（2015）徐民四（民）初字第1052号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-08-03
案件名称
上海金辉物业有限公司与徐卫明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海金辉物业有限公司,徐卫明
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四（民）初字第1052号原告上海金辉物业有限公司。法定代表人周喆。委托代理人颜丹丹，上海金沁律师事务所律师。被告徐卫明。原告上海金辉物业有限公司与被告徐卫明物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2015年6月4日公开开庭进行了审理。原告上海金辉物业有限公司的委托代理人颜丹丹，被告徐卫明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海金辉物业有限公司诉称，被告系上海市徐汇新城龙吴路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋）的物业所有权人，该房屋建筑面积为81.89平方米。原告于2004年与系争房屋所在物业的开发商签订了前期物业管理服务合同，并向上海市徐汇区物价局就物业管理费收费标准进行了备案。该小区业主大会成立后，原告又与业主大会继续签订了物业管理服务合同，按照合同约定，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，高层电梯为1.66元／月／平方米。被告自入住以来，无故拖欠自2009年4月起至2014年12月的物业管理费9，379元。根据物业合同约定，逾期交纳物业费的，逾期日违约金按日3‰计算。上述费用经原告多次向被告催缴未果。现要求法院判令被告支付自2009年4月至2014年12月止的物业管理费9，379元及逾期违约金（原告于庭审中将违约金诉请调整为以本金为限）。被告徐卫明辩称，原告诉讼请求已过诉讼时效的不同意支付。原告从未向被告催讨过物业费，被告也从未收到任何形式的缴费催款单。原告的物业管理水平并未达到合同约定的标准，小区治安状况差，内部管理混乱，无权按合同约定1.66元／月／平方米收取物业费。经审理查明，被告徐卫明系上海市龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋（建筑面积为81.89平方米）的产权人之一，取得产权时间为2009年9月，该房屋总层数为15。2004年，原告（乙方）与上海景秀置业发展有限公司（甲方）签订前期物业管理服务合同，约定甲方委托乙方对本市徐汇新城物业进行管理，管理期限自2004年4月13日起至2007年4月12日止（或小区业委会成立止），物业服务收费标准为每平方米1.7元／月。合同到期后，原告仍继续为小区提供物业服务。2009年10月，原告与上海市徐汇区徐汇新城业主大会签订物业服务合同，约定由原告为徐汇新城（坐落位置龙吴路1717、1727弄）提供物业管理服务，管理期限为2009年10月13日起至2014年4月30日止，其中高层电梯住宅物业服务费为1.66元／月／平方米。合同第十条约定，物业服务费用按月或季交纳，业主应在每月或季度首月的15日前履行交纳义务，逾期交纳的，逾期日违约金按日3‰计算。合同到期后，原告继续为小区提供物业服务至2014年12月31日。被告自2009年4月起未交纳物业管理费，原告催讨未果，故诉至法院，请求判如诉请。以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有前期物业管理合同、物业服务合同、情况说明、房地产登记册、业委会的函等证据证实，并经当庭质证，本院依法予以认定。原告出示2010年8月31日邮寄清单、2013年11月20日的挂号信函收据及2012年催款通知书，经质证，被告表示不认可，称均未收到。原告未进一步提供2012年催款通知书的邮寄凭证，故本院对催款通知书不予认定，至于其他邮寄清单、挂号信函收据，被告虽否认未收到上述催款通知，但被告也未提供证据否定原告提供的邮件清单的真实性，也未提供证据证明原告所寄本案系争邮件为其他内容，故本院认定原告于2010年8月31日、2013年11月20日向被告提出催款要求。本院认为，原告与小区开发商签订的前期物业管理服务合同及与业主大会签订的物业服务合同，对小区内的全体业主均具有约束力。在物业服务合同签订后，有关物业管理服务应由该合同进行调整。原告在履行了物业管理服务后，有权向业主收取物业管理费；被告作为小区业主，理应按物业服务合同的约定向原告缴纳物业管理费。根据相关法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断并重新计算，否则对超过诉讼时效期间的主张无法得到法律的保护。虽然原告于2010年8月31日、2013年11月20日的催款行为产生诉讼时效中断的法律效果，但2010年8月31日至2013年11月20日超过两年诉讼时效期间，故原告于2013年11月向被告发出催款通知，按照有利于业主的合同约定的付款方式即按月支付物业管理费，原告有权向被告收取自2011年11月起的物业服务费，对原告超过诉讼时效部分的诉讼请求不予支持。被告虽然提供了照片等证明原告管理存在诸多问题，但未进一步提供原告提供物业服务存在瑕疵的充分证据，故被告据此不付物业管理费的辩称，本院不予采信。考虑到被告不支付物业管理费事出有因，故原告要求被告支付逾期违约金之诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告徐卫明于本判决生效之日起十日内支付原告上海金辉物业有限公司2011年11月至2014年12月的物业管理费5，165.72元；二、驳回原告上海金辉物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计134元，由原告负担97元，由被告负担37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 黄晨辰二〇一五年六月五日书 记 员 符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：