（2015）通民初字第265号

裁判日期: 2015-06-05

公开日期: 2016-03-03

案件名称

牡丹江民大建筑开发有限责任公司与张春芝、杜永生、第三人杜奕辉房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

法院

通河县人民法院

所属地区

通河县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

牡丹江民大建筑开发有限责任公司,张春芝,杜永生,杜奕辉

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

黑龙江省通河县人民法院民事判决书（2015）通民初字第265号原告牡丹江民大建筑开发有限责任公司（以下简称民大公司）。法定代表人张春海，职务董事长。委托代理人李明，住黑龙江省牡丹江市。委托代理人闫会利，住黑龙江省牡丹江市。被告张春芝，住通河县.被告杜永生，住通河县。委托代理人吴永彬，住通河县。第三人杜奕辉（曾用名杜文峰），住通河县。委托代理人赵忠林。委托代理人刘丽丽。原告牡丹江民大建筑开发有限责任公司与被告张春芝、杜永生房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年2月28日立案受理后，2015年4月3日第三人杜奕辉要求以有独立请求权第三人参加本诉。本院依法组成本院于2015年4月7日、2015年5月15日2次公开开庭进行了审理。原告牡丹江民大建筑开发有限责任公司的委托代理人李明、闫会利、被告张春芝、被告杜永生及其委托代理人吴永彬、第三人杜奕辉及其委托代理人赵忠林、刘丽丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告民大公司诉称：2008年原告负责拆迁通河县东至建国路，西至建民路，南至民强街，北至中兴大街范围内的棚户区改建工程。被告杜永生父母在拆迁范围内有一处房屋（面积为31.53平方米），产权证为其父亲杜兰亭，当时该房屋由被告杜永生使用经营学生快餐。在拆迁过程中，经相关部门裁决，该房回迁面积应为39.6平方米。2010年4月23日原告与二被告达成协议，由杜兰亭的原始房屋调换为民大嘉园5号楼1号门市（签订协议时面积为101.50平方米，楼房竣工后实际测量报告为103.06平方米），其中原始房屋折抵新门市房屋40平方米，其余63.06平方米由被告杜永生以市场价格购买，总计房屋价款为339300元，因为二被告系叔嫂关系，原告与被告杜永生未另行签订房屋买卖合同，而是将房屋面积计算在一起，直接签订同一房屋拆迁产权调换协议中，该产权调换协议由张春芝代签。被告杜永生于2010年5月31日向原告交纳房款100000元，2012年9月18日交纳房款179300元，余欠房款60000元，被告杜永生给原告出具欠条，至今未给付。2012年9月，被告张春芝在未办理相关入户手续情况下，强行入住民大嘉园5号楼1号门市，并将原告卖给被告杜永生63.06平方米产权占有使用至今，致使原告无法履行与被告杜永生房屋买卖合同的交付义务。原告诉至法院，要求被告张春芝搬出私自侵占的1号门市中应交付给被告杜永生的产权面积63.06平方米，要求被告杜永生给付拖欠的房款60000元，由二被告承担本案诉讼费用。被告张春芝辩称：民大嘉园5号楼1号门市不是其私自侵占的，而是第三人杜奕辉占有并使用，杜奕辉是张春芝的儿子，该房是杜奕辉从杜兰亭处继承而来，故不同意原告的诉讼请求。被告杜永生辩称：本案被拆迁的房屋是被告杜永生父亲杜兰亭及母亲共同留给第三人杜奕辉的，母亲去世时留有遗嘱，该房在未搬迁时由杜永生经营使用，但没有所有权。房屋拆迁时，被告杜永生也参加了协商，经过通河县建设局通拆裁字（2009）第109号裁决书裁决，家人最后商定，杜兰亭的拆迁房屋产权调换为民大嘉园5号楼1号门市40平方米，回迁协议上其余的63.06平方米，由被告杜永生以市场价格购买，即该40平方米产权应归第三人杜奕辉，其余部分产权归被告杜永生。被告杜永生现已向原告交纳了购房款279300元，因为原告未交付房屋给被告杜永生，余欠购房款60000元未付，被告杜永生认为其与原告的房屋买卖合同成立，同意原告的诉讼请求。