（2015）龙新民初字第3330号
裁判日期: 2015-06-05
公开日期: 2015-08-05
案件名称
厦门都市景象物业管理有限公司与卢聚文物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
龙岩市新罗区人民法院
所属地区
龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门都市景象物业管理有限公司,卢聚文
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第二十一条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2015）龙新民初字第3330号原告厦门都市景象物业管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区厦门现代物流园区（保税区）象兴四路22号象屿大厦二楼2B4。法定代表人黄嘉辉，执行董事。委托代理人廖永红，福建欧顿律师事务所律师。委托代理人曹金妹，女，厦门都市景象物业管理有限公司职工，住龙岩市新罗区。被告卢聚文，男，1969年4月1日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。原告厦门都市景象物业管理有限公司（以下简称都市景象物业公司）与被告卢聚文物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告都市景象物业公司的委托代理人廖永红到庭参加诉讼。被告卢聚文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告都市景象物业公司诉称，原告原名厦门象屿物业管理有限公司，于2006年8月1日将公司名称变更为现名。原告都市景象物业公司龙岩分公司系原告设立在龙岩的分支机构。2004年12月8日，福建省龙岩裕兴房地产有限公司与厦门象屿物业管理有限公司签订一份《前期物业服务合同》，双方约定由厦门象屿物业管理有限公司对水韵华都提供前期物业管理服务，并对委托管理事项、期限、双方权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任及附则进行了约定。合同签订后，原告按约定履行相应合同义务。2009年7月1日，被告办理水韵华都19号楼1706室房屋交接及入住手续，开始使用水韵华都19号楼1706室。截至2013年6月15日，被告无故拖欠自用电费251.3元、公摊电费121.5元、二次供水用电费110.2元、车位服务费137.5元、代收垃圾处理费48.5元、物业服务费1911.8元，计2580.8元。原告多次催促被告付清尚欠物业费，均未果。为此，原告诉至法院，请求判令被告支付尚欠的自用电费251.3元、公摊电费121.5元、二次供水用电费110.2元、车位服务费137.5元、代收垃圾处理费48.5元、物业服务费1911.8元，合计2580.8元，并支付该款自起诉之日起至款清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金。被告卢聚文辩称，二次供水电费，被告从没交过，因2009年7月以后，被告进行房屋装修，在此期间多次向物业反映，楼层高无水使用，但物业不予理睬，在十分无奈的情况下，被告只有花费数千元在自家楼顶安装增压泵、贮水箱，解决用水问题，直至一、二年后物业才搞二次供水。被告向物业反映，把被告增压泵、贮水箱安装费解决了，被告会交二次水电费。被告没有欠交物业费，从2009年7月至今，一直都有交，为何独缺这几个月未交，为何物业从未向被告追讨，这是物业财务出了问题，况且被告已交水电押金300元。被告请法院驳回原告的诉请。经审理查明，原告都市景象物业公司原名称为厦门象屿物业管理有限公司，2006年8月1日，变更为现名称。2004年12月8日，厦门象屿物业管理有限公司与福建省龙岩裕兴房地产开发有限公司（以下简称裕兴公司）订立一份《前期物业服务合同》，合同约定：裕兴公司选聘厦门象屿物业管理有限公司对水韵华都进行前期物业管理服务，受益人为水韵华都全体业主和使用人，小区内全体业主和使用人均应对履行本合同承担相应责任；住户电表采用一户一表，公摊部分由物业公司代缴；厦门象屿物业管理有限公司向小区业主、住户代收公摊部分水、电费，并按实缴交水电部门；物业综合管理服务费按建筑面积计算，其中小高层住宅为每月每平方米0.8元，地下汽车位为每月30元；上述收费标准最后以龙岩市物价局的批复为准，向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按龙岩市物价局的批复执行；从业主或物业使用人入住之日起，每半年缴交一次，业主须于管理处发出通知后15日内向物业公司交纳各项应缴费用；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费、水电费，自逾期之日起，每日按应缴费用的3‰交纳滞纳金。合同签订后，原告都市景象物业公司在2004年12月8日至2013年6月15日期间，对水韵华都小区进行了物业管理。被告卢聚文系龙岩市新罗区龙腾路水韵华都小区19幢楼1706室及19幢楼01号附属用房（车库）业主，该房屋为高层住宅，建筑面积为254.93平方米。