（2015）沪一中民二（民）终字第1036号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-06-26
案件名称
黄嫣靖诉董国鹤等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄嫣靖,董国鹤,胡浩然
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1036号上诉人（原审被告）黄嫣靖。被上诉人（原审原告）董国鹤。委托代理人滕云，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人张力，上海市锦天城律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）胡浩然。上诉人黄嫣靖因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第1804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，黄嫣靖与胡浩然系朋友关系。经胡浩然介绍，2013年8月16日，董国鹤（乙方）与黄嫣靖（甲方）在上海市浦东新区房地产交易中心就系争的上海市浦东新区凌兆路＊＊＊弄＊＊＊号202室房屋签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定系争房屋建筑面积为76.97平方米，转让价款为人民币（下同）1，500，000元。合同第四条约定，甲方于2013年12月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定双方于2013年12月20日前共同申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议约定：本合同签订后，乙方于2013年8月15日前支付40，000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2013年8月16日前支付250，000元；乙方于2013年12月30日前支付1，000，000元；乙方于2013年12月31日前支付210，000元。合同附件五抵押情况约定：有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记簿。合同签订后，董国鹤、黄嫣靖又共同至银行办理了转账250，000元的手续，黄嫣靖向董国鹤出具事先打印的《收条》一份，内容为：“今收到董国鹤购买位于浦东新区凌兆路＊＊＊弄＊＊＊号202室，购房首付款人民币贰拾伍万元整。”该收条中，“董国鹤”名字、房屋坐落、付款金额为手写内容。2013年11月7日，董国鹤至上海市浦东新区房地产交易中心查询，得知黄嫣靖于2013年10月22日在系争房屋上设定抵押权人为某某支行、最高债权限额为400，000元、债权发生期间自2013年10月8日起至2023年10月7日止的借款抵押。2013年12月4日，黄嫣靖朋友周某向上海市公安局浦东分局杨思派出所报案，称：“2013年8月中旬我因资金流转问题通过朋友介绍认识了一个叫胡浩然的上海人，之后我就与对方约定我向胡浩然借款人民币25万元整，期限是2个月，利息是人民币2万元。之后，在2013年8月20日左右我和我的女朋友黄嫣靖与胡浩然的下属以及自称董国鹤的台湾人一起到张杨路的房地产交易中心，将我女朋友黄嫣靖位于凌兆路＊＊＊弄＊＊＊号202室的房屋抵押给了胡浩然的公司，随后胡浩然通过网上转账的方式转给了黄嫣靖的账户人民币25万元，但是我没有写过借条给胡浩然，只有黄嫣靖签了一份房屋买卖合同，到了2013年10月24日胡浩然需要我还钱了，我就通过我的朋友沈某帮我偿还一下债务，于是沈某就在当日通过工商银行网上转账汇款转账给胡浩然人民币26.1万元，次日沈某又让他公司的财务人员送了9，000元现金到胡浩然的公司，之后我就认为我的债务已经都偿还了，但到了2013年11月17日早晨8时许，有四个号称是东北人的讨债公司带着一份‘委托授权书’，委托人是董国鹤，没有受托人也没有盖章的委托授权书来到我的居住地又来向我讨债，我要求查看原始的借款凭证对方也没有提供，之后我没有办法的情况下到了当日20时许就给了对方人民币3万元，对方写了一张收条给我。”当日，周某向公安机关提供了委托人为“董国鹤”的授权委托书复印件、姓名为“董国鹤”的台湾居民往来大陆通行证复印件。庭审中，董国鹤对上述复印件的真实性均不予认可。2013年12月11日，董国鹤向黄嫣靖发送了“关于上海市房地产买卖合同纠纷事宜”的律师函，内容为：因董国鹤发现黄嫣靖在未经董国鹤同意的情形下将出售房屋抵押给第三方，导致双方无法按照合同约定按时办理过户手续，要求黄嫣靖撤销抵押，否则董国鹤将行使单方解除权等。原审审理中，董国鹤请求判令解除其与黄嫣靖之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，黄嫣靖返还其房款250，000元并支付违约金（以250，000元为本金，按日万分之五标准，自2013年12月20日起计算至黄嫣靖实际还款日止），诉讼及保全费用由黄嫣靖负担。黄嫣靖辩称，其与董国鹤之间并非真实房屋买卖关系。