第三人杜奕辉辩称：原告的诉讼请求相互予盾，二被告也不是本案的当事人，因为回迁的房屋所有权属于第三人杜奕辉；被告张春芝与杜奕辉父亲杜春生在本案拆迁房屋动迁前就已经离婚，杜奕辉由其父亲杜春生抚养，被告张春芝签订产权调换协议时，杜奕辉已满16周岁，并且以自己的劳动为主要生活来源，为完全民事行为能力人，故原告与被告张春芝于2010年4月23日签订的房屋拆迁产权调换协议无效；民大嘉园5号楼1号门市房屋不是被告张春芝侵占的，而是第三人杜奕辉于2012年7月开始占有使用至今，第三人杜奕辉外出期间，由其母亲被告张春芝代其看管房屋；第三人占有本案门市房屋是因为原告本应在原址回迁给第三人150平方米门市房屋（其中有房照31.5平方米，无房照120平方米），民大嘉园5号楼1号门市房屋全部产权均应归第三人所有，故在民大嘉园竣工后进入1号门市房屋；原告与被告杜永生之间的房屋买卖合同不存在，故不同意原告的各项诉讼请求。第三人杜奕辉于2015年4月3日向本院提出申请，要求以有独立请求权的第三人参加诉讼，并请求确认被告张春芝与原告民大公司签订房屋拆迁协议无效，要求原告民大公司对第三人进行赔偿。庭审中，第三人杜奕辉自愿撤回其诉讼请求。在本院开庭审理过程中，原告民大公司、被告杜永生、第三人杜奕辉为证明各自的主张的事实成立，举示了证据，原、被告及第三人并发表了质证意见。原告民大公司举示证据情况如下：证据A1、通河县房屋拆迁管理条例1份。拟证明：原告按照通河县文件要求进行拆迁和产权调换，文件中规定没有房屋产权证的房屋一律不予补偿，第三人所称回迁中无产权的120平方米房屋要求补偿没有依据。证据A2、通河县建设局裁决书（2009）第109号裁决书，拟证明原告与二被告就房屋拆迁问题多次交涉未达成一致，后原告申请通河县建设局对本案拆迁房屋面积进行裁决。通河县建设局裁决的面积为31.53平方米，双方对此裁决在法定期限内未提出复议，该裁决已经生效。证据A3、住宅房屋拆迁产权调换协议1份，拟证明本案拆迁房屋是与二被告共同协商并签订，只是由被告张春芝在合同中代房屋所有权人签字。证据A4、房屋图纸1份。拟证明本案回迁的1号门市房屋本来是2间，在建筑施工期间，被告杜永生自行将中间的墙体拆除。证据A5、收据2份、欠据1份，拟证明：被告杜永生以市场价格购买民大嘉园小区1号门市中的63.06平方米。证据A6、证明1份，拟证明被告张春芝在未办理相关手续情况下，私自侵占民大嘉园小区5号楼1号门市并使用至今。证据A7、房产证存根1份，拟证明本案的征收房屋房产证姓名为杜兰亭，房屋面积为31.53平方米。证据A8、房屋面积分户明细表，拟证明民大嘉园5号楼1号门市经测绘后建筑面积为103.06平方米。被告杜永生举示证据情况如下：证据B1、收据2份。拟证明：被告杜永生向原告交纳了购房款279300元，房屋产权中63.06平方米归杜永生所有。证据B2、房屋拆迁产权调换协议1份，拟证明被告杜永生与原告未另行签订房屋买卖合同，只是将条款一并写到回迁的协议中。第三人杜奕辉举示证据情况如下：证据C1、遗嘱1份，拟证明本案的回迁房屋所有权人原为杜奕辉爷爷杜兰亭、奶奶佟宝凤共有，经遗嘱继承，产权人为第三人杜奕辉，但未办理房屋过户手续。证据C2、非住宅房屋拆迁补偿调换协议1份，拟证明原告对其他无房照的回迁户给予了相应的补偿，杜奕辉无产权证房屋面积120平方米也要求进行补偿。证据C3、住宅房屋拆迁货币补偿协议1份，拟证明被告杜永生在本案拆迁房屋回迁之前是无偿使用该房屋的，在回迁之后被告杜永生已经得到了货币补偿，但被告杜永生对该回迁房屋没有所有权，所以也不能得到回迁之后的房屋。被告张春芝庭审中未举示证据。被告杜永生对原告举示的8份证据均无异议，被告张春芝、第三人杜奕辉对原告举示的证据A1、A7、A8真实性没有异议；被告张春芝、第三人杜奕辉对原告举示的证据A2提出异议，认为裁决书的被申请人不应为杜兰亭，因为杜兰亭在1994年就去世了，而且裁决针对的房屋所有权人是第三人杜奕辉，认为裁决书是无效的；被告张春芝对原告举示的证据A3真实性没有异议，承认是其签订的合同，但签订合同时没有看合同的内容；第三人杜奕辉对原告举示的证据A3提出异议，认为该合同中涉及到的拆迁房屋所有权人为杜奕辉，被告张春芝的代理行为没有得到第三人杜奕辉的书面授权与事后的追认，属于无权代理，所以此份协议是无效的。原告诉称协议中有63.06平方米是由被告杜永生购买的，但在该协议中并没有体现出来；被告张春芝对原告举示的证据A4提出异议，认为房屋现状是一体的，与图纸无关，应以实际为准；第三人杜奕辉认为此份证据与本案无关联性；被告张春芝对原告举示的证据A5质证认为与其无关，第三人杜奕辉质证认为此份证据真实性没有异议，但与本案的拆迁调换协议无关，原告与被告杜永生之间没有房屋买卖书面的证据，与本案无关联性；被告张春芝、第三人杜奕辉对原告举示的证据A6质证认为真实性没有异议，但未证明是被告张春芝强行入住民大嘉园5号楼1号门市；原告民大公司对被告杜永生举示的2份证据均无异议；被告张春芝、第三人杜奕辉对被告杜永生举示的2份证据的真实性没有异议，但认为2份证据与本案无关联性。