理本案后，依法向被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，但被告苏月霞既未到庭应诉，也未提供书面答辩意见。原告在诉讼中向本院提供证据如下：证据1.原告的营业执照、组织机构代码证、被告苏月霞的身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；证据2.顺德区前期物业服务合同、顺德区（前期）物业服务协议、商品房买卖合同原件各一份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，双方签订的物业管理服务协议第十二条第五点约定逾期缴纳物业管理费，按照日千分之五计付违约金，协议第三条第三点约定物业管理��按季度缴纳，缴纳的时间为每季度首月的10日前；双方并对物业管理费的计收标准、违约责任等一并作了约定；同时证明被告苏月霞是房屋的所有权人，该商品房套内建筑面积为72.35平方米；证据3.逾期未交物管费及违约金明细打印件一份（加盖佛山市顺德区万方物业管理有限公司的公章），证明被告苏月霞逾期未缴纳的物业管理费及违约金的计算明细；证据4.律师函、邮寄单原件各一份，证明原告在起诉前已邮寄律师函给被告催收物业管理费等欠款；证据5.证明一份（加盖佛山市顺德区档案馆房地产档案证明专用章），证明涉案房产登记在被告苏月霞名下，涉案房产的建筑面积为72.35平方米。经庭审质辩，本院对上述证据作出如下认证：1.对原告提供的证据1、2、5，能互相印证，而被告苏月霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，故本院对原告上述证据的真实性予以确认；2.对原告提供的证据3，该证据属于原告的单方陈述，本院将结合其他证据予以审查；3.对原告提供的证据4，因该组证据的邮寄单上“收件人签名栏”是空白，原告亦未能提供其他证据佐证相关邮件已由被告苏月霞收取，故本院对该组证据不予采信。经审理查明，2011年12月6日，嘉怡房产公司作为海骏达上苑的开发商与作为物业服务企业的原告签订《顺德区前期物业服务合同》，约定原告为海骏达上苑提供前期物业管理服务，在本物业竣工验收交付物业买受人之日后，物业管理费（不包含公共水电费及电梯费）采用包干制计收，多层住宅的物业管理费按套内建筑面积（已办理房产证的，以房产证的记载面积为准；房产证未记载或未办理房产证的，以物业买卖合同约定的面积为准）缴纳，计收标准为1.8元／月／平方米；此外，双方另对其他权利义务一并作了约定。其后，被告苏月霞购买了位于佛山市顺德区房屋，套内建筑面积为72.35平方米。2012年4月28日原告作为物业服务企业与作为业主的被告苏月霞签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定原告受开发商委托为海骏达上苑提供前期物业管理服务，住宅物业管理费（不包含公共水电费及电梯费）按套内建筑面积1.8元／月／平方米的标准计收，并于每季度首月10号前交付；公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊；业主不按约定标准和时间缴纳物业管理费等有关费用的，从逾期之日起按每日千分之五计付逾期付款违约金，业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不缴纳物业管理费的，物业服务企业可通过法律途径追讨。2012年4月1日至2014年1月31日期间，因被告苏月霞未向原告缴纳相应的物业管理费等，原告遂于2015年3月31日向本院提起诉讼。其中2012年7月1日至同年12月31日期间被告苏月霞共拖欠2个季度的物业管理费781.38元（每季度物业管理费为72.35平方米×1.8元／月／平方米×3=390.69元），2013年1月1日至同年12月31日期间被告苏月霞共拖欠4个季度的物业管理费1562.76元，2014年1月1日至1月31日期间被告苏月霞拖欠当月的物业管理费130.23元，合共拖欠物业管理费2474.37元。诉讼中，原告另主张被告苏月霞尚欠2012年4月1日至2014年1月31日期间的公共水电费分摊536.7元；原告确认2015年5月7日被告苏月霞支付了2474.37元物业管理费、536.7元公共水电费分摊。以上事实，还有本院的开庭笔录在案佐证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第四十二条的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用”，原告已依约���被告苏月霞提供物业服务，被告苏月霞作为涉案房屋的权属人应依约向原告支付物业管理费。现被告苏月霞在2012年7月1日至2014年1月31日期间，未依约向原告缴纳物业管理费，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。现虽然被告苏月霞已支付了尚欠的2474.37元物业管理费，但由于原、被告签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》约定物业管理费于每季度首月10号前交付，逾期交付按每日千分之五计付违约金，故原告诉请被告苏月霞支付违约金理据充分，本院予以支持，但原告主张的违约金计算方法明显超过其实际损失，故本院酌定将违约金的计算标准调整至按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付，超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，参照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉��法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告苏月霞应于本判决发生法律效力后十日内向原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司支付截止至2015年5月7日的逾期付款违约金（计算方法：从2012年7月11日至2012年10月10日期间的违约金以390.69元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付；从2012年10月11日起至2013年1月10日止的违约金以781.38元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付；从2013年1月11日起至2013年4月10日止的违约金以1172.07元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付；从2013年4月11日起至2013年7月10日止的违约金以1562.76元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付；从2013年7月11日起至2013年10月10日止的违约金以1953.45元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付；从2013年10月11日起至2014年1月10日止的违约金以2344.14元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付；从2014年1月11日起至2015年5月7日止以2474.37元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付）；二、驳回原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为34.68元（原告已预交），由被告苏月霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张红月二〇一五年六月五日书记员 殷南鹏 来自