2009年7月1日，被告卢聚文办理了水韵华都19幢楼1706室及19幢楼01号附属用房（车库）的交接手续，开始使用水韵华都小区19幢楼1706室及19幢楼01号附属用房（车库）。从2013年1月1日起至2013年6月15日止，被告卢聚文拖欠原告都市景象物业公司车库服务费137.5元未缴纳。从2012年11月1日起至2013年6月15日止，被告卢聚文拖欠原告都市景象物业公司物业服务费1911.8元未缴纳。此外，原告都市景象物业公司主张截至2013年6月15日，被告卢聚文还拖欠自用电费251.3元、公摊电费121.5元、二次供水用电费110.2元、代收垃圾处理费48.5元。原告都市景象物业公司经催讨未果，遂诉至本院。另查明，2007年9月29日，龙岩市物价局、龙岩市房管局发布《龙××准》，规定中高层带电梯住宅（九层及以下）的物业服务收费标准为每平方米1元至1.2元、高层带电梯住宅（十层及以上）的物业服务收费标准为每平方米1元至1.3元。原告都市景象物业公司在该小区内履行物业管理服务职责，该小区内的住宅物业服务费实际按建筑面积每月每平方米1元收取。2007年11月28日，龙岩市物价局发布《龙××知》，规定地面已购车库收费标准为每月每辆20至25元停车服务费。2011年3月3日，中华人民共和国住房和城乡建设部将原告都市景象物业公司的物业服务资质等级确定为一级。诉讼中，原告都市景象物业公司放弃要求被告卢聚文支付自用电费251.3元、公摊电费121.5元、二次供水用电费110.2元、代收垃圾处理费48.5元的诉讼请求。原告都市景象物业公司的最后诉讼请求为：判令被告支付尚欠的停车服务费137.5元、物业服务费1911.8元，合计2049.3元，并支付该款自原告起诉之日起至款清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金。上述事实，有原告都市景象物业公司提供的准予变更登记通知书、前期物业服务合同、房产验收确认书、房屋交接通知书、业主资料卡、通知单简表、资质等级证、关于印发《龙××准》（试行）等的通知、龙岩市物价局文件、龙岩市人民政府关于《龙岩市中心城市生活垃圾处理收费管理规定》的通知各一份，及当事人庭审陈述在案为证。本院认为，原告都市景象物业公司系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。裕兴公司与原告都市景象物业公司签订的前期物业服务合同，系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。原告都市景象物业公司根据该合同的约定向包括被告卢聚文在内的业主提供了物业管理服务。被告卢聚文在接受原告都市景象物业公司提供的物业服务后，应履行向原告都市景象物业公司交纳物业管理费的义务。被告卢聚文拖欠原告都市景象物业公司车位服务费、物业服务费，已构成违约，侵害了原告都市景象物业公司的合法权益，应限期支付。因此，原告都市景象物业公司要求被告卢聚文支付停车服务费137.5元、物业服务费1911.8元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。同时，原告都市景象物业公司要求被告卢聚文支付从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金，低于双方约定，且未违反法律规定，本院亦予以支持。被告卢聚文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告卢聚文应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门都市景象物业管理有限公司停车服务费137.5元、物业服务费1911.8元，合计2049.3元；并支付从2015年4月20日起至本判决确定的履行之日止、以2049.3元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告卢聚文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 郭 小 春二〇一五年六月五日书记员 温丽芳（代）附注：一、引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在本判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向本院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过本法转交给权利人；款项转入本院指定的履行款账户时，应当在银行转账后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至本院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则本院将依法定程序向当事人追缴。履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）诉讼费账户（开户行：福建海峡银行龙岩分行营业部；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：10×××01） 关注微信公众号“”