（2015）南民初字第1525号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2016-04-22

案件名称

原告许文桃、李辉成、许百元、许百发诉被告南安市柳城房地产开发有限公司业主共有权纠纷一审民事裁定书

法院

南安市人民法院

所属地区

南安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许文桃,李辉成,许百云,许百发,南安市柳城房地产开发有限公司

案由

业主共有权纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十四条

全文

福建省南安市人民法院民事裁定书（2015）南民初字第1525号原告许文桃，男，1966年9月6日出生，汉族，住南安市。原告李辉成，男，1960年6月19日出生，汉族，住南安市。原告许百云，男，1965年9月15日出生，汉族，住南安市。原告许百发，男，1968年5月21日出生，汉族，住南安市。以上四原告共同委托的代理人徐国祥，北京市问中律师事务所律师。被告南安市柳城房地产开发有限公司，住所地南安市。法定代表人林志明，该公司总经理。原告许文桃、李辉成、许百元、许百发诉被告南安市柳城房地产开发有限公司业主共有权纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2015年4月1日公开开庭，原告许文桃、李辉成、许百云、许百发和四原告共同委托的代理人徐国祥到庭参加诉讼，被告南安市柳城房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告许文桃、许百云、李辉成、许百发共同诉称，2006年初，南安市人民政府、南安市柳城街道办事处和被告南安市柳城房地产开发有限公司动员原告拆迁，并将安置地块的规划图和安置小区的效果图向原告展示。后被告与原告签订拆迁安置补偿协议。安置补偿协议签订后，被告即对原告址在南安市柳城街道的房屋进行拆迁。但至今仍未对原告拆迁的房屋进行安置。直至2014年5月份，被告通知原告等到被安置小区选房时，原告从临时过渡的各地纷纷集中到安置小区时发现原规划给原告的安置区域并未按当初的相关规划设计。安置地块减少十几亩，减少的地块被规划作商业用地。安置小区的大门通道没有打通，不符合分房选房的条件。原规划为幼儿园和老人会所的场所被改为商铺，等等。被告擅自改变小区规划用地和用房的行为，侵害了原告的合法权益。为此，请求依法判令：1、确认小区规划的幼儿园用房归业主共有；2、确认小区规划图建成的全部建筑为安置户的安置用房；3、确认小区规划图共有会所地址建成的房屋归业主共有；4、确认规划图绿化地归业主共有；5、本案的一切诉讼费用由被告负担。被告南安市柳城房地产开发有限公司为未作答辩，也没有提供任何证据。经审理查明，被告南安市柳城房地产开发有限公司分别与原告签订了拆迁补偿安置协议，约定被告因南安市省道308复线及安置区建设需要，根据相关条例及文件对原告的房屋进行拆迁，并就房屋拆迁补偿安置与原告达成协议等。在签订拆迁补偿安置协议时，被告向原告展示了安置小区的建筑设计方案和效果图。2015年5月，被告通知原告选房时，原告认为被告建设的安置小区与其展示的小区建筑设计方案及效果图不符并擅自改变小区规划，不同意选房。后原告等人向南安市人民政府反映被告更改设计方案等问题，南安市人民政府于2014年6月30日作出信访事项复查意见书，答复原告反映的被告擅自更改设计方案的问题经核实，查无实据，政府不予支持。后原告诉至本院请求解决。上述事实，有原告提供的拆迁补偿安置协议4份、拆迁安置房建筑设计方案及平面图、柳城街道工作委员会的会议纪要、安置选房实施方案、向南安市人民政府反映的人民来信、信访事项复查意见书和原告及其委托的代理人在庭审中的陈述等为证。原告提供的上述证据来源合法，不存在伪造或篡改的情况，真实可靠，具有关联性和可信性，依法可以认定。拆迁补偿安置协议4份均是原告与被告签订的，内容客观真实，可以证明原、被告之间关于房屋拆迁补偿安置的权利义务关系。拆迁安置房建筑设计方案及平面图是被告向原告印发的，可以证明被告向原告展示安置小区设计方案的情况。柳城街道工作委员会的会议纪要、安置选房实施方案是政府部门制作的，可以证明被告通知原告选房的事实。向南安市人民政府反映的人民来信可以证明原告曾向政府反映安置小区存在相关问题的情况。信访事项复查意见书可以证明政府对原告反映的问题予以查实并答复的情况。综上，本院认为，原告作为安置户，其与被告签订拆迁补偿安置协议，约定了双方的权利义务。被告根据拆迁协议对原告的房屋进行拆迁。原告根据拆迁协议享有被安置的权利。但是，原告至今还没有被安置，能否最终安置在讼争小区尚未确定，其只是根据拆迁补偿安置协议对讼争小区享有一种期待权，而期待权是一种合同权利，并不是物权，故不能行使物权的权利。原告请求确认讼争小区规划的幼儿园用房、会所用地、绿化地等归业主共有属于业主共有权纠纷。而业主共有权是指业主的建筑物区分所有权中共用部分的权利，该权利只有建筑物的业主才能行使。原告尚未安置到讼争小区，也未实际管理使用诉争小区的房屋。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”的规定，原告还不是讼争小区的业主，无权行使业主共有权，其主张确认业主共有部分的请求主体不适格，对其起诉应予驳回。原告认为讼争小区的建设与设计方案不符、建设单位擅自改变小区规划，其已向行政部门反映，行政部门经核实查无实据，不予支持并已答复原告。原告与被告之间是拆迁补偿安置合同关系，若其合同权利受到损害，应当根据合同约定向被告主张权利，要求被告履行合同或承担合同违约责任。因此，原告根据拆迁补偿安置协议主张业主共有权主体资格尚未具备，行使诉权的条件尚未成就，应予驳回。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，裁定如下：驳回许文桃、李辉成、许百云、许百发的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审　判　长　　谢梓东审　判　员　　张得意人民陪审员　　郑全定二〇一五年六月五日书　记　员　　林见欢裁定依据的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。