原告民大公司、被告张春芝、被告杜永生对第三人杜奕辉举示的证据C1均无异议；被告张春芝对第三人举示的证据C2、C3没有异议；原告民大公司、被告杜永生对第三人举示的证据C2提出异议，认为与本案无关；原告民大公司对第三人举示的证据C3质证认为协议上没有原告公司印章，此份合同是政府拆迁办与被告杜永生签订的；被告杜永生对第三人举示的证据C3没有异议，但称协议中的货币补偿金并没有实际发放到被告杜永生手中，而是在房款中抵消了。本院确认：二被告及第三人对原告举示的证据A1、A6、A7、A8真实性均无异议，故上述4份证据应予认定，并予采信；原告举示的证据A2系通河县建设局针对回迁房屋面积及拆迁相关问题进行的裁决，被告张春芝、第三人在指定期限未提出复议，故此份证据真实有效，予以认定；被告张春芝及第三人对原告举示的证据A3真实性无异议，故此份证据真实有效，予以认定；原告举示的证据A4系公司内部存档，未在相关部门备案，故此份证据不予确认，不予采信；原告举示的证据A5，虽然被告张春芝及第三人提出异议，但原告与被告杜永生系收款单位和交款人，且双方均认可，故此份证据应予确认，并予采信；原告举示的证据A6内容无法证实原告所主张的被告张春芝强行入住民大嘉园1号门市，故此份证据不予确认，不予采信；被告张春芝及第三人对被告杜永生举示的2份证据真实性均无异议，且原告与被告杜永生均认可，故上述2份证据予以确认，并予采信；原告与二被告对第三人杜奕辉举示的证据C1无异议，故此份证据真实有效，予以认定；第三人杜奕辉举示的证据C2的拆迁调换协议是原告与案外人签订的合同，只针对合同中的当事人，而不能约束及评价其他回迁住户的回迁标准，故此份证据不予确认，不予采信；原告及二被告对第三人举示的证据C3真实性无异议，故此份证据应予确认，并予采信。本院经审理查明：2008年原告民大公司负责通河县东至建国路、西至建民路、南至民强街、北至中兴大街范围内的棚户区拆迁改建工程。被告杜永生父母在拆迁范围内的通河县第一中学南有一处房屋面积为31.53平方米，产权证为其父亲杜兰亭，第三人杜奕辉系被告杜永生侄子，被告张春芝系第三人杜奕辉母亲。被告杜永生父亲杜兰亭先于杜永生母亲佟宝凤去世，杜兰亭去世时该房未发生继承。此后佟宝凤去世，去世前佟宝凤留有遗嘱，将此处回迁房屋留给第三人杜奕辉继承。被告杜永生对此被拆迁房屋只享有使用权，杜兰亭、佟宝凤的三个儿子杜梅生、杜春生、杜永生均在遗嘱中签名认可。房屋拆迁时该房屋由被告杜永生使用经营学生快餐，第三人杜奕辉16周岁。由杜奕辉母亲被告张春芝及被告杜永生与原告民大公司协商拆迁事宜未达成一致。原告民大公司作为申请人向通河县建设局申请裁决，通河县建设局于2009年12月16日作出裁决：一、申请人现提供新建民大嘉园住宅小区工程5号楼一层1-1号（建筑面积约39.60平方米）房屋做为产权调换房屋给被申请人；二、被申请人原房建筑面积31.53平方米部分，由被申请人交纳给申请人结构差价款25224元；超出被申请人原房建筑面积部分，由被申请人按市场销售价格购买；三、申请人给付被申请人搬家费等合计14680元；四、被申请人自接到裁决书之日起15日内搬迁，将房屋交给申请人拆除。该裁决书下达后，被告张春芝、杜永生、第三人杜奕辉均未申请重新裁决。2010年4月23日原告与被告张春芝达成协议，由杜兰亭的原始房屋31.53平方米调换为民大嘉园5号楼1号门市，面积大约为101.50平方米，其中原始房屋折抵新门市房屋40平方米，其余61.5平方米由被拆迁人以市场价格购买，总计房屋价款为330000元。被告张春芝在此协议中代产权人杜兰亭签名。民大嘉园工程竣工后，5号楼1号门市实际测绘面积为103.06平方米。此后，原告认为63.06平方米房屋是出售给被告杜永生的，并于2010年5月31日收取被告杜永生100000元房款，2012年9月18日收取被告杜永生179300元房款，余欠房款60000元，要求被告杜永生给原告出具欠条，至今未给付。2012年7月，第三人杜奕辉在未办理相关入户手续情况下，私自入住民大嘉园5号楼1号门市，占有使用至今，第三人杜奕辉外出期间，由其母亲被告张春芝代其看管房屋。原告民大公司、被告张春芝、被告杜永生三方因房屋产权问题多次发生冲突协商未果。