其是委托胡浩然办理贷款手续，在房地产交易中心办理过户时，胡浩然所在公司工作人员要求黄嫣靖在买卖合同上签字，称签字没有意义，其以为董国鹤也是胡浩然公司的工作人员，签完合同后，董国鹤、黄嫣靖及胡浩然公司工作人员一起到工商银行办理了转账，董国鹤也没有说是其以个人名义打款给黄嫣靖，黄嫣靖一直以为是胡浩然公司打款给其。黄嫣靖男朋友的朋友已经将250，000元转给胡浩然公司，一共转了261，000元，另有9，000元现金，多付的20，000元是利息。胡浩然未作陈述。原审庭审中，董国鹤向法庭陈述：其是通过胡浩然得知系争房屋出售信息，胡浩然称卖方急需用钱，房价比较便宜，其就去买了。买卖合同是在房地产交易中心签订的，合同签订前没见过黄嫣靖，其把要求告诉胡浩然，看到买卖合同上有所体现就同意了合同条款。其没有至系争房屋内看房，当时市价是2，000，000元左右；合同中约定的付款协议是通过胡浩然转达的；合同条文是事先打印好的，双方看了没问题就签名了；签完合同其与黄嫣靖本人去工商银行打款；40，000元定金没有支付，胡浩然说只要其在8月16日前支付250，000元，40，000元可能是胡浩然收取的中介费，至于胡浩然和黄嫣靖怎么收取其不清楚；胡浩然是从事金融放贷的，其也是通过朋友介绍认识的，想通过他买一些便宜的房子、车子。其和朋友都借钱给胡浩然，一共损失800，000余元；10月底其打电话给黄嫣靖，黄嫣靖才说她不是卖房，只是跟胡浩然借款。原审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现董国鹤主张解除其与黄嫣靖签订的《上海市房地产买卖合同》，其首先应对双方之间的房屋买卖合同合法有效承担举证责任。本案中，虽董国鹤、黄嫣靖就系争房屋的买卖合同形式上显示意思一致，但实质上双方是否具有房屋买卖的真实意思表示，系本案争议之焦点。根据本案查明的事实，董国鹤、黄嫣靖在房屋买卖的签订及履行过程中存在诸多疑点：董国鹤自述其并未实地看房、系争房屋价格显著低于市场价但董国鹤无合理解释，董国鹤、黄嫣靖在买卖合同签订前并无磋商合同条款的环节，董国鹤的实际付款行为与合同约定的付款条款并不相符、双方合同约定的付款期限与一般房屋买卖合同约定的付款期限相异等，再结合合同签订后的履行情况，黄嫣靖朋友周某向公安机关报案的内容等，原审认为，买卖合同的有效成立需双方对买卖房屋达成一致合意，本案中，即使董国鹤主张其系真实买房，但根据上述疑点，难以采信双方均具有买卖房屋的合意，故董国鹤、黄嫣靖签订之房屋买卖合同依法应当被认定为无效。现经原审法院释明后，董国鹤仍坚持合同有效，故对董国鹤依据有效合同主张合同解除及要求黄嫣靖支付违约金之诉请，不予支持。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽董国鹤、黄嫣靖之间的买卖合同无效，但董国鹤依据合同向黄嫣靖转账支付的250，000元，黄嫣靖应予返还。至于黄嫣靖陈述其已归还250，000元，系通过朋友返还给胡浩然，因胡浩然未到庭应诉，且黄嫣靖亦无证据证明董国鹤已收取250，000元还款之事实，故对黄嫣靖主张已归还250，000元的陈述不予确认。至于黄嫣靖与胡浩然之间的债权债务关系，黄嫣靖可另案主张，本案不予处理。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，于二○一五年一月二十一日作出判决：一、董国鹤与黄嫣靖就上海市浦东新区凌兆路＊＊＊弄＊＊＊号202室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、黄嫣靖于判决生效之日起十五日内返还董国鹤250，000元；三、驳回董国鹤的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，078元，财产保全费1，816元，共计6，894元，由董国鹤、黄嫣靖各半负担。判决后，黄嫣靖不服，上诉于本院，诉称：1、黄嫣靖与胡浩然并非朋友关系，而系经案外人介绍相识。2、黄嫣靖已经分两次向胡浩然支付270，000元款项，胡浩然也已收取了上述款项。3、董国鹤与胡浩然之间恶意串通，以欺诈手段诱骗黄嫣靖签订系争房屋买卖合同。故请求二审法院依法撤销原判，改判驳回董国鹤的原审全部诉请。被上诉人董国鹤辩称：不同意黄嫣靖的上诉诉请，请求二审法院依法维持原判。被上诉人胡浩然未作答辩。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，黄嫣靖提起上诉的主要理由，系认为是董国鹤与胡浩然恶意串通诱骗其签订系争房屋买卖合同，其也已经归还胡浩然270，000元款项，董国鹤则对此不予认可。本院认为，就黄嫣靖关于其系在受董国鹤、胡浩然诱骗情况下签订系争房屋买卖合同的主张，黄嫣靖并未提供任何证据加以证明。根据本案查明的事实，黄嫣靖在签订系争房屋买卖合同后，收取了董国鹤支付的250，000元房款，黄嫣靖也向董国鹤出具了相应收条，故在黄嫣靖并无证据证明董国鹤曾委托胡浩然代为收取款项的情况下，黄嫣靖以其已向胡浩然归还相应款项为由而拒绝向董国鹤归还系争房屋买卖所涉款项250，000元，显属缺乏依据，故对其上诉诉请，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币5，050元，由上诉人黄嫣靖负担。本判决为终审判决。审 判 长 张薇佳审 判 员 唐建芳代理审判员 盛伟玲二〇一五年六月五日书 记 员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”