原告诉至法院，要求被告张春芝搬出私自侵占的1号门市，要求被告杜永生给付拖欠的房款60000元，由二被告承担本案诉讼费用。第三人杜奕辉于2015年4月3日以有独立请求权的第三人向本院提请参加诉讼，请求确认被告张春芝与原告民大公司签订房屋拆迁协议无效，要求原告民大公司对第三人进行赔偿。庭审中，第三人杜奕辉自愿放弃其诉讼请求。本院认为：根据原、被告双方的诉辩主张、举示的证据及发表的质证意见和查明的案件事实，本案的焦点问题是1、原告民大公司与被告张春芝代第三人杜奕辉签订的房屋拆迁产权调换协议是否有效；2、原告要求被告张春芝搬出侵占房屋是否应予支持；3、原告诉称与被告杜永生签订房屋买卖合同是否有效，原告要求被告杜永生履行购房款60000元是否应予支持。关于原告民大公司与被告张春芝代第三人杜奕辉签订的房屋拆迁产权调换协议是否有效的问题，本院认为，庭审中二被告与第三人均认可被拆迁房屋由第三人杜奕辉继承，第三人杜奕辉是房屋所有权人的事实，而签订房屋拆迁产权调换协议时，第三人杜奕辉未满18周岁，第三人杜奕辉主张其当时已经满16周岁，依靠自己劳动收入生活，庭审中未举示相关证据予以证实，本院不予确认。本案中被告张春芝系第三人杜奕辉母亲，原告有理由相信第三人杜奕辉母亲有权利代其签订房屋拆迁产权调换协议。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。且第三人杜奕辉庭审中也自认于2012年7月私自进入民大嘉园5号楼1号门市房屋，现已装修使用至今，由此可知第三人杜奕辉在2012年7月就知道其母亲张春芝已与原告签订了产权调换协议，第三人杜奕辉如不同意此协议内容，可以向原告申请撤销协议，但至2015年2月28日止，第三人杜奕辉未主张撤销权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，其撤销权消灭。故第三人杜奕辉的撤销权已经消灭。综上，原告与被告张春芝签订的房屋拆迁产权调换协合法有效，合同当事人应当继续履行合同义务，至于第三人杜奕辉是否应给付其余63.06平方米门市房屋购房款，因原告未主张，本院不予审理，原告可另行主张权利。关于原告要求被告张春芝搬出侵占房屋是否应予支持的问题，本院认为原告主张被告张春芝侵占民大嘉园5号楼1号门市，庭审中并未举示相关证据予以证实，而派出所出具的证明也只是说明原告及二被告因房屋产权一事发生冲突，而没有证明被告张春芝入住争议房屋。庭审中，被告张春芝对此予以反驳，第三人杜奕辉又自认其为实际入住人。故原告的此项诉讼请求不予支持。关于原告诉称与被告杜永生签订房屋买卖合同是否有效，原告要求被告杜永生履行购房款60000元是否应予支持的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己主张有责任提供证据予以证实，原告与被告杜永生虽均认可杜永生以市场价格购买房屋拆迁产权调换协议中约定的63.06平方米门市房屋，并出示了被告杜永生交款票据加以证实，但原告与被告杜永生未签订书面房屋买卖合同，而签订房屋拆迁产权调换协议的乙方代签人张春芝及房屋所有权人第三人杜奕辉对原告与被告杜永生的说法均不予认可，房屋拆迁产权调换协议中也未确定被告杜永生具有房屋产权情况，至此，原告与被告杜永生未提供其它相关有效证据证实双方之间有房屋买卖合同的存在，故原告主张与杜永生签订房屋买卖合同有效，要求杜永生履行剩余房款60000元的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。至于原告已收取被告杜永生购房款如何处理，因被告杜永生在庭审中未提出反诉，本院不予审理，被告杜永生可另行主张权利。庭审中，第三人杜奕辉自愿放弃其诉讼请求，未损害国家、集体和他人合法权益，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，原告民大公司的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告牡丹江民大建筑开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费1300元，由原告牡丹江民大建筑开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审　判　长　　宋彦华审　判　员　　韩　宇人民陪审员　　魏雁鸣二〇一五年六月五日书　记　员　　何　苗关注微信